홍제삼성래미안 25평 10억 5,000만, 이 값 잘 산 걸까

홍제삼성래미안 25평이 10억 5,000만원에 팔렸습니다. 4층 거래예요.

계약일은 2026년 10월 18일입니다. 신고를 거쳐 10월 22일에 막 공개됐어요.

6월 이후 이 평형 거래는 8억 후반~9억 중반에 모여 있었습니다. 이번 거래는 그보다 한 칸 위에서 나왔어요. 이 값을 계약 직전 매물과 옆 단지 호가에 대 봤습니다.

이 거래를 2년 흐름 위에 놓으면

시세는 2024년 4월 7억 1,611만원에서 9억 7,625만원까지 올라왔습니다. +36%예요.

1년 전 같은 시기 거래는 7억 3,000만~7억 5,000만원이었습니다. 분기평균으로 잡은 1년 변화는 +21.6%예요. 개별 거래끼리 견주면 오름폭은 이보다 크게 보입니다.

층만으로 값이 갈리지도 않았습니다. 6월 19일 12층이 8억 7,000만원, 6월 27일 9층이 9억 6,000만원이었어요. 수리 상태나 향, 타입 차이가 같이 움직였다는 뜻입니다.

이번 4층 10억 5,000만원은 이 분포에서 위로 떨어져 있습니다. 아직 한 건이라 추세라고 부르긴 이릅니다.

직전 실거래보다 낮은 매물은 몇 건인가

낮은 매물 2건은 둘 다 저층이 아닙니다. 저층이라서 호가가 낮은 게 아니라는 뜻이에요.

다만 9억 9,000만원 12층은 세입자가 살고 있습니다. 입주가능일이 2028년 2월이라 바로 들어가 살 수는 없어요.

실거주로 보면 남는 건 10억 4,000만원 6층 하나입니다. 북서향이지만 올수리에 주인 거주, 즉시입주 조건이에요. 실입주 기준 하단은 사실상 이 선입니다.

남향 7층이 밴드 상단에 있는 건 향 차이로 읽힙니다. 북서향 매물들이 10억 4,000만~10억 5,000만원에 모인 것과 대비돼요.

계약 직전 매물과 견주기

10월 18일 10억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물로 복기

서울 아파트는 토지거래허가 대상이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 가격이 실제로 맞춰진 건 9월 27일 무렵이에요. 그 시점 매물을 펼쳐 봤습니다.

같은 단지 호가는 9억 5,000만~10억 7,000만원이었습니다. 4층 10억 5,000만원은 이 밴드의 위쪽이에요. 12층 동남향보다 높고, 7층 남향 바로 아래입니다.

층만 보면 당시 호가 대비 높게 산 편입니다. 이 집의 수리 상태는 공개되지 않았어요. 올수리였다면 이 값이 설명될 여지는 있습니다.

옆 단지로 눈을 돌리면 그림이 달라집니다. 같은 10억 5,000만원이 힐스테이트홍은포레스트 24평 저층 정남향 호가와 같았어요. 2023년 준공, 3년차 단지입니다.

홍제한양 23평은 저층 동향 세안고가 10억 3,000만원이었습니다. 같은 블록에 있는 33년차 단지예요. 매물 설명에는 재건축 추진 얘기가 붙어 있었습니다.

예산을 낮추는 선택지도 있었습니다. 북한산두산위브2차 24평은 9억~9억 5,000만원에 나와 있었어요. 5년차 신축입니다.

평당가로 본 이 거래의 자리

이 단지 평당가는 3,905만원입니다. 홍제한양·힐스테이트홍은포레스트보다 낮고, 북한산두산위브2차·서대문센트럴아이파크보다 높아요. 가격대로 치면 네 단지 사이에 끼어 있습니다.

이번 거래는 이 단지 평균시세보다 위에서 나왔습니다. 그래도 평당가로 따지면 홍제한양·힐스테이트홍은포레스트보다는 아직 낮은 쪽이에요. 두 단지와의 간격을 줄이는 방향의 거래입니다.

6개월 변화도 같은 얘기를 합니다. 홍제한양은 +20.5%, 이 단지는 +3.8%였어요. 비슷한 예산대 단지 평균(+12.7%)보다 8.9%p 낮았습니다.

분기평균은 그 분기에 거래된 층·향에 따라 크게 튈 수 있습니다. 이 단지 3분기는 저층 거래가 많았어요. 방향만 참고로 보세요.

이 거래를 어떻게 볼까

기다릴 신호는 중층 이상 거래가 10억대에서 다시 나오는지입니다. 다음 거래들이 9억 중반으로 돌아가면, 이번 건은 한 번 튄 값으로 봐야 해요.

배경 — 입지와 학군, 시장 흐름

입지: 역이 가깝고, 블록은 주변 대비 상위

통일로 319, 2001년 준공 474세대의 중형 단지입니다. 6개 동이고, 주차는 세대당 1.09대로 양호한 편이에요.

3호선 무악재역이 도보 7분, 독립문역이 10분입니다. 안산 자락과 붙어 있어 숲을 끼고 살아요. 관련 보도에 따르면 언덕 위라 진입로가 경사진 건 단점으로 꼽힙니다.

이 블록은 주변 대비 상위 입지입니다. 역과 초등학교가 가깝다는 게 이유예요. 그런데 평당가는 블록 입지에 못 미칩니다. 25년차 구축이라 덜 쳐준 몫이 있어요.

서대문구에서 가장 비싼 생활권은 북아현동 쪽입니다. 홍제동은 그보다 상당히 아래에 있어요. 시장이 오래 그렇게 매겨 온 결과라 단기에 뒤집히긴 어렵습니다.

용적률은 265%라 재건축 사업성이 좋은 편은 아닙니다. 관련 보도에 따르면 주변에선 유진상가 재개발, 홍제동 9-81 일대 통합 재개발이 추진 중이에요. 이런 개발이 진척되면 생활권 격차가 좁혀질 여지는 있습니다.

학군: 초품아는 확실, 중·고는 거리를 감안

서울안산초가 도보 2분, 0.1km입니다. 아이가 초등학생이라면 이게 가장 큰 장점이에요.

중·고는 걸어서 20분 안팎을 잡아야 합니다. 순위도 중간에서 아래쪽이에요. 중학교 이후까지 길게 살 가족이라면 감안할 부분입니다.

시장 흐름: 서울은 올랐고, 이 단지는 덜 올랐다

우리 실거래 데이터 기준 6개월 변화는 서대문구 +5.9%, 서울 +7.4%입니다. 이 단지 25평은 +3.8%로 구·서울을 밑돌았어요.

그러니까 이번 10억 5,000만원은 시장보다 앞서 나간 값이 아닙니다. 뒤처졌던 값이 흐름을 따라잡으려는 거래에 가깝습니다.

서울 전역은 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

무주택자 주담대 LTV는 40%, 15억 이하 주택의 최대 한도는 6억원입니다. 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 막혀 있습니다.

관련 보도에 따르면 기준금리는 2026년 10월 연 3.00%로 동결됐습니다. 7·8월 두 차례 올린 뒤라 대출 부담은 가볍지 않아요.

흐름은 순풍이지만, 거래 한 건으로 값을 확정하긴 이릅니다. 실입주가 되는 수리된 집을 10억 5,000만원 안쪽에서 찾는 것. 이번 거래가 남긴 기준선은 그 정도예요.