힐스테이트청계 35평 17억 9,000만, 신고가 찍었습니다

동대문구 답십리동 힐스테이트청계 35평이 17억 9,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 15일, 28층이에요.

신고가입니다. 직전 거래보다 6.1% 높아요. 거래 내역은 2026년 9월 5일에 막 공개됐습니다.

1. 이 거래를 뜯어봅니다

먼저 최근 거래를 늘어놓겠습니다. 층이 다르면 값도 다르니 층을 같이 보세요.

표를 보면 흐름이 보입니다. 1월에 16억 초중반, 5월에 16억 중반, 7~8월에 17억 중후반이에요.

한 번에 튄 게 아닙니다. 계단을 밟고 올라왔어요.

1년 전과도 견줘 보겠습니다. 2025년 9월엔 19층이 15억, 15억 500만원이었어요. 분기평균 기준으로는 1년 새 15.8% 올랐습니다.

이번 28층이 유독 비싼 이유도 층에 있습니다. 같은 8월에 13층은 17억 4,500만원이었어요. 7월 3층은 16억 8,700만원이었고요.

고층은 청계천이 트입니다. 이 단지 매물 설명에 '탁트인 청계천뷰'가 반복해서 나와요. 28층 값에는 그 조망이 들어가 있다고 보는 게 자연스럽습니다.

1-1. 가격 합의 시점 매물과 복기해 봅니다

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값을 정한 시점은 계약일보다 앞섭니다.

8월 18일 13층 17억 4,500만원 거래를 기준으로 그 시점 매물을 모았습니다.

당시 힐스테이트청계 35평 호가는 16억 9,500만~18억원이었습니다. 17억 4,500만원 거래는 딱 그 가운데예요. 무리한 값을 준 게 아닙니다.

이번 17억 9,000만원은 그 위쪽 호가에 붙었습니다. 청계천뷰 고층 호가가 18억이었으니 거의 호가대로 팔린 셈이에요.

같은 돈으로 갈 수 있던 대안도 봅니다. 그라시엘 101동 고층이 17억 4,000만원이었어요. 2023년 준공 3년차, 1,152세대 주상복합입니다.

해링턴플레이스는 15억~15억 6,000만원대였고요. 그러니까 이 예산대에서 힐스테이트청계는 '싼 대안'이 아니라 '제값 받는 쪽'이었습니다.

2. 이 값은 어느 급인가

총액 말고 평당가로 봐야 급이 보입니다. 힐스테이트청계 35평 평당가는 5,049만원이에요.

이번 거래로 힐스테이트청계는 그라시엘 바로 아래 자리를 지켰습니다. 하급으로 놓인 답십리파크자이·청계한신휴플러스와는 격차가 벌어져 있고요.

정리하면 이렇습니다. 17억 9,000만원은 '하급 단지 상단'이 아니라 '상급 문턱'에 붙은 값이에요. 더 올라가려면 e편한세상청계센트럴포레 쪽 평당가를 넘봐야 합니다.

3. 지금 나와 있는 매물은

현재 35평 호가는 17억 1,500만~18억 5,000만원입니다. 실입주 가능한 매물 위주로 놓고 보겠습니다.

같은 35평인데 호가가 8,000만원 넘게 벌어집니다. 층과 향, 조망 때문이에요. 103동 남서향 고층은 청계천이 트이고, 108동 저층 남동향은 그렇지 않습니다.

실거래가 17억 9,000만원까지 찍혔으니 17억 2,000만원짜리 저층은 상대적으로 싸 보입니다. 다만 그 값은 조망을 포기한 값이에요. 되팔 때도 같은 조건으로 평가받습니다.

18억 언저리를 쓰실 거면 그라시엘도 같이 보세요. 2023년 준공에 1,152세대고, 청량리역 쪽이라 블록 자체는 답십리동보다 상위 입지로 평가받습니다. 대신 주상복합이라 구조·관리비 성격이 다릅니다.

4. 그래서 이 거래, 어떻게 볼까

5. 단지와 입지는 이렇습니다

2018년 준공, 764세대, 8개 동입니다. 8년차 준신축이에요. 주차는 세대당 1.19대로 양호합니다.

가장 큰 무기는 교통입니다. 2호선 신답역이 도보 2~3분이에요. 5호선 답십리역도 걸어서 갑니다.

청량리역도 가깝습니다. 관련 보도에 따르면 GTX-B·C가 2031년 개통 예정이라, 이 일대 기대가 값에 조금씩 반영되는 중이에요.

학군은 냉정하게 봐야 합니다. 배정초는 서울신답초로 도보 7분이라 좋아요. 하지만 숭인중은 구내 15개 중 10위, 동대문중은 15위입니다.

블록 서열도 짚겠습니다. 답십리동 이 블록은 청량리역 쪽보다 한 단계 아래로 평가받습니다. 동대문구 최상위 생활권인 전농동과도 격차가 있고요.

그런데 평당가는 이 블록 입지값 위에 있습니다. 신축급 컨디션과 초역세권, 청계천 조망이 얹힌 결과예요. 입지보다 물건 자체가 좋은 케이스입니다.

거꾸로 말하면 상승 여력은 입지가 좋아져야 열립니다. 청계천 건너편 정비사업과 청량리 개발이 그 변수예요. 다만 아직 일정이 확정된 이야기는 아닙니다.

6. 큰 흐름에서 보면

동대문구는 지금 서울에서 잘 오르는 축입니다. 우리 실거래 기준으로 3개월 +5.1%예요. 같은 기간 서울은 +4.1%였습니다.

힐스테이트청계는 이 흐름을 탄 쪽입니다. 6개월 5.6%로, 유사군 평균 4.9%와 거의 같아요. 혼자 튄 게 아니라 지역과 같이 올랐습니다.

그래서 판단이 갈립니다. 지역 흐름이 이어지면 이 값은 지켜집니다. 반대로 대출 규제가 더 조여지면 15억 초과 구간부터 매수층이 얇아져요.

기다릴 신호는 하나입니다. 18억 위 호가가 실거래로 확인되는지 보세요. 호가만 오르고 거래가 안 붙으면 잠시 쉬어가는 구간입니다.