북한산현대힐스테이트3차 24평 9억 6,700만, 9억대 후반이 열렸다

북한산현대힐스테이트3차 24평이 9억 6,700만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 12일, 5층입니다.

신고가예요. 등록은 2026년 9월 14일에 막 공개됐습니다.

한 달 전 거래가 8억 9,500만원이었습니다. 직전 대비 8% 위입니다.

1. 이 거래를 뜯어봅니다

먼저 층을 보세요. 8월 5일 8억 9,500만원은 1층이었습니다. 이번은 5층이에요.

그래서 8%를 그대로 상승폭으로 읽으면 과합니다. 같은 중층대끼리 보는 게 맞아요.

중층 기준선은 8월 3일 9층 9억 4,000만원입니다. 이번 거래는 그보다 2,700만원 위예요.

한 달 남짓 만에 중층 값이 한 단계 올라섰습니다. 튐이라기엔 흐름이 이어져 있어요.

1년 전과 견주면 차이가 더 또렷합니다. 2025년 9월 22일 7층이 8억 1,500만원이었어요. 분기평균 기준 1년 변화율은 14.5%입니다.

2. 잘 산 값이었을까

2-1. 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정하고 허가받고 본계약까지 3주쯤 걸려요. 실제 가격 합의는 8월 22일 무렵에 있었습니다.

그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 보시죠.

같은 단지 저층·1층 호가가 9억 6,000만원이었습니다. 이번 거래는 5층인데 9억 6,700만원이에요.

층이 올라갔는데 값 차이는 700만원입니다. 매수자가 당시 호가 밴드 아래쪽을 잡은 거래로 봅니다.

대안도 같이 보세요. 바로 옆 체급인 북한산래미안 24평은 10억~10억 2,000만원에 걸려 있었습니다. 같은 돈으로 래미안을 사기는 어려웠어요.

2-2. 그럼 이 값은 어느 급인가

총액 말고 평당가로 보셔야 급이 보입니다.

이 단지는 중상단입니다. 같은 블록 최상단인 북한산래미안 바로 아래예요.

한 급 위는 DMC센트럴자이입니다. 평당가가 이 단지보다 23% 높아요. 이번 거래로 상급 문턱을 넘은 건 아닙니다.

정리하면 이렇습니다. 하급 단지 상단이 아니라, 동급 최상위권에 붙은 값이에요.

2-3. 이 단지만 튄 걸까

아닙니다. 6개월 변화율이 이 단지 9.3%, 유사군 평균 9.2%예요.

거의 같이 올랐습니다. 지역·가격대가 함께 움직이는 키맞추기에 가깝습니다.

다만 변화율은 분기평균입니다. 그 분기에 어떤 층이 거래됐냐에 따라 흔들려요. 참고선으로만 보세요.

3. 그래서 지금 사도 되나

기다릴 신호는 하나입니다. 중층대 거래가 9억 중후반에서 한 건 더 찍히는지 보세요. 그러면 9억 6,700만원이 선이 아니라 바닥이 됩니다.

피할 조건도 분명합니다. 수리도 안 됐고 층·향도 평범한데 10억을 부르는 매물입니다.

4. 지금 나와 있는 매물

24평 매물은 4건입니다. 많지 않아요.

호가는 9억 7,000만원에 몰려 있습니다. 세 건이 같은 값이에요.

다만 실입주 관점에선 갈립니다. 2027년 3월 입주 매물은 지금 기준 6개월을 넘겨요. 바로 들어가려면 선택지가 줄어듭니다.

11억원은 밴드 상단입니다. 탑층에 옥탑방·옥상을 쓰는 조건이 붙어 그만큼 벌어졌어요.

5. 단지와 입지는 이렇습니다

2010년 준공, 16년차 구축입니다. 1,185세대 대단지예요.

세대당 주차 1.2대로 양호합니다. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 연결돼요.

값을 받치는 건 역과 학교입니다. 6호선 독바위역이 도보 2~3분, 0.2km예요. 서울수리초등학교도 도보 3분 거리입니다.

대안들과 갈리는 지점이 여기입니다. 북한산래미안은 불광역까지 0.7km, 현대홈타운은 0.4km예요. 역 앞이라는 점에서 이 단지가 앞섭니다.

중학교는 불광중이 시군구 6/18위, 고등학교는 동명여고가 5/18위입니다. 은평구 안에서 무난한 편이에요.

블록 서열로 보면 불광동 일대는 은평구 중상위입니다. 최상위 생활권은 수색동 쪽이고, 여기는 그보다 한 단계 아래예요.

이 단지 평당가는 블록 입지값보다 위에 있습니다. 입지만으로 설명되는 값이 아니라, 대단지·초역세권·초품아 프리미엄이 얹힌 상태예요.

격차가 좁혀질 여지는 교통입니다. 관련 보도에 따르면 GTX-A 삼성역 연결은 2028년경, 서부선 경전철은 2030년 전후 개통이 목표입니다.

6. 큰 흐름 위에 있나

우리 실거래 데이터 기준으로 은평구 3개월 변화는 +0.5%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.

구 전체는 서울 평균보다 잔잔합니다. 그 안에서 이 단지는 6개월 +9.3%로 움직였어요.

구 흐름을 거스른 건 아닙니다. 같은 가격대 단지들이 같이 올랐으니까요.

배경도 하나 짚습니다. 관련 보도에 따르면 은평구는 서울에서 생애 최초 매수 비중이 가장 높은 편입니다. 9억~15억 구간에 실수요가 몰리는 흐름이에요.

정리합니다. 9억 6,700만원은 혼자 튄 값이 아닙니다. 동급 단지들이 함께 올린 자리를 5층이 확인해 준 거래예요.