전농SK 42평 13억 3,500만, 신고가는 어떻게 나왔나

전농SK 42평이 13억 3,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 28일, 18층입니다.

신고가입니다. 직전 실거래보다 6% 높습니다.

이 거래는 2026년 9월 2일 공개됐어요. 이제 막 시장에 모습을 드러낸 값입니다.

1. 이 거래를 뜯어봅니다

먼저 흐름부터 봅니다. 1년 전 이 단지 42평은 10억 안팎이었어요.

1년 전 같은 시기는 10억 1,500만~10억 2,000만원대였어요. 개별 거래로만 봐도 3억 넘게 올랐습니다.

다만 이번 값이 혼자 튄 건 아닙니다. 7월부터 12억 7,000만~13억 구간이 이미 쌓여 있었어요.

그 위에 18층이 얹힌 게 13억 3,500만원입니다. 계단을 한 칸 올린 값이지, 점프는 아닙니다.

2. 그래서, 잘 산 값일까

2-1. 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요.

그러니 값을 합의한 건 8월 초입니다. 그때 나와 있던 매물을 놓고 봅니다.

당시 이 단지 호가는 13억~14억이었습니다. 13억 3,500만원은 딱 중간입니다.

18층인 걸 감안하면 무리한 값은 아니에요. 중층 로열동 호가가 13억 5,000만원이었으니까요.

옆 단지로 눈을 돌리면 더 선명해집니다. 같은 42평대 대안은 14억 5,000만원부터 시작했어요.

장안힐스테이트는 16억 8,000만원이었습니다. 1억 이상 싸게 같은 평형을 잡은 셈입니다.

2-2. 상급이냐 하급이냐 — 평당가로 본 자리

총액 말고 평당가로 봅니다. 전농SK 42평 평당가는 3,166만원이에요.

신고가를 찍었는데도 자리는 중간입니다. 한신과 거의 같고, 장안힐스테이트보다 아래예요.

상급 신축인 래미안라그란데와는 격차가 큽니다. 아직 상급 단지 하단에 붙지 못한 값입니다.

반대로 하급 단지 상단은 이미 넘었어요. 그러니 '하급 상단'이 아니라 '중위권 상단'입니다.

3. 같은 단지 안에서도 값이 갈립니다

지금 나와 있는 매물은 12억 8,000만~15억입니다. 같은 42평인데 폭이 2억이 넘어요.

최저가 12억 8,000만원은 세 안고예요. 실입주는 2027년 3월 이후입니다.

바로 들어가려면 13억 5,000만원부터입니다. 실입주 기준 하단은 여기라고 보는 게 맞아요.

이번 실거래 13억 3,500만원은 그 사이에 있습니다. 세 안고 최저가보다는 위, 실입주 매물보다는 아래죠.

층·향·수리 여부로 값이 갈리는 건 당연합니다. 고층 남향에 올수리·확장·샤시면 1억 더 부르는 게 시장 논리예요.

4. 실거래 평가 결론

5. 배경 — 단지와 입지

전농SK는 2000년 준공, 26년차 구축입니다. 1,830세대 16개 동 대단지예요.

42평만 482세대입니다. 대형 평형이 두껍게 깔린 단지죠.

주차는 세대당 1.13대입니다. 구축치고는 양호한 수준이에요.

용적률은 275%입니다. 제3종일반주거지역 상한을 이미 넘겨요. 재건축 사업성은 기대하기 어렵습니다.

입지는 학군이 축입니다. 배정 초등학교인 서울전동초가 도보 4분, 0.3km예요.

중학교도 가깝습니다. 전농중이 도보 8분(구 3/15위), 전일중이 도보 9분(6/15위)입니다.

고등학교는 해성여고가 도보 8분(4/11위)이에요. 초·중·고가 모두 걸어서 닿습니다.

지하철은 약점입니다. 청량리역까지 도보 16분쯤 걸려요.

그래도 전농동 자체는 동대문구 최상위 생활권입니다. 대안 단지들이 있는 블록보다 상위예요.

재미있는 지점이 여기 있습니다. 입지 서열은 위인데 평당가는 한신과 비슷해요.

구축 디스카운트가 걸려 있다는 뜻입니다. 입지 대비로는 아직 저평가 구간이에요.

6. 큰 흐름에 올라탄 걸까

우대빵 실거래 데이터 기준입니다. 최근 3개월 동대문구는 +5.1%, 서울은 +4.1%예요.

동대문구가 서울 평균을 앞서고 있습니다. 관련 지표에서도 동대문구는 2026년 상반기 상승률 1위로 잡혔어요.

그런데 전농SK는 그보다도 앞섭니다. 6개월 +27.9%, 유사군 평균은 +4.9%예요.

유사군 대비 23%p 앞선 겁니다. 지역 키맞추기를 넘어선 단지 고유 움직임이에요.

왜 앞섰을까요. 같은 예산으로 42평 대안을 찾기 어렵다는 게 큽니다.

장안힐스테이트는 16억 8,000만원, 한신·장안현대홈타운1차는 14억 5,000만원이었어요. 13억대에 42평이 되는 건 사실상 여기뿐이었습니다.

정책 쪽은 방향만 짚습니다. DSR 규제는 유지 기조고, 수도권·규제지역 주담대 만기는 30년으로 제한돼요.

서울은 규제지역이라 무주택자 LTV가 40%입니다. 15억 이하 주택은 대출 한도 상한이 6억이에요.

1주택 이상 보유자가 서울에서 추가로 사는 경우엔 LTV 0%입니다. 구입 목적 주담대가 막혀 있어요.

정리하면 시장 순풍은 맞습니다. 다만 이 단지는 순풍보다 더 빨리 달렸어요. 그래서 '싸다'가 아니라 '아직 대안보다 낫다'가 정확한 표현입니다.