문정시영 11평 신고가 7억 7,800만원, 1년 전엔 4억대였습니다

1. 7억 7,800만원, 막 공개된 신고가

문정시영 11평이 7억 7,800만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 19일, 9층이에요.

이 거래가 신고 절차를 마치고 2026년 9월 18일에 공개됐습니다. 직전 거래보다 0.8% 높은 신고가입니다.

1년 전 같은 시기 이 평형 거래는 4억 3,000만원에서 4억 8,000만원 사이였습니다. 같은 11평이 1년 만에 다른 가격대로 옮겨갔어요.

2. 이 거래 해부

8월 거래 세 건이 층 순서대로 붙었습니다. 1층은 7억원, 9층과 10층은 7억 7,000만원대예요.

4월엔 13층이 5억 9,900만원, 2층이 6억 4,500만원이었습니다. 넉 달 사이 거래 밴드가 통째로 올라갔어요.

우대빵 단지표준가격은 2024년 4월 5일 5억 470만원에서 2026년 9월 17일 7억 6,873만원으로 올랐습니다. 2년 반 동안 52% 올라온 값입니다.

공식 시세와 견주면 이 거래의 위치가 더 분명해집니다.

두 기관 상한이 모두 7억 7,000만원입니다. 8월 19일 거래는 그 상한 위에서 체결됐어요.

공식 시세는 은행 대출 한도 산정에 쓰는 값입니다. 실거래보다 늦게 따라오니, 상한을 넘겼다는 건 시장이 먼저 움직였다는 신호로 읽습니다.

8월 11일 호가 밴드와 두 건의 실거래 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 합의된 시점의 매물을 봐야 해요.

아래 스냅샷은 9월 1일 신고된 5층 7억 5,500만원 거래의 가격 합의 시점 기준입니다. 8월 19일 계약분도 같은 시기의 이 호가들과 경쟁했습니다.

당시 호가는 7억 7,500만원에서 7억 8,500만원에 몰려 있었습니다. 밴드 하단은 바로 들어갈 수 있는 매물이고, 7억 8,000만원은 세를 안고 있어 입주가 묶인 물건이었어요.

8월 19일 9층 7억 7,800만원은 그 밴드 안쪽입니다. 깎아서 산 값도, 밴드를 뚫은 값도 아닙니다.

반대로 9월 1일 계약된 5층 7억 5,500만원은 밴드 하단보다 낮았습니다. 층이 낮은 걸 감안해도 당시 호가 대비 낮게 합의된 거래입니다.

3. 지금 나와 있는 매물과 견주면

직전 실거래보다 낮은 호가가 하나도 없습니다. 팔려는 쪽이 값을 내리지 않고 버티는 모습이에요.

실입주 관점으로 보면 4건 중 두 건이 후보입니다. 8억원과 8억 1,000만원 물건은 입주가능일이 2027년 11월, 2028년 8월이라 바로 들어갈 수 없어요.

호가가 갈리는 이유는 층과 향, 입주 조건입니다. 밴드 하단인 7억 7,500만원은 중층 남향이고, 상단 8억 1,000만원은 저층 남서향에 세를 안고 있습니다.

8억원 두 건은 컨디션에서 갈립니다. 한 건은 샤시까지 교체했고 바로 입주가 되고, 다른 한 건은 고층이지만 세입자가 살고 있어요.

4. 같은 예산의 다른 후보 — 현대백조

이 예산대에서 함께 놓고 보는 단지가 현대백조입니다. 방이역 도보권 소형 아파트예요.

성격이 다른 두 선택지입니다. 현대백조는 역이 가깝고 단지가 더 젊습니다.

자리만 보면 현대백조가 속한 블록이 더 상위 입지입니다. 그런데 평당가는 문정시영이 더 높아요.

문정시영 평당가는 이 블록의 입지값 위에 있습니다. 리모델링 기대가 값에 얹혀 있다는 뜻이에요.

현대백조는 반대입니다. 평당가가 그 블록 입지값 아래에 있어, 입지 대비로는 낮게 매겨진 상태입니다.

현대백조 매물은 2층에 세를 안고 있는 한 건입니다. 같은 예산으로 바로 들어가 살 집을 찾는다면 선택지가 좁아요.

5. 이 값의 근거 — 리모델링

문정시영은 재건축이 아니라 리모델링으로 갑니다. 서울형 리모델링 시범단지로 선정된 곳이에요.

리모델링은 정비구역 지정 절차를 거치지 않습니다. 대신 지구단위계획과 경관심의로 층수와 용적률을 정합니다.

계획대로 가면 1,316가구가 1,440가구로 늘어납니다. 일반분양은 172가구, 사업비는 약 2,600억원 규모로 거론됩니다.

체감 변화가 가장 큰 건 주차입니다. 지금 세대당 0.68대로 부족한데, 완공 후엔 1,704대로 늘어 세대당 1.18대 수준이 됩니다.

돈 이야기는 아직 확정 전입니다. 조합은 건축심의 단계라 추가부담금을 밝히기 어렵다는 입장이에요.

정비업계와 언론에서는 분담금을 3억~4억원 수준으로 봅니다. 전용 59㎡ 기준으로 2억~4억원대가 거론되고, 평형별로 차등 적용됩니다.

2025년 11월 시뮬레이션 기준으로 조합원 분양가는 평당 5,800만원, 일반 분양가는 평당 6,500만원으로 추정됩니다. 종전자산 총액은 약 5,909억원 수준으로 거론됩니다.

한 가지는 짚어야 합니다. 주민 총회에서 80%가 넘는 인원이 리모델링 유지에 뜻을 모아 조합 해산 안건이 부결됐습니다.

6. 입지와 학군

5호선 거여역이 약 0.7km, 도보 10분입니다. 개롱역도 비슷한 거리에서 두 역을 쓸 수 있어요.

배정 초등학교는 서울문정초등학교입니다. 약 0.7km, 도보 10분 거리예요.

중학교는 문정중(시군구 13/29위)과 보인중(22/29위)이 배정 후보입니다. 고등학교는 문정고(14/20위)와 덕수고가 걸어갈 거리에 있어요.

송파구 최상위 생활권은 잠실동 일대입니다. 문정동은 그보다 상당히 아래에 놓입니다.

다만 이 격차가 고정된 건 아닙니다. 리모델링 완공과 인근 문정136번지 재건축, 장지지하차도 개통 같은 변화가 이 블록의 값을 다시 매길 여지가 있습니다.

7. 규제와 자금 조건

서울 전역은 조정대상지역이고 투기과열지구입니다. 동시에 토지거래허가구역이라 아파트는 허가 대상이에요.

허가를 받고 실거주하는 게 원칙입니다. 갭투자로 들어갈 수 있는 물건이 아닙니다.

예외가 하나 있습니다. 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료 시까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

그래서 세 안고 나온 8억원, 8억 1,000만원 물건도 매수 자체는 가능합니다. 대신 2027년, 2028년까지는 내가 들어가 살 수 없어요.

대출은 규제지역 기준입니다. 무주택자는 LTV 40%, 주택가격 15억 이하는 최대 6억까지고, 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.

만기는 30년 이내로 제한됩니다. 1주택 이상 보유자가 추가로 사는 경우엔 주택구입 목적 주담대가 막혀 있습니다.

8. 거시 — 이 거래는 흐름을 탔나

우대빵 실거래 데이터 기준으로 송파구는 3개월 +5.2%입니다. 서울 전체는 +4.1%예요.

구가 서울보다 빠르게 움직였습니다. 이 거래는 그 흐름 위에 있습니다.

이 평형의 6개월 변화율은 +0.2%로 잡힙니다. 숫자만 보면 제자리인데, 이건 분기평균이 만든 착시입니다.

4월엔 13층 5억 9,900만원, 2층 6억 4,500만원 같은 거래가 섞였습니다. 8월엔 7억 7,000만원대가 두 건이에요. 개별 거래로 보면 확실히 올랐습니다.

관련 지표에 따르면 송파구 주간 매매가격지수는 9월 둘째 주에 0.12% 내렸습니다. 강남 3구가 함께 눌린 구간이에요.

정책 방향은 실거주 쪽으로 기울고 있습니다. 금리와 DSR 규제는 강한 편이고, 재건축·리모델링 절차는 반대로 완화되는 쪽입니다.

그래서 이 거래는 순풍과 역풍을 동시에 받습니다. 사업 단계가 앞으로 나아가는 건 순풍, 대출과 고가 아파트 조정 흐름은 역풍이에요.

9. 결론

실거주라면 즉시입주 두 건이 실질 후보입니다. 중층 남향 7억 7,500만원은 8월 19일 거래와 거의 같은 값입니다.

투자 관점은 결이 다릅니다. 토지거래허가구역이라 실거주가 원칙이고, 전세가율이 낮아 레버리지가 거의 없습니다.

기다릴 신호는 두 개입니다. 건축심의 통과와 평형별 분담금 공고예요. 이 둘이 나오면 총비용이 계산됩니다.

피할 조건도 분명합니다. 수리나 층·향 프리미엄 없이 밴드 상단에 붙은 호가, 그리고 입주 시점이 2년 넘게 남았는데 값은 상단인 물건입니다.