홍제삼성래미안 31평 12억 1,000만 신고가, 1년 전 같은 8층은 9억

홍제삼성래미안 31평이 12억 1,000만원에 팔렸습니다. 이 평형의 최고가예요.

계약은 10월 18일, 8층입니다. 신고 절차가 끝나 10월 22일에 공개됐어요.

1년 전 같은 8층은 9억에 거래됐습니다. 그 사이 무슨 일이 있었는지 따라가 봅니다. 이 값이 맞는 값인지도 함께 봅니다.

직전보다 10% 높은 거래, 뜯어보기

직전 거래는 7월 11일 13층 11억이었어요. 이번 거래는 그보다 10% 높습니다. 층은 오히려 더 낮은데요.

길게 보면 흐름이 더 뚜렷해요. 시세는 2024년 4월 7억 7,848만에서 2026년 10월 12억 4,800만까지 왔습니다. 약 60% 오른 흐름이에요.

건별로 보면 이렇습니다.

2026년엔 4월 말부터 7월 사이에 거래가 몰렸어요. 값은 대부분 11억대였습니다. 6월 1일 10억은 1층이라 따로 봐야 해요.

8·9월엔 목록에 잡힌 31평 거래가 없습니다. 그 공백 뒤 첫 거래가 12억 1,000만이에요. 이 한 건만으로 새 기준이 섰다고 하긴 이릅니다.

10월 18일 12억 1,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약 직전인 9월 27일 무렵 정해졌다고 봐야 해요.

그 시점에 나와 있던 매물은 이랬습니다.

같은 단지 31평 호가는 세 건 모두 12억 5,000만이었어요. 이번 거래는 그 밴드보다 낮게 맺어졌습니다. 당시 호가로 보면 잘 깎아서 산 거래예요.

같은 돈으로 다른 단지도 볼 수 있었습니다. 홍제한양은 28평이 12억~12억 2,000만이었어요. 힐스테이트홍은포레스트는 29평이 12억부터 있었고요.

12억대에서 31평을 잡을 수 있는 자리는 드물었어요. 넓이가 우선이라면 이 거래가 맞는 선택이었습니다. 새 아파트가 우선이었다면 평수를 줄이는 길도 있었고요.

평당가로 놓으면 위치가 더 또렷해요.

같은 생활권 두 단지보다 평당가가 낮아요. DMC센트럴아이파크, 충정로SK뷰와는 거의 붙어 있습니다. 12억 1,000만은 이 가격대 안에서 무리한 값이 아니에요.

이 단지는 입지에 비해 값이 조금 덜 매겨진 상태예요. 같은 블록의 홍제한양은 입지보다 높게 값을 받고 있고요. 힐스테이트홍은포레스트는 입지는 이쪽보다 아래지만 신축 값이 얹혀 있습니다.

매물 4건, 직전 실거래보다 낮은 집은 0건

이 표의 답은 0건이에요. 12억 1,000만보다 낮게 내놓은 집이 없습니다. 파는 쪽은 이 값을 바닥으로 보고 있어요.

4층 매물도 12억 4,000만~12억 5,000만입니다. 저층이라 낮게 나온 집도 없어요.

공식 시세는 아직 이 거래를 못 따라왔어요. KB 상한도 11억 6,500만입니다. 대출 담보가치는 KB시세로 잡혀서, 실제 대출은 매매가 기준보다 작게 나옵니다.

매물끼리 차이는 크지 않아요. 모두 남동향 31평이고 값은 1,000만 안에 있습니다.

밴드 하단 12억 4,000만은 105동 4층이에요. 샤시까지 고친 집이고 12월 27일부터 들어갈 수 있습니다. 수집 시점에서 6개월 안이라 실거주가 가능해요.

12억 5,000만 세 건은 101동 4층과 105동 7층 두 집입니다. 7층 한 집은 숲 조망에 샤시까지 올수리했어요. 다른 7층은 거실 확장에 인왕산 조망이고, 수리 표기는 없습니다. 101동 4층은 입주 일정을 협의해야 해요.

같은 12억 5,000만이라도 수리 상태가 다릅니다. 협상할 때 이 차이를 꼭 짚으세요.

같은 예산, 다른 선택지

12억대에서 볼 대안은 둘이에요. 성격이 꽤 다릅니다.

홍제한양 28평은 같은 무악재역 생활권이에요. 998세대로 더 크고, 1993년에 지었습니다. 수집 시점 매물은 11억 6,000만~12억이에요.

11억 6,000만은 105동 저층이고 바로 들어갈 수 있어요. 12억 두 건은 고층 올수리 매물과 10층 주인 거주 매물입니다. 평수가 작고 더 오래됐다는 점이 이 값의 이유예요.

힐스테이트홍은포레스트 31평은 2023년 신축이에요. 수집 시점 매물은 13억 5,000만~14억입니다. 13억 5,000만은 전세를 끼고 있어 2027년 4월 하순까지 들어갈 수 없어요.

나머지 두 건은 2027년 3월 입주라 실거주 일정은 맞출 수 있어요. 같은 31평이라도 신축은 13억대부터입니다.

정리하면 이렇습니다. 넓이와 초등학교가 우선이면 홍제삼성래미안이에요. 새 아파트가 우선이면 힐스테이트홍은포레스트입니다. 예산을 아끼려면 홍제한양 28평이고요.

판단: 이 거래가 단지에 주는 신호

왜 올랐는지부터 볼게요. 비슷한 예산대 단지들도 6개월 새 평균 12.1% 올랐어요. 이 단지는 24.9%로 그보다 크게 앞섰습니다.

이 변화율은 분기 평균이에요. 그 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 따라 크게 튈 수 있습니다. 참고로만 보세요.

넓은 평수 대안이 12억대에 거의 없었던 점도 한몫했을 거예요. 같은 값이면 다른 단지에선 28~29평이었거든요.

투자 목적이라면 문이 좁아요. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 아파트는 실거주 목적으로만 살 수 있습니다. 집이 이미 있는 분이 한 채를 더 사면 주택담보대출 LTV가 0%예요.

무주택자는 규제지역이라 LTV 40%가 적용돼요. 15억 이하 집은 최대 6억까지입니다. 여기에 DSR이 함께 걸리고, 6개월 안에 전입해야 해요.

기다릴 신호는 다음 거래예요. 12억대 거래가 한두 건 더 나오면 이 값이 기준으로 굳습니다. 피할 조건은 수리 표기 없이 12억 5,000만을 고집하는 매물이에요.

배경: 단지와 입지

474세대 중형 단지예요. 6개 동, 2001년 준공이라 25년차 구축입니다. 14·25·31·41평이 고르게 섞여 있어요.

주차는 세대당 1.09대로 양호한 편이에요. 무악재역(3호선)까지 걸어서 6~7분입니다.

관련 보도에 따르면 언덕에서 조용하고 숲 조망이 좋다는 평이 많아요. 반대로 유모차나 짐을 끌고 다니긴 불편하다는 의견도 있습니다.

재건축으로 값을 기대하긴 어려워요. 용적률이 265%로, 지금 용도지역 상한 200%보다 높습니다.

학군: 초등학교는 강점, 중·고교는 거리

서울안산초가 단지 바로 옆이에요. 걸어서 2분, 횡단보도도 없습니다.

중학교는 걸어서 17~18분이에요. 배정 가능한 연북중은 구 14개 중 6위, 신연중은 12위입니다.

고교는 걸어서 26~27분 거리예요. 중앙여고가 구 7개 중 4위, 인창고가 5위입니다.

입지: 구 안에서 중간쯤

이 블록은 서대문구 안에서 중간쯤 입지예요. 3호선 한 번이면 도심에 닿고, 안산이 바로 뒤에 있습니다.

관련 보도에 따르면 광화문·시청 접근성과 숲세권이 다시 평가받는 분위기예요. 개미마을·문화마을·옛 홍제4구역을 묶은 재개발도 신속통합기획으로 추진 중입니다.

구에서 가장 높은 값을 받는 곳은 북아현동 일대예요. e편한세상신촌이 평당 6,166만, 신촌푸르지오가 5,635만입니다. 도심에 더 붙어 있고 신축 대단지라는 점이 이 차이를 만들어요.

이 격차가 단번에 좁혀지긴 어렵습니다. 동네 재개발이 진행되면 주변 환경이 나아질 여지는 있어요.

큰 흐름 속에서 본 이 거래

우리 실거래 데이터 기준으로 서대문구는 6개월 새 5.9% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다. 이 단지는 구 평균을 4.1%p, 서울 평균을 2.6%p 웃돌았어요.

흐름을 거스른 게 아니에요. 흐름을 탄 채 조금 앞서간 움직임입니다.

관련 지표에 따르면 서울 아파트값은 10월 둘째 주까지 88주 연속 올랐어요. 관련 보도에 따르면 서대문구 거래량은 최근 3개월 31.19% 줄었습니다. 값은 오르는데 거래는 줄어든 장이에요.

금리도 가볍지 않아요. 관련 보도에 따르면 기준금리는 10월 연 3.00%로 동결됐습니다. 7·8월 두 차례 올린 뒤라 대출 부담은 큰 편이에요.

그래서 결론은 이렇습니다. 시장 흐름을 탄 값이라 거품으로 보긴 어려워요. 다만 거래가 얇으니 12억 초반을 기준으로 협상하는 게 맞습니다.