중계그린 21평 7억 2,500만 신고가, 같은 6층이 여드레 새 4,500만원 벌어졌다

중계그린 21평이 7억 2,500만원에 팔렸습니다. 6층 거래예요. 직전 거래보다 6.6% 높은 신고가입니다.

계약일은 2026년 9월 15일이에요. 신고 절차를 거쳐 10월 13일에 막 공개됐습니다.

같은 6층 거래가 하나 더 있어요. 9월 7일에는 6억 8,000만원에 팔렸습니다. 여드레 만에 4,500만원이 벌어졌어요.

한 번 튄 값인지, 단지 값이 다시 매겨진 건지 9월 거래로 따져 봤습니다.

1. 이 거래, 뜯어보면

2026년 9월에만 21평 거래가 7건 잡혔어요. 이 단지에서 손바뀜이 활발했던 달입니다.

9월 15일 뒤로도 7억원 이상 거래가 세 건 이어졌어요. 12층 7억 2,000만원, 9층 7억 1,500만원, 8층 7억원입니다. 중층 이상은 7억~7억 2,500만원에 모였어요. 그래서 한 건짜리 튐으로 보긴 어렵습니다.

7억원 선은 2026년 7월 17일 14층 거래에서 이미 한 번 찍혔어요. 9월에는 그 값이 중층까지 내려왔습니다. 아래쪽은 2층 6억 5,000만원이 맡고 있어요.

같은 6층이 4,500만원 갈린 이유는 공개 정보로 알 수 없어요. 실거래에는 동·향·수리 여부가 안 나오거든요. 이 단지 매물을 보면 세 낀 집과 바로 들어갈 집의 값 차이가 큽니다. 그 차이였을 가능성이 있어요.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 14일 7층이 5억 9,000만원이었어요. 분기 평균으로는 1년 새 20.9% 올랐습니다. 분기 평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 출렁이니 참고로만 보세요.

2. 당시 매물과 견줘 평가

서울은 전역이 토지거래허가구역이에요. 값을 합의한 뒤 허가를 거쳐 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 계약일보다 앞선 시점의 매물이 진짜 경쟁 상대예요.

9월 15일 거래의 직전 매물 기록은 없어요. 대신 같은 흐름 속 9월 28일 거래를 복기했습니다.

9월 28일 7억 1,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

9층이 7억 1,500만원에 계약된 거래예요. 값은 그보다 약 3주 앞선 시점에 맞춰졌습니다. 그때 옆 단지에 나와 있던 21평 매물입니다.

같은 시점 중계그린 매물 기록은 없어요. 그래서 단지 안 호가 대비 평가는 하지 않겠습니다.

태강은 6억 3,000만~6억 8,000만원이었어요. 세 건 모두 세를 낀 매물이었습니다. 7억 1,500만원은 그 위쪽이에요. 태강 평당가는 3,156만원, 중계그린은 3,374만원입니다. 역까지 거리와 재건축 진행 속도가 그 차이를 만듭니다.

중계무지개는 6억 6,000만~7억 7,000만원으로 폭이 넓었어요. 세 낀 6층과 바로 들어갈 2층이 1억원 넘게 갈렸습니다. 입주 조건이 값을 크게 가른다는 걸 여기서도 볼 수 있어요.

평당가로 한 번 더 넓혀 볼게요. 중계그린은 상계주공6단지(2,871만원)보다 높고, 미륭,미성,삼호3차(4,149만원)보다 낮은 가격대예요. 이 돈은 중계동에서 역 바로 앞 재건축 단지를 사는 값입니다.

지금 호가: 직전 실거래보다 낮은 매물은 몇 건

30건 중 12건이 9월 28일 거래보다 낮게 나와 있어요. 저층을 빼면 8건이 남습니다. 그런데 낮은 쪽은 조건이 달라요.

가장 낮은 6억 5,000만~6억 9,000만원대 6건은 모두 세를 낀 매물이에요. 입주 가능 시점이 2027년 6월부터 2029년 1월까지 걸쳐 있습니다. 바로 들어갈 수 있는 매물은 7억 1,000만원부터예요. 그마저 2층입니다.

실거주라면 실질 하단은 7억 1,000만원 언저리예요. 7억 2,500만원은 KB 상단 안쪽이고, 부동산원 상단을 살짝 넘습니다.

이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 임차인이 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 그래서 세 낀 매물은 입주를 기다릴 수 있는 사람에게 맞는 선택지예요.

옆 단지 매물과 견주면

바로 들어갈 수 있는 매물끼리 놓고 보면 값이 비슷한 구간에 있어요. 상계주공4단지 12층 올수리가 7억 5,000만원, 태강 5층 올수리가 7억 3,000만원입니다. 중계그린 7억 1,000만원은 2층이라 층 조건이 달라요.

평당가는 셋 중 중계그린이 가장 높아요. 역까지 약 0.1km, 재건축 추진위 승인까지 간 점이 값에 얹혀 있습니다. 반대로 6개월 상승폭은 두 단지가 더 컸어요. 지역이 같이 오르는 동안 중계그린은 조금 늦게 따라온 모양입니다.

3. 이 실거래, 어떻게 볼까

이 거래가 단지에 주는 신호는 하나예요. 중층 21평의 기준선이 7억원 위로 올라섰다는 겁니다.

단지 혼자 끌어올린 값은 아니에요. 옆 단지들이 6개월 사이 더 크게 올랐거든요. 지역이 같이 오르는 흐름에 중계그린이 키를 맞춘 쪽입니다.

실거주라면 세 낀 매물은 값이 낮아도 바로 못 들어가요. 즉시입주 7억 1,000만~7억 3,000만원대에서 층·향·수리를 고르세요.

투자라면 토지거래허가구역이라 실거주가 원칙이에요. 재건축은 아직 추진위 단계라 분담금이 정해지지 않았습니다.

기다릴 신호는 2026년 12월 목표인 정비구역 지정이에요. 피할 조건은 저층에 수리도 안 됐는데 7억 3,000만원 넘게 부르는 매물입니다.

4. 배경: 재건축은 어디까지 왔나

업계 보도에 따르면 최고 49층, 4,432세대로 다시 짓는 계획이에요. 용적률을 191%에서 359.9%까지 올리는 안입니다. 지금 용적률 191%는 재건축 사업성에 유리한 수준이에요.

아직 조합 설립 전이에요. 이주까지 남은 시간이 길어서 동·층·향과 수리 상태가 값에 그대로 통합니다. 매물 고를 때 이 조건을 꼼꼼히 보셔야 하는 이유예요.

비례율·분담금·조합원 분양가는 정해진 값이 없어요. 보도에선 공사비가 올라 분담금이 쟁점이 될 수 있다는 분석도 나옵니다.

5. 입지와 학군

중계역(7호선)까지 약 0.1km예요. 배정 초등학교인 서울중원초는 도보 2분입니다. 대진여고는 노원구 24개 고교 중 1위예요. 상명중은 26개 중학교 중 2위입니다.

중계동은 노원구에서 가장 높게 평가받는 생활권이에요. 이 블록은 그 안에서도 인근보다 위쪽 입지로 잡힙니다. 역과 학교가 단지에 붙어 있어서예요. 평당가는 블록 입지보다 조금 위라 재건축 기대가 일부 얹혀 있습니다.

6. 시장 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 6개월 +2.5%, 서울은 +7.4%예요. 중계그린은 구 평균을 4.1%p 웃돌았어요. 서울 흐름과는 거의 같이 움직였습니다.

관련 지표에 따르면 9월 노원구 매매가격은 전월보다 2.32% 올랐어요. 서울 자치구 중 가장 높은 상승률입니다(KB 기준). 우리 데이터의 오름폭은 그보다 완만해요.

역풍도 있어요. 보도에 따르면 기준금리는 3.00%(2026년 10월 8일 기준)예요. 주담대 변동금리 상단은 6%대를 넘었습니다. 대출 부담이 커지면 7억원대 매수세가 주춤할 가능성이 있어요.

서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%예요. 담보가치는 KB 시세로 잡힙니다. 지역 상승이 순풍이고 금리가 역풍이에요. 그래서 결론은 조건 맞는 값이면 합리적이라는 쪽입니다.