행당대림 31평 17억 9,000만, 올해 최고가와 같은 값
여름 내내 16억대에 머물던 행당대림 31평에서 7층 17억 9,000만원 거래가 막 공개됐습니다. 직전 거래보다 9.8% 높은 이 값을 계약 직전 매물과 견줘 봤습니다.
행당대림 31평이 17억 9,000만원에 팔렸습니다. 7층 매물이에요.
계약일은 2026년 10월 18일입니다. 신고를 거쳐 11월 10일에 공개됐어요.
이 값은 올해 최고가와 같습니다. 2026년 2월 10일 5층이 17억 9,000만원이었거든요. 여름 내내 16억대에 머물던 거래가 다시 그 자리로 올라섰습니다.
1. 이 거래 뜯어보기
+9.8%는 숫자만큼 크게 볼 일은 아니에요. 비교 대상이 1층 거래였거든요. 1층과 7층은 원래 값이 다릅니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-18 | 7층 | 17억 9,000만 |
| 2026-10-07 | 1층 | 16억 3,000만 |
| 2026-09-28 | 4층 | 16억 8,000만 |
| 2026-08-04 | 8층 | 16억 5,000만 |
| 2026-06-13 | 14층 | 17억 7,000만 |
| 2026-05-23 | 5층 | 17억 8,000만 |
| 2026-02-10 | 5층 | 17억 9,000만 |
| 2025-09-28 | 4층 | 16억 8,000만 |
| 2025-09-25 | 5층 | 16억 5,000만 |
층이 비슷한 거래끼리 보면 그림이 차분해집니다. 2026년 5월 23일 5층은 17억 8,000만원이었어요. 6월 13일 14층은 17억 7,000만원이었고요. 이번 7층 거래는 봄 시세로 돌아온 값에 가깝습니다.
여름에 숨 고르기가 있었던 건 맞아요. 8월 4일 8층이 16억 5,000만원에 팔렸거든요. 중층인데도 봄보다 낮은 값이었습니다.
1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 9월 28일 4층은 16억 8,000만원이었습니다. 2026년 9월 28일 4층도 16억 8,000만원이에요. 저층 값은 1년째 그대로였습니다.
분기평균으로는 1년 새 5.5% 올랐어요. 개별 거래로 보면 층에 따라 오름폭이 크게 갈립니다. 이번 거래는 중층 쪽 값이 올라와 있다는 신호예요.
2026년 10월 18일 17억 9,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 가격 합의는 신고 계약일보다 약 3주 앞서 이뤄져요. 2026년 9월 27일에 나와 있던 매물을 놓고 보겠습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 행당대림 31평 | 116동 저층 동남향 | 17억 1,500만 |
| 행당대림 31평 | 121동 10층 동남향 · 트인 뷰, 2027년 6월 이사 | 18억 4,000만 |
| 행당대림 31평 | 113동 8층 동남향 · 입구 로얄동, 올확장, 샤시 포함 올수리 | 19억 5,000만 |
| 성수대우2차 32평 | 104동 중층 서남향 · 내부 수리 | 19억 2,000만 |
| 성수대우2차 32평 | 104동 고층 서남향 · 부분수리 | 20억 |
| 성수대우2차 32평 | 105동 중층 동남향 · 올수리 | 25억 |
| 한양현대 32평 | 101동 9층 남향 · 뚝섬역 역세권 | 20억 |
| 한양현대 32평 | 101동 중층 남향(2건) | 20억 |
행당대림 안에서는 무난한 값이에요. 저층이 17억 1,500만원, 10층 트인 뷰가 18억 4,000만원이었습니다. 7층 17억 9,000만원은 그 사이에 들어갑니다.
19억 5,000만원 매물은 높은 이유가 분명했어요. 입구 로얄동에 올확장, 샤시까지 바꾼 올수리였습니다. 이번 거래의 수리 상태는 공개되지 않았어요. 그래도 값은 그런 프리미엄 없이 중층 시세로 정리됐습니다.
성수 쪽으로 눈을 돌리면 가격대가 달라집니다. 성수대우2차 32평은 19억 2,000만원부터였어요. 한양현대 32평은 20억원에 모여 있었고요. 17억 9,000만원으로는 두 단지 매물에 닿지 않았습니다.
그러니까 이 매수자는 그 예산에서 행당대림 중층을 고른 거예요. 당시 매물 사다리로 보면 비싸게 산 거래는 아닙니다.
평당가로 본 이 거래의 자리
| 단지·평 | 평당가 | 당시(2026-09-27 무렵) 매물 |
|---|---|---|
| 성수대우2차 32평 | 6,423만 | 19억 2,000만~25억 |
| 한양현대 32평 | 5,937만 | 20억 |
| 금호브라운스톤1차 32평 | 5,873만 | 19억~23억 |
| 성수롯데캐슬파크 33평 | 5,871만 | 23억~23억 5,000만(31평) |
| 행당대림 31평 | 5,605만 | 17억 1,500만~19억 5,000만 |
| 두산 31평 | 4,959만 | 18억 5,000만~21억 |
| 청계벽산 32평 | 4,873만 | 16억 9,000만~18억 5,000만 |
행당대림은 평당 5,605만원입니다. 위로는 평당가가 조금 높은 금호브라운스톤1차·성수롯데캐슬파크·한양현대가 있어요. 아래로는 평당가가 조금 낮은 두산·청계벽산이 있습니다.
청계벽산 32평은 당시 16억 9,000만~18억 5,000만원에 나와 있었어요. 이번 거래와 같은 값대입니다. 청계벽산 매물은 올수리 고층이 많았어요.
반대로 금호브라운스톤1차 32평은 가장 낮은 매물이 19억원이었습니다. 17억 9,000만원은 평당가가 조금 낮은 단지의 수리 매물과 겹치는 값이에요. 평당가가 조금 높은 단지의 하단에는 못 미칩니다. 행당대림 제자리에서 정리된 거래예요.
2. 지금 매물과 견주면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 현재 호가 범위 | 17억 1,500만~19억 5,000만 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 7건 / 28건 |
| 그중 저층을 뺀 매물 | 3건 |
| KB시세(2026-11-02) | 하한 16억 5,000만 · 평균 17억 2,500만 · 상한 17억 9,000만 |
| 한국부동산원(2026-11-02) | 하한 16억 5,000만 · 평균 17억 2,500만 · 상한 18억 |
이번 거래보다 낮게 나온 매물은 28건 중 7건이에요. 저층을 빼면 3건만 남습니다.
17억 초중반 매물은 대부분 저층이라 낮은 거예요. 같은 중층 조건이면 17억 9,000만원 아래 선택지가 많지 않습니다.
중층 호가는 17억 8,000만~18억원 근처에 있어요. 116동 8층이 17억 8,000만원, 117동 9층이 18억원입니다. 이번 거래는 이 밴드 한가운데에 놓여요.
KB시세 상한도 17억 9,000만원입니다. 이번 거래가 공식 시세의 위쪽 끝과 맞아떨어졌어요.
18억원대 중층 매물에는 전세를 낀 물건이 섞여 있어요. 116동 6층 18억원은 2028년 2월 만기 세입자가 있습니다. 실거주라면 입주 시점부터 거르세요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 18억원 | 108동 고층 남동향이라 앞이 트여 채광과 전망이 좋고, 작은방 확장 등 내부를 수리해 깔끔하며 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 17억 2,000만원 | 120동 저층 남향으로 현재 집주인이 살고 있고 싱크대를 교체한 기본 상태이며, 거실에서 단지 조망이 트여 바로 입주할 수 있습니다. |
| 17억 1,500만원최저가허위 가능성 있음 | 120동 저층 남동향으로 지금 바로 입주가 가능합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 17억 8,000만원 | 116동 중층 남동향이라 채광이 아주 좋고, 작은방 확장 등 수리를 해 깨끗하며 입주일은 협의하면 됩니다. |
| 17억 5,000만원 | 108동 1층 남동향으로 정원뷰가 트여 있고 작은방 확장과 중문 등 예전에 올수리를 해둬 깔끔하게 바로 들어올 수 있습니다. |
| 17억 6,000만원 | 116동 저층 남동향인데 필로티 위라 실제 높이는 더 높아 채광이 좋고, 내부를 올수리해 아주 깨끗합니다. |
| 18억원 | 116동 중층 남동향으로 채광이 아주 좋고 내부를 올수리해 깔끔하지만, 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵고 세입자 만기 시점은 확인이 필요합니다. |
| 17억 5,000만원 | 108동 저층 남동향으로 앞이 트여 채광이 좋고 기본 상태이며, 이사 날짜는 협의해서 맞출 수 있습니다. |
같은 31평이라도 배정 초등학교가 동마다 다릅니다. 113·115·118~121동은 행현초, 106·108·109·116·117동은 금북초예요. 19억원대 매물은 113·115·118동에서 나와 있습니다. 여기에 올수리·확장 같은 조건이 함께 붙어 있어요.
3. 그래서 이 거래는 어떻게 봐야 하나
한 건이라 추세로 단정하긴 이릅니다. 그래도 근거는 있어요. 2월과 5월에 이미 17억 8,000만~17억 9,000만원 거래가 있었거든요.
기다릴 신호는 중층 거래가 18억원 위에서 한 번 더 나오는 거예요. 피할 조건은 수리·향 이점 없이 19억원 가까이 부른 매물입니다.
4. 단지·입지·시장은 짧게
행당대림은 3,404세대 대단지입니다. 2000년 준공, 26년차 구축이에요. 31평이 1,034세대로 가장 많습니다.
5호선 행당역이 약 0.2km 거리예요. 2·5호선 왕십리역은 약 0.94km, 2호선 상왕십리역은 약 0.76km입니다.
행현초가 도보 3분이에요. 중학교는 무학중(구 내 3위)과 광희중(구 내 1위)이 배정 가능권입니다. 고등학교는 무학여고(구 내 2위)와 금호고가 도보 8분이에요.
입지 평가는 성수 쪽 블록보다 낮아요. 성동구에서 가장 높은 생활권은 성수동1가 일대입니다. 행당동은 그보다 상당히 아래에 있어요. 한강변이 아니고 언덕 지형이라는 점까지 시장이 값에 넣은 결과예요.
평당가는 이 블록 입지 평가보다 조금 낮습니다. 구축이라 깎인 몫이 있다는 뜻이에요.
관련 보도에 따르면 이 단지는 리모델링을 추진 중이에요. 2021년 11월 추진위가 출범했고, 3,914가구로 늘리는 계획입니다. 용적률이 254%라 재건축보다 리모델링 쪽으로 간 거예요.
변수도 있습니다. 1,005가구가 서울시 소유 임대주택이에요. 설계안을 두고 주민 갈등이 있었다는 보도도 있습니다. 그래서 서울숲아이파크리버포레1차(평당 1억 1,228만원)나 트리마제(평당 1억 2,432만원) 값을 목표로 계산할 단계는 아니에요.
시장 흐름은 순풍입니다. 우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 6개월 +11.4%, 서울은 +8.0%예요. 행당대림은 이 흐름과 대체로 동행했습니다.
관련 지표에 따르면 성동구는 1년간 12.7% 올랐어요. 다만 매물이 전년보다 크게 늘었다는 보도도 있습니다. 오름세가 꺾이면 중층 18억원대 호가가 먼저 흔들릴 수 있어요.
서울 전역은 아파트 토지거래허가구역이에요. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.
대출 한도도 정해져 있어요. 15억 초과~25억 이하 주택은 주담대가 최대 4억원입니다. 무주택자는 LTV 40%, 1주택 이상이면 추가 매수에 주담대를 쓸 수 없어요.
정리하면 이번 거래는 시장 순풍 위에서 봄 시세를 되찾은 값이에요. 중층 기본 조건이면 18억원 안쪽까진 납득할 만합니다. 그 위는 매물의 조건이 값을 설명해야 해요.