창신쌍용2단지 32평 9억 9,000만, 신고가로 공개됐습니다

창신쌍용2단지 32평이 9억 9,000만원에 팔렸습니다. 9층이고, 신고가입니다.

계약일은 2026년 8월 24일이에요. 신고가 끝나 2026년 9월 17일에 막 공개됐습니다.

직전 거래는 2026년 7월 17일 4층 9억 2,000만원이었습니다. 한 달여 만에 +7.6%입니다.

1. 이 거래를 뜯어봅니다

이 단지 32평은 올해 거래가 잦았습니다. 5월까지 8억 중반이었어요.

7월에 9억 2,000만원으로 올라섰습니다. 8월에 9억 9,000만원이 찍혔고요.

5억대 두 건은 직거래입니다. 시세로 읽으면 안 되는 값이에요.

1년 전과 견주면 폭이 더 큽니다. 2025년 9월 12일 13층이 7억 2,000만원이었어요.

8월 24일 9억 9,000만원, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요.

그래서 값이 실제로 합의된 건 2026년 8월 3일 무렵입니다. 그때 시장에 뭐가 있었는지를 봐야 합니다.

같은 단지 호가가 9억에서 10억 5,000만원까지 벌어져 있었습니다. 갈린 이유는 층과 수리예요.

1~2층 기본형이 밴드 하단이었습니다. 12층 올수리가 상단이었고요.

이번 거래는 9층에 9억 9,000만원입니다. 밴드 한가운데보다 조금 위입니다.

층만 놓고 보면 무리한 값은 아닙니다. 같은 값이면 브라운스톤 9층 동향이나 고층 동향도 후보였어요.

브라운스톤은 2006년 준공 주상복합입니다. 연식은 앞서지만 세대수는 78세대예요.

919세대 단지와는 성격이 다른 선택지입니다. 거래가 자주 붙는 쪽을 택한 거래로 읽힙니다.

이 값이면 어디쯤인가

급은 총액이 아니라 평당가로 봅니다. 이 단지 32평 평균은 평당 2,875만원이에요.

평균시세 기준이면 이 단지는 중간 자리입니다. 이번 9억 9,000만원은 그 평균을 확실히 웃돌았습니다.

위 가격대 단지 문턱에 발을 걸친 값이에요. 한 건으로 자리를 옮겼다고 보긴 이릅니다.

2. 지금 나와 있는 값과 견주면

32평 매물은 딱 1건입니다. 204동 1층 남동향이고 9억 2,000만원이에요.

내부 수리가 돼 있고 입주는 11월 22일 협의입니다. 실입주를 생각하는 분에겐 일정이 맞는 편이죠.

다만 1층입니다. 이번 거래는 9층이었고요.

층이 다르니 두 값을 나란히 놓으면 안 됩니다. 같은 9층대 물건이 나오면 호가는 더 높게 붙을 겁니다.

공식시세도 봐 두세요. KB 상한이 9억 4,000만원, 한국부동산원 평균은 8억 3,500만원입니다.

실거래가 공식시세보다 앞서 달린 상태예요. 대출 한도는 KB시세로 잡히니 자금 계획에서 차이가 납니다.

3. 옆 단지도 같이 올랐나

주변도 오르긴 했습니다. 유사군 6개월 평균은 +9.9%예요.

이 단지는 그보다 13.4%p 앞섭니다. 같이 오른 것보다 혼자 더 간 쪽에 가깝습니다.

왜 이 단지였을까요. 이 예산에서 919세대 단지가 여기 말고 마땅치 않습니다.

신현은 20세대, 창신이수는 113세대예요. 거래가 잘 붙는 규모를 원하면 선택지가 좁아집니다.

4. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

기다릴 신호는 하나입니다. 9층 이상에서 한 건이 더 붙는지 보세요.

지금 32평 매물은 1건뿐입니다. 거래가 얇으면 한 건이 값을 크게 흔듭니다.

5. 단지와 입지, 짧게

1993년 준공, 919세대, 7개 동입니다. 32평은 283세대로 주력 평형이에요.

6호선 창신역이 걸어서 5분입니다. 보문·혜화·동묘앞도 걸어 닿는 거리예요.

서울명신초가 도보 4분입니다. 중학교는 사대부여중(종로구 9개 중 4위), 고등학교는 동성고(14개 중 4위)가 배정 범위에 들어옵니다.

아쉬운 점은 주차입니다. 세대당 0.54대라 부족한 편이에요.

언덕도 감안하셔야 합니다. 다만 2026년 경사형 엘리베이터가 완공 예정이라 창신역 접근성은 나아질 것으로 전해집니다.

입지 서열로 보면 이 블록은 종로구 안에서 중하위입니다. 최상위는 경희궁자이2단지가 있는 홍파동 일대예요.

격차의 이유는 학군·상권·주거 환경의 축적입니다. 도심 접근성은 이쪽도 밀리지 않습니다.

그리고 이 단지 평당가는 블록 입지값 아래에 있습니다. 구축 할인이 붙어 있다는 뜻이에요.

재건축은 기대를 낮게 잡으세요

용적률이 243%입니다. 제3종일반주거지역이고요.

이 정도면 재건축 사업성이 좋다고 보기 어렵습니다. 분담금 부담이 커질 수 있다는 분석이 나옵니다.

리모델링을 추진한 이력은 있습니다. 지금은 지지부진한 상태로 전해집니다.

창신쌍용1단지와 통합 재건축 얘기도 나옵니다. 다만 비공식 전망이라 값에 얹어 계산할 단계는 아닙니다.

인근 신축은 경희궁자이2단지가 평당 7,753만원, 3단지가 7,449만원입니다. 재건축이 진척되면 지향할 방향이지만, 지금 이 단지는 그 그림을 가격에 담을 단계가 아닙니다.

6. 큰 흐름과 규제

우리 실거래 데이터 기준으로 3개월 변화율을 보면 종로구는 +1.3%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.

종로구가 서울보다 더딥니다. 관련 보도에서도 종로구는 최근 1년 매매가가 뒤로 갔던 자치구로 꼽혔습니다.

그 안에서 이 단지는 반대로 움직였습니다. 구 흐름을 탄 게 아니라 거스른 상승이에요.

혼자 앞서면 힘이 셀 수도, 외로울 수도 있습니다. 그래서 후속 거래 확인이 중요합니다.

규제도 짚습니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이고 아파트가 대상입니다.

허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 갭투자는 원칙적으로 막혀 있어요. 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 유예될 수 있습니다.

대출은 이렇습니다. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV 40%, 15억 이하 주택은 한도 6억원입니다.

1주택 이상 보유자의 추가 매수는 LTV 0%입니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 하고, 만기는 30년까지예요.

정리하면 이렇습니다. 9억 9,000만원은 고층 값이고, 흐름의 연장선입니다.

층과 수리 상태를 반드시 값과 함께 보세요. 이 단지에서 그 두 가지가 값을 가릅니다.