학마을1단지 20평 7억 1,500만, 신고가인데 호가는 전부 그 아래

학마을1단지 20평이 7억 1,500만원에 팔렸습니다. 9층이고, 계약일은 2026년 9월 9일이에요.

신고 자료는 2026년 9월 16일에 막 공개됐습니다. 이 평형 신고가입니다.

직전 거래는 8월 8일 14층 6억 7,500만원이었어요. 한 달 만에 +5.9%입니다.

1. 이 거래를 먼저 해부합니다

20평은 이 단지 487세대가 쓰는 주력 평형입니다. 거래가 꾸준히 붙는 평형이라 흐름이 비교적 잘 보여요.

4월에는 6억원 선이었습니다. 7월에 6억 5,000만~6억 8,000만으로 올라왔고, 이번에 7억을 넘겼어요.

5월 11층 4억 7,000만원과 6월 1층 5억 3,000만원 직거래는 흐름에서 떼어 놓고 보세요. 같은 시기 다른 층 거래와 너무 벌어진 값입니다.

1년 전과 견주면 폭이 큽니다. 2025년 10월 11일 5층 5억 2,000만원에서 이번 9층 7억 1,500만원이니까요. 다만 층이 다르니 같은 조건 비교는 아닙니다.

가격 합의 시점(2026-08-19) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값이 실제로 합의된 시점은 8월 중순으로 봐야 해요.

같은 9층 호가가 7억 2,000만원에 있었습니다. 실거래는 7억 1,500만원이에요.

밴드 상단을 500만원 조정한 자리입니다. 깎아 산 거래라기보다, 상단 조건을 그대로 받은 거래죠.

같은 시점 밴드 하단은 1층 6억 3,000만원이었습니다. 올수리·확장이었지만 층이 달라 같은 물건으로 보긴 어렵습니다.

예산을 옆으로 돌릴 수도 있었어요. 푸른마을2단지 21평 상단이 6억 5,000만원, 양천벽산블루밍2단지 23평이 6억 4,000만원이었습니다. 둘 다 면적은 더 넓지만 층·컨디션 조건이 달랐습니다.

2. 지금 나와 있는 값은 이 거래보다 낮습니다

나와 있는 8건이 전부 이 실거래보다 낮습니다. 시장이 아직 7억 1,500만원을 기준선으로 쓰고 있지 않다는 뜻이에요.

하단 두 건은 1층이고, 임차가 2027년·2028년까지 남았습니다. 실거주로 들어갈 집을 찾는 분에겐 선택지가 아니에요.

그래서 실입주 기준 하단은 6억 8,000만원입니다. 106동 저층 남동향, 주인이 살고 있는 집이죠.

7억원 물건이 네 건 몰려 있는데 조건이 다 다릅니다. 14층 남향은 임차가 2027년까지 남았고, 9층·10층은 연내 입주가 됩니다. 같은 호가라도 층·향·입주 일정으로 값의 이유가 갈립니다.

3. 같은 예산의 다른 후보

평당가로 줄을 세우면 순서가 분명합니다. 15년차 준신축인 신정이펜하우스4단지가 평당 3,586만원으로 가장 높아요.

학마을1단지는 평당 3,404만원으로 그 아래입니다. 푸른마을2단지는 평당 3,003만원이에요.

성격이 다른 선택지입니다. 신정이펜하우스4단지는 23평 호가가 8억~8억 5,000만원이라 예산 자체가 다르고요. 푸른마을2단지는 예산이 6억대 중반에서 끝납니다.

가격대가 조금 낮은 후보도 볼 만합니다. 신트리4단지 24평은 평당 3,168만원으로 학마을1단지보다 5% 낮고, 신월시영 24평은 평당 3,123만원으로 7% 낮습니다. 총액이 아니라 평당가로 보면 이번 거래는 신정동 구축 위쪽 자리예요.

변화율은 참고로만 보세요. 6개월 +19.3%는 분기 평균값이라 그 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 따라 크게 흔들립니다. 앞 분기에 4억~5억대 저가 거래가 섞였다면 상승폭이 더 크게 보입니다.

4. 단지와 입지

639세대, 6개 동입니다. 2000년 준공으로 26년차 구축이고 복도식이에요.

주차는 세대당 0.73대로 부족한 편입니다. 대신 지하주차장에서 엘리베이터가 바로 연결됩니다.

이 단지의 힘은 학교입니다. 양천고등학교가 도보 2분(구 내 6/15위), 금옥중학교가 도보 4분(9/18위)이에요. 금옥여자고등학교도 도보 5분입니다.

배정초는 서울장수초등학교로 도보 8분, 0.5km입니다. 푸른마을2단지(0.2km)나 양천벽산블루밍2단지(0.3km)보다는 조금 멉니다.

블록 자체는 비교한 후보들 중 상위 입지입니다. 그런데 평당가는 그 입지값보다 낮아요. 구축 디스카운트가 걸려 있는 상태, 즉 재평가 여력이 남아 있다는 뜻입니다.

문제는 그 여력을 자체 재건축으로 풀기 어렵다는 점입니다. 용적률이 247%인데 제3종일반주거지역 상한이 250%예요. 늘릴 여지가 거의 없습니다.

관련 보도에 따르면 서울시는 신월·신정지구 용적률을 400%로 올리는 규제 완화를 추진하고 있습니다. 방향은 열려 있지만, 이 단지의 사업이 확정된 건 아닙니다.

생활권으로 보면 양천구 최상위는 목동입니다. 신정동은 그보다 한 단계 아래고요. 목동 재건축이 진행되면 격차가 벌어질 수도, 주변 정비사업 속도에 따라 좁혀질 수도 있습니다.

5. 시장 흐름 속 위치

우리 환산 실거래 기준으로 3개월 변화를 보면 양천구는 +0.9%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.

구는 서울 평균보다 느립니다. 그런데 이 단지는 유사군 평균 6개월 +6.4%를 12.9%p 앞섰습니다.

구 흐름을 탄 게 아니라 이 단지가 앞서 나간 모양입니다. 키맞추기보다 단지 고유의 움직임에 가깝습니다.

공식 시세와도 벌어져 있습니다. 2026년 9월 7일 기준 KB부동산 20평 시세는 평균 6억 5,500만원, 상한 6억 8,000만원입니다. 한국부동산원은 평균 6억 1,000만원, 상한 6억 5,000만원이에요.

이번 7억 1,500만원은 두 기관 상한을 모두 넘었습니다. 앞서간 값이라는 뜻이고, 대출 담보가치는 이 시세로 잡힌다는 뜻도 됩니다.

거시 쪽도 순풍만은 아닙니다. 관련 보도에 따르면 스트레스 DSR 3단계로 한도가 줄었고 대출금리 상승세가 이어지고 있습니다. 2026년 8월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 서울 전역 지정 이후 월 기준 가장 낮았습니다.

6. 그래서 지금 사도 되나