옥수현대 29평 22억 신고가, +10%에 숨은 층 차이

옥수현대 29평이 22억원에 거래됐습니다. 계약일은 10월 31일, 4층이에요. 이 거래는 11월 14일 수집돼 막 공개됐습니다.

29평 실거래로는 가장 높은 값입니다. 직전 거래보다 10% 올랐어요. 그런데 그 직전 거래가 1층이었습니다.

그래서 숫자만 보면 안 됩니다. 층을 맞추고, 계약 직전 시장과 견줘 봤어요.

1. 이 거래, 층을 맞춰 보면

1-1. +10%의 비교 대상은 1층이었습니다

직전 거래는 7월 11일 1층 20억원입니다. +10%는 이 1층 거래와 비교한 값이에요. 1층과 4층은 원래 값이 다릅니다.

층이 비슷한 거래와 대 보면 그림이 달라져요. 1월 29일 5층 거래가 21억 7,000만원이었습니다. 4층 22억은 그보다 조금 높은 수준이에요.

1년 전 같은 시기 거래도 볼게요. 2025년 10월 1일 14층이 21억 2,000만원이었습니다. 훨씬 높은 층보다 4층이 더 받았으니 오른 건 맞아요. 다만 갑자기 뛴 값은 아닙니다.

2026년 들어 신고된 29평 거래는 이번 건까지 5건입니다. 거래가 드문 편이에요. 한 건이 시세 숫자를 크게 흔들 수 있습니다.

분기 평균으로 보면 6개월 -1.7%로 나옵니다. 3분기 거래가 1층 한 건뿐이라 그래요. 분기 평균은 이렇게 층에 끌려 다닙니다.

2. 계약 직전 시장과 견주면

2-1. 10월 31일 22억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 정해진 건 10월 10일 무렵입니다. 그 시점 이웃 단지 매물을 모았어요.

그 시점 옥수현대 자체 매물 기록은 없습니다. 그래서 이웃 단지로 자리를 잡았어요.

22억은 힐스테이트서울숲리버 26평 고층 매물보다 조금 낮았습니다. 8년차 26평과 재건축을 앞둔 29평 사이의 선택이었죠. 금호센트럴자이 25평은 19억 안팎이었어요. 같은 돈이면 평수는 옥수현대가 넓습니다.

2-2. 공개 시점 옥수현대 29평 매물과 견주면

22억보다 낮은 호가는 한 건도 없습니다. 이번 거래는 매물 밴드 맨 아래와 같은 값이에요. 비싸게 산 거래로 보기 어렵습니다.

호가가 갈리는 데엔 이유가 있어요. 24억은 고층에 조망과 올수리가 붙은 집입니다. 23억 두 건은 남향에 수리가 된 집이에요. 22억 매물은 세입자 기간이 가장 깁니다.

실거주라면 입주 조건이 더 중요합니다. 22억 매물은 세입자가 2028년 4월 하순까지 살아요. 22억 5,000만 매물은 세입자가 연장을 원한다는 설명이 붙어 있습니다. 24억 매물은 즉시입주 표기와 세입자 거주가 함께 있어 일정 확인이 필요해요.

바로 들어갈 수 있는 건 102동 4층 23억 한 건입니다. 그래서 실거주 수요가 보는 실제 출발점은 23억에 가깝습니다.

2-3. 평당가로 보면 이 값의 자리

평당가로 보면 옥수현대는 두 단지 사이에 있습니다. 힐스테이트서울숲리버보다 낮고 금호센트럴자이보다 높아요. 신축 값이 붙은 단지와 2012년 준공 단지 사이에 재건축 기대가 들어간 자리입니다.

6개월 흐름은 금호센트럴자이가 앞섰습니다. 옥수현대 -1.7%는 1층 거래 한 건에 끌린 숫자예요. 이번 22억이 그 차이를 메우는 거래로 볼 수 있습니다.

3. 이 거래가 단지에 보내는 신호

이 거래는 근거 있는 소폭 재평가에 가깝습니다. 단발로 튄 값이라기엔 매물 밴드가 이미 22억 위에 있어요. 그렇다고 추세로 단정하기엔 거래가 너무 드뭅니다.

단지 가치에 주는 신호는 하나예요. 29평이 22억 선에서 거래될 수 있다는 걸 확인했다는 겁니다. 다음 거래가 이 선을 지키는지가 진짜 시험입니다.

같은 예산의 대안도 분명합니다. 신축에 바로 살고 싶다면 힐스테이트서울숲리버 26평이 비교 대상이에요. 평수는 줄지만 8년차 아파트입니다. 넓은 평수와 재건축 기대를 원하면 옥수현대 쪽이에요.

4. 배경: 재건축, 입지, 시장

4-1. 재건축은 아직 초입입니다

2020년 시작해 정비구역 지정을 앞둔 단계입니다. 아직 조합도 없어요. 재건축은 보통 10~15년 걸린다고 알려져 있습니다.

이 단계에선 동·층·향이 여전히 값을 가릅니다. 이주까지 살 날이 길어서예요. 사업이 늦어지면 결국 지금 집의 조건이 값을 정합니다.

사업성 추정치도 나와 있습니다. 2025년 7월 분석으로 비례율은 약 95% 수준이에요. 조합원 분양가는 평당 6,500만원으로 추정됐습니다. 분담금은 아직 공개된 값이 없어요. 같은 29평이라도 98A는 대지지분 46.21㎡, 98B는 41.02㎡라 분담금이 달라질 수 있습니다.

완공 뒤 비교 대상은 같은 생활권 신축입니다. 서울숲리버뷰자이가 평당 7,951만원, e편한세상옥수파크힐스가 7,827만원이에요. 생활권 신축 범위는 평당 7,441만~7,951만원입니다.

옥수현대 29평 평균시세는 이미 평당 7,896만원입니다. 여기에 분담금을 더하면 총비용은 이 범위를 넘을 가능성이 커요. 그러니 상승 여지는 완공 뒤 이 범위를 넘어서느냐에 달렸습니다.

관련 보도에 따르면 최고 46층, 1,000세대 이상으로 계획되고 있어요. 한강과 남산 조망이 가능한 고지대라는 점도 거론됩니다. 다만 아직 계획 단계라 확정된 그림은 아닙니다.

4-2. 입지: 역 가깝고 학교 가깝습니다

옥수역(3호선)까지 약 0.3km입니다. 금호역도 도보권이에요. 배정초인 서울옥정초는 약 0.4km 거리입니다.

중학교는 옥정중(성동구 11곳 중 5위)이 도보 10분이에요. 구 1위인 광희중도 배정 가능 범위입니다. 다만 도보 23분 거리라 통학은 따져 봐야 해요.

옥수동 안에서 이 블록은 중위권 이하로 평가됩니다. 평당가는 블록 입지보다 조금 위에 있어요. 입지 위에 재건축 기대가 살짝 얹힌 상태입니다. 성동구 최상위 생활권인 성수동1가 일대와는 거리가 있어요. 재건축으로 신축 대단지가 되면 이 차이는 좁혀질 여지가 있습니다.

주차는 세대당 0.63대로 부족한 편입니다. 실거주라면 미리 감안하세요.

4-3. 시장과 규제: 흐름은 탔지만 바람이 바뀌는 중

우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 6개월 +11.4% 올랐습니다. 서울은 +8.0%예요. 옥수현대는 구 흐름과 대체로 같이 움직였고, 서울 평균은 2.0%p 웃돌았습니다. 혼자 튄 게 아니라 성동구 흐름을 탄 거래예요.

다만 바람이 바뀌는 신호가 있습니다. 관련 보도에 따르면 한국부동산원 11월 9일 기준 주간 동향에서 성동구가 -0.02%로 하락 전환했어요. 기준금리도 8월 3.00%까지 올랐다는 보도가 나왔습니다. 다음 거래가 22억 선을 지킬지는 이 흐름에 달려 있어요.

규제는 분명합니다. 서울 전역은 규제지역이자 토지거래허가구역이에요. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.

대출도 좁습니다. 무주택자는 LTV 40%, 15억 초과~25억 이하 주택은 최대 4억원이에요. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대가 원칙적으로 막힙니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.