힐스테이트백련산4차 34평 11억 2,000만, 16층 거래를 뜯어봤습니다

힐스테이트백련산4차 34평이 11억 2,000만원에 팔렸습니다.

계약일은 2026년 9월 4일, 16층이에요. 신고가 끝나 이제 막 공개됐습니다.

바로 한 달 전 거래는 10억 7,000만원이었어요. 다만 그건 2층이었습니다. 같은 34평인데 값이 5,000만원 벌어진 거죠.

1. 이 거래, 무엇이 눈에 띄나

층이 가른 거래입니다.

2026년 들어 34평 거래를 층과 함께 늘어놓으면 결이 보입니다. 2월에는 9억 후반~10억 초반이 여럿이었어요. 7월 5층이 11억, 8월 2층 두 건이 10억 7,000만원대였습니다.

층만으로 딱 떨어지진 않습니다. 7월 17일 14층은 10억 5,000만원이었어요. 같은 고층이라도 동·향·집 상태에 따라 값이 갈립니다.

그래도 방향은 분명해요. 2월 10억 초반대에서 9월 11억 2,000만원까지, 34평 거래대가 올라왔습니다. 분기 평균으로 보면 1년 12.6%입니다.

2026년 9월 4일 11억 2,000만, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정→허가→본계약에 3주쯤 걸립니다. 그러니 값을 합의한 시점은 8월 중순이에요. 그때 나와 있던 매물을 봅니다.

당시 이 단지 호가는 11억 1,000만원부터 13억까지 벌어져 있었습니다. 11억 2,000만원은 그 밴드의 아래쪽이에요. 16층이라는 층수를 감안하면 낮은 자리에서 붙은 값입니다.

밴드가 넓은 이유는 분명합니다. 407동 저층은 남향이지만 층이 낮고, 402동 8층은 조망을 내세웠어요. 410동 9층은 세안고라 바로 들어갈 수 없습니다.

같은 예산으로 살 수 있던 대안도 보세요. 11억~11억 5,000만원이면 북한산현대홈타운 10층 올수리, 북한산현대힐스테이트3차 중층 남향이 경쟁 상대였습니다. 다만 그 단지들은 2004년·2010년 준공이에요.

이쪽은 2018년 준공 8년차입니다. 같은 값이면 연식에서 앞섭니다. 그 점을 감안하면 무리한 값으로 보긴 어렵습니다.

2. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

결론부터 말하면 지역이 같이 오른 흐름 안의 거래입니다.

비슷한 예산대 단지들도 같이 올랐어요. 유사군 6개월 평균은 6.8%, 이 단지는 6.2%입니다. 혼자 튄 게 아니라 같이 움직인 거죠.

평당가로 급을 보면 이렇습니다. 이 단지는 평당 3,360만원이에요. 조금 위에 북한산푸르지오(3,478만), 북한산힐스테이트7차(3,560만)가 있습니다.

아래로는 백련산해모로(2,997만), 백련산힐스테이트3차(2,675만)가 있어요. 즉 11억 2,000만원은 상급 단지의 아래턱에 붙은 값입니다. 하급 단지의 상단을 넘어선 자리이기도 하고요.

입지값으로 보면 이 블록은 은평구 안에서 중위권입니다. 평당가가 블록 입지값과 거의 붙어 있어요. 입지 대비 특별히 싸지도, 비싸지도 않은 상태라는 뜻입니다.

3. 지금 나와 있는 매물은 어떤 모양인가

매물은 14건입니다. 호가는 11억 1,000만원에서 13억까지예요.

밴드 하단 11억 1,000만~11억 3,000만원은 저층·1층입니다. 대신 즉시 들어갈 수 있어요.

11억 5,000만원대 두 건은 층과 동이 낫습니다. 다만 둘 다 세안고예요. 입주가 2027년 10월, 2028년 2월이라 실거주가 급하면 선택지가 아닙니다.

12억 위는 탑층·고층·조망을 내세운 매물입니다. 풀옵션, 백련산뷰, 여의도 조망 같은 이유가 붙어 있어요. 같은 34평이라도 층·향·옵션이 다르면 값이 갈리는 게 정상입니다.

참고로 공식 시세는 조금 낮게 잡혀 있습니다. KB부동산 2026년 8월 31일 기준 평균 10억 7,000만원, 한국부동산원은 10억 3,000만원이에요. 대출 한도는 KB시세를 기준으로 잡히니 이 차이를 미리 계산에 넣으세요.

4. 단지와 입지는 이렇습니다

2018년 준공 963세대, 13개 동입니다. 8년차 준신축이에요.

34평이 564세대로 주력입니다. 단지 절반이 넘어요. 그래서 거래가 꾸준히 붙고, 시세가 잡히기 쉽습니다.

주차는 세대당 1.22대입니다. 양호한 수준이에요. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 연결됩니다.

서울응암초가 도보 3분, 0.2km입니다. 초품아라는 말이 실제로 맞는 거리예요. 어린 자녀가 있으면 이게 가장 큰 값입니다.

중학교는 충암중(도보 8분), 영락중(도보 12분) 배정권입니다. 고등학교는 충암고(도보 9분), 명지고(도보 13분)예요. 다만 시군구 학업 순위는 충암중이 18개교 중 18위, 영락중이 14위입니다. 학군을 최우선으로 보는 수요라면 이 부분은 냉정하게 보셔야 해요.

교통은 6호선 새절역 도보 11분입니다. 역세권이라 부르기엔 조금 멉니다. 대신 내부순환도로 진입이 편해 도심 접근은 괜찮아요.

관련 보도에 따르면 서부선 경전철, 강북횡단선, 고양선 같은 교통 계획이 거론되고 있습니다. 다만 일정은 확정된 게 아니에요. 지금 값에 미리 얹어 계산하진 마세요.

은평구 안에서 응암동은 최상위 생활권은 아닙니다. 구 최상위는 수색동 쪽이에요. 응암동은 그보다 한 단계 아래로 평가받습니다.

5. 큰 흐름 위에 놓아보면

우리 실거래 데이터 기준으로, 3개월 은평구는 +0.5%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.

구는 서울 평균보다 느리게 움직였습니다. 이 단지는 6개월 6.2%로 유사군(6.8%)과 거의 같아요. 구와 함께 오른 거래로 보는 게 맞습니다.

배경도 우호적인 편입니다. 관련 보도에 따르면 은평구는 생애최초 매수 비중이 서울에서 가장 높고, 신고가 거래 비중도 늘고 있어요. 값이 상대적으로 낮아 실수요가 먼저 들어오는 지역이라는 뜻입니다.

반대편엔 규제가 있습니다. 은평구는 서울 전역과 함께 조정대상지역·투기과열지구입니다. 토지거래허가구역이기도 해요.

그래서 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 무주택자 LTV는 규제지역 40%이고, 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 1주택 이상 보유자가 서울에서 추가로 살 때는 주택구입 목적 주담대가 LTV 0%예요.

6. 정리 — 이 값을 어떻게 볼까