텐즈힐1 48평 24억 8,000만 신고가, 그런데 호가보다 낮았다

텐즈힐1 48평이 24억 8,000만원에 팔렸습니다. 13층 거래이고, 이 평형 신고가예요.

계약일은 2026년 10월 25일입니다. 신고가 끝나 11월 10일에 막 공개됐어요.

신고가인데 사는 사람이 손해 본 거래는 아닙니다. 그 무렵 나와 있던 48평 매물 중 가장 낮은 값보다도 아래였거든요. 이 거래가 단지에 어떤 신호인지 하나씩 풀어 보겠습니다.

1. 13층 24억 8,000만, 무엇이 달라졌나

직전 거래는 2026년 6월 4일 16층 24억 4,000만원이었어요. 4개월 넘게 비어 있다가 나온 거래입니다. 오른 폭은 1.6%로 크지 않아요.

같은 13층끼리 보면 흐름이 또렷해요. 5월 15일 23억 5,000만원에서 1억 3,000만원 올랐습니다. 5개월여 사이의 변화예요.

분기평균으로 잡은 1년 상승률은 8.9%입니다. 그런데 2025년 8월 15층 22억원과 견주면 오른 폭이 더 커 보여요. 층이 달라 같은 조건 비교는 아니라는 점은 감안하셔야 합니다.

저층은 따로 움직였어요. 3층은 2025년 10월 21억원, 2026년 5월 21억 7,000만원이었습니다. 이 단지 48평은 층에 따라 값이 꽤 벌어집니다.

10월 25일 24억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 허가에 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 값은 계약일보다 앞서 정해져요. 10월 4일, 계약 직전 시장에 나와 있던 매물을 펼쳐 봤습니다.

당시 텐즈힐1 48평 호가는 25억에서 시작했어요. 그 25억은 25층 탑층, 남산 조망에 확장된 집이었습니다.

이 거래는 그보다 2,000만원 아래에서 정해졌어요. 중층 13층을 탑층 조망 매물보다 낮게 샀습니다. 그 시점 호가로 보면 싸게 산 편이에요.

옆 단지로 눈을 돌려 볼게요. 같은 25억이면 금호센트럴자이 42평 저층 남향이었어요. 금호대우에선 8층 한강 조망 올수리 44평이 같은 값이었고요.

평당가는 금호센트럴자이가 가장 높습니다. 텐즈힐1, 금호대우가 그다음이에요. 그러니 이 돈은 평당가 높은 단지에선 42평 저층, 평당가가 조금 낮은 단지에선 조망 좋은 수리집과 같은 값이었습니다.

텐즈힐1에선 이 돈으로 48평 중층을 샀어요. 넓이와 연식을 원한 매수자라면 납득할 만한 선택입니다.

2. 그 뒤 호가는 이 거래를 어떻게 봤나

11건 가운데 이 실거래보다 낮은 매물은 한 건도 없어요. 집주인들은 이미 24억 8,000만원을 바닥으로 보고 있다는 뜻입니다.

밴드 하단 세 건은 모두 세입자가 사는 집이에요. 104동 고층 남향 24억 9,000만원은 입주가 2027년 9월 하순입니다. 103동 중층 남향 25억원은 2028년 4월 1일이고요.

104동 탑층 25억원은 즉시입주로 표시돼 있어요. 그런데 설명엔 세입자 거주라고 돼 있습니다. 입주 일정은 확인이 필요한 매물이에요.

바로 들어가 살 수 있는 집은 25억 7,000만원부터입니다. 107동 저층 남동향 확장 매물이에요. 그 위로 26억원짜리 즉시입주 매물이 여럿 있습니다.

같은 26억이라도 갈리는 이유가 있어요. 108동 16층 남향은 올수리지만 세입자가 2028년 5월 초까지 삽니다. 107동 16층 남동향은 확장에 즉시입주예요. 호가 꼭대기 28억원은 107동 고층 남향, 주인이 사는 집입니다.

공식 시세와도 비교해 볼게요. 이 실거래는 KB 상한 24억 500만원, 부동산원 상한 24억 2,000만원을 모두 넘었습니다. 대출 한도는 KB시세로 매기니, 실거래와 담보가치 사이에 틈이 있다는 점을 알아 두세요.

3. 옆 단지와 견주면

세 단지의 6개월 흐름은 꽤 달라요. 금호대우는 26.6% 올랐고, 금호센트럴자이는 제자리였습니다. 텐즈힐1은 10.5%예요.

두 단지 평균은 13.3%였습니다. 텐즈힐1은 그보다 2.8%p 덜 올랐어요. 이번 신고가는 앞서 끌고 간 거래라기보다, 주변 값을 따라붙은 쪽에 가깝습니다.

다만 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 크게 흔들려요. 금호센트럴자이의 0.0%도 거래가 적어서일 수 있습니다. 참고로만 보세요.

매물로 보면 선택지가 갈립니다. 금호대우 44평은 108동 저층 올수리 18억 5,000만원부터 있어요. 금호센트럴자이 42평은 103동 저층 남향 24억~25억원입니다. 26억을 넘는 텐즈힐1 매물을 볼 때 이 두 곳을 함께 놓고 따져 보세요.

4. 입지와 시장 흐름은 짧게

텐즈힐1은 2015년 준공, 1,702세대 대단지예요. 세대당 주차는 1.42대로 넉넉한 편입니다. 상왕십리역(2호선)까지 걸어서 7~8분이에요.

서울숭신초가 걸어서 2분 거리라 초품아로 불립니다. 고등학교는 도선고가 걸어서 4분이에요. 청계천 산책로도 가깝습니다.

입지만 놓고 보면 금호대우 블록과 비슷한 수준이에요. 금호센트럴자이 블록보다는 조금 위입니다. 세 단지 모두 입지에 비해 평당가가 낮게 매겨져 있어요.

성동구 최상위 생활권은 성수동1가 일대입니다. 하왕십리동은 그보다 상당히 아래예요. 한강 접근성 차이를 시장이 그렇게 평가한 결과입니다.

이 격차가 좁혀질 여지도 있어요. 관련 보도에 따르면 GTX-C 왕십리역 정차가 확정됐습니다. 교통이 더해지면 생활권 평가가 달라질 수 있어요.

시장 흐름은 우리 실거래 데이터 기준으로 봤어요. 성동구는 3개월 +5.1%, 6개월 +11.4%였습니다. 서울은 3개월 +4.1%, 6개월 +8.0%예요.

이 단지의 6개월 흐름은 성동구 평균을 9.8%p 밑돌았어요. 서울 평균보다도 6.4%p 낮습니다. 시장은 올랐는데 이 단지는 뒤따라가는 중이었어요.

규제도 짚고 가겠습니다. 서울 전역은 투기과열지구·조정대상지역이고, 아파트는 토지거래허가 대상이에요. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 합니다.

세입자가 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요. 그래서 세 낀 매물도 거래가 됩니다. 대신 그 기간엔 들어가 살 수 없어요.

대출은 무주택자 기준 LTV 40%입니다. 주택가격 15억 초과 25억 이하는 최대 4억원이에요. 25억을 넘으면 최대 2억원으로 줄어듭니다. 1주택자가 추가로 사면 주택구입 목적 주담대가 막혀요.

5. 그래서 이 거래는

이 거래가 단지에 주는 신호는 분명해요. 48평 바닥이 24억 후반으로 올라섰습니다. 그 뒤 나온 11건 중 이 값보다 낮은 매물이 없다는 게 증거예요.

다만 거래가 자주 나오는 평형은 아닙니다. 6월 이후 4개월 넘게 거래가 없었어요. 한 건으로 추세를 굳히긴 이릅니다.

실거주라면 25억 7,000만~26억원 즉시입주 매물이 현실적인 후보예요. 25억 초과라 대출 한도가 2억으로 줄어드니 자금부터 맞춰 보세요.

입주를 미룰 수 있다면 세 낀 24억 9,000만~25억원 매물이 있어요. 이 거래와 거의 같은 값입니다. 대신 입주가 2027년 9월 이후로 밀려요.

기다릴 신호는 하나예요. 25억 이상 실거래가 한 건 더 나오면 이 값이 자리 잡았다고 봐도 됩니다. 피할 조건도 하나예요. 조망·수리 같은 이유 없이 26억 5,000만원을 넘는 매물입니다.