e편한세상옥수파크힐스 25평 24억 4,000만 신고가, '+29%'의 진짜 크기
11월 4일 계약된 18층 24억 4,000만원 거래가 막 공개됐습니다. 직전 거래보다 29% 뛴 신고가로 찍혔는데, 비교 기준이 된 거래부터 다시 봐야 하는 이유가 있습니다.
e편한세상옥수파크힐스 25평이 24억 4,000만원에 팔렸습니다. 18층 거래예요. 이 평형의 신고가입니다.
계약은 2026년 11월 4일이었어요. 신고 절차를 거쳐 11월 14일에 막 공개됐습니다.
숫자만 보면 직전 거래보다 29.1% 올랐습니다. 그런데 이 숫자는 그대로 믿기 어려워요. 비교 기준이 된 거래가 유난히 낮았거든요.
1. 이 거래, 숫자 뒤를 보면
직전 거래는 10월 17일 12층 18억 9,000만원이었어요. 9월 거래는 22억 7,000만~24억 2,000만원 사이였습니다. 10월 한 건만 혼자 훨씬 낮아요.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 2026-11-04 | 18층 | 24억 4,000만 | 이번 신고가 |
| 2026-10-17 | 12층 | 18억 9,000만 | 다른 거래와 동떨어진 값 |
| 2026-09-12 | 6층 | 22억 7,000만 | |
| 2026-09-10 | 15층 | 24억 2,000만 | 고층 비교 기준 |
| 2026-09-03 | 17층 | 23억 2,000만 | |
| 2026-09-02 | 12층 | 24억 | 고층 비교 기준 |
| 2025-10-17 | 2층 | 23억 5,000만 | 약 1년 전 |
| 2025-10-13 | 5층 | 24억 3,000만 | 약 1년 전 |
10월 거래가 어떤 사정이었는지는 공개된 자료로 알 수 없어요. 다만 시세로 보기엔 다른 거래와 너무 떨어져 있습니다. +29.1%는 그 한 건이 만든 착시에 가깝습니다.
진짜 비교 상대는 9월 고층 거래예요. 15층이 24억 2,000만원, 12층이 24억원이었죠. 이번 거래는 그보다 조금 높은 수준입니다.
1년 전과 견줘도 비슷해요. 2025년 10월에 5층이 24억 3,000만원에 거래됐습니다. 분기평균으로 봐도 1년 변화는 +2.2%에 그쳐요.
정리하면 이렇습니다. 값이 새로 뛴 게 아니에요. 고층 24억대가 다시 확인된 거래입니다.
11월 4일 24억 4,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약 직전인 10월 14일 무렵에 정해졌다고 봐야 해요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| e편한세상옥수파크힐스 25평 | 119동 고층 남향 · 관리 잘 된 내부, 채광·전망 | 22억 5,500만 |
| e편한세상옥수파크힐스 25평 | 106동 저층 남향 · 커뮤니티동, 금호역 가까움, 입주협의 | 24억 5,000만 |
| e편한세상옥수파크힐스 25평 | 113동 고층 정남향 · 판상형, 입주협의 | 25억 4,000만 |
| 서울숲푸르지오1차 23평 | 111동 고층 동향 · 올수리·확장, 옥수초 인접 | 19억 2,000만 |
| 서울숲푸르지오1차 22평 | 109동 고층 동향 · 한강 사이 조망, 확장, 2027년 3월경 입주협의 | 21억 5,000만 |
| 서울숲푸르지오1차 22평 | 107동 고층 서향 · 전체 수리, 확장 | 22억 5,000만 |
| 쌍용 22평 | 105동 중층 남향 · 트인 조망, 깔끔한 내부 | 18억 8,500만 |
| 쌍용 22평 | 109동 저층 남향 · 뚝섬역세권, 입주가능 | 19억 |
| 쌍용 22평 | 109동 고층 남향 · 세안고, 채광 | 22억 |
같은 단지 25평 호가는 22억 5,500만~25억 4,000만원이었어요. 18층 거래가는 이 밴드의 중상단입니다. 고층 매물 사이에서 가운데쯤에 산 거래예요.
당시 호가보다 무리하게 높게 산 편은 아닙니다. 그렇다고 낮게 잡은 거래도 아니에요. 고층 시세를 그대로 치른 값으로 보면 됩니다.
같은 돈으로 다른 단지를 보면 평형이 줄어요. 서울숲푸르지오1차는 22~23평이 19억 2,000만~22억 5,000만원이었습니다. 쌍용 22평은 18억 8,500만~22억원이었고요.
24억대는 두 단지의 당시 최고 호가보다도 높은 돈이에요. 이 단지에선 그 돈으로 25평 고층을 삽니다.
평당가로 보면 그림이 조금 달라요. 서울숲푸르지오1차 23평은 평당 9,152만원입니다. 이 단지 25평은 8,836만원, 쌍용 22평은 8,673만원이에요.
총액은 이 단지가 가장 높아요. 평당으로는 서울숲푸르지오1차가 더 높습니다. 넓은 평형을 원하면 이 단지, 평당 값을 시장이 더 쳐준 곳은 서울숲푸르지오1차예요.
세 단지는 성격이 다른 선택지예요. 이 단지는 2016년 준공 1,976세대 대단지입니다. 서울숲푸르지오1차는 2007년, 쌍용은 1997년 준공이에요.
2. 지금 나온 매물로 다시 보면
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 호가 범위 | 22억 5,000만~25억 4,000만원 (33건) |
| 직전 실거래(24억 4,000만)보다 낮은 호가 | 22건 / 30건 |
| 그중 저층 뺀 수 | 12건 |
| KB시세 83A (2026-11-09) | 평균 22억 5,000만 · 상한 23억 7,500만 |
| 한국부동산원 83A (2026-11-09) | 평균 22억 7,500만 · 상한 24억 |
직전 실거래보다 낮은 호가가 절반을 넘어요. 저층을 빼도 12건이 남습니다. 고층·중층에서도 24억 4,000만원 아래 선택지가 있다는 뜻이에요.
이번 거래가는 KB와 한국부동산원 상한도 넘었어요. 공식 시세는 아직 이 값을 따라오지 않았습니다.
실입주를 따지면 수가 줄어요. 밴드 하단 쪽에 세입자가 사는 집이 여럿 있거든요. 119동 13층 22억 6,000만원은 2028년 4월 하순 입주예요. 121동 저층 23억원은 2028년 2월 입주입니다.
즉시입주로 잡힌 건 119동 고층 남향 22억 5,000만원이에요. 122동 저층 동향 23억 3,000만원도 즉시입주입니다. 118동 고층 남향 23억 5,000만원은 입주일 협의가 필요해요.
같은 25평이라도 값이 갈리는 이유는 분명해요. 고층·남향·판상형이면 높고, 저층·동향이면 낮습니다. 상단 25억 4,000만원은 113동 고층 정남향에 올수리까지 된 집이에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 22억 5,000만원최저가허위 가능성 있음 | 119동 남향 고층이라 채광과 전망이 트여 있고, 내부도 잘 관리돼 깔끔해서 바로 입주할 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 22억 6,000만원 | 119동 남향 고층으로 개방감이 좋고 올확장된 집이지만, 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵고 2028년 4월 하순경 입주가 가능합니다. |
| 23억 5,000만원 | 118동 남향 고층이라 햇살이 잘 들고 조용한 동이며 시스템에어컨도 갖춰져 있는데, 입주 시점은 협의가 필요합니다. |
| 23억 7,000만원 | 117동 남향 고층으로 채광이 좋고 시스템에어컨이 설치돼 있으며, 입주일은 2027년 3월 하순경으로 협의가 가능합니다. |
| 24억원 | 106동 남향 고층이라 채광과 전망이 트여 있어 바로 입주할 수 있습니다. |
| 24억원 | 121동 남동향 저층으로 아늑한 정원뷰가 있고 펜트리가 있는 인기 구조이며, 입주일은 협의하면 됩니다. |
| 24억원 | 109동 남동향 중층이라 시야가 확 트여 있고 시스템에어컨도 있어 바로 입주할 수 있습니다. |
| 24억원허위 가능성 있음 | 108동 남동향 중층에 금호역이 가까운 역세권이고 에어컨 두 대가 갖춰져 있으며, 입주일은 협의가 가능합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
25억을 넘기면 대출 한도가 바뀝니다. 15억 초과~25억 이하는 최대 4억이에요. 25억 초과는 최대 2억으로 줄어요. 서울은 규제지역이라 집이 있는 사람이 추가로 사면 주담대가 안 나옵니다.
3. 이 거래를 어떻게 볼까
실거주라면 서두를 이유는 약해요. 직전 실거래보다 낮은 호가가 22건이나 있습니다. 고를 시간이 있다는 뜻이에요.
투자라면 걸리는 게 많아요. 토지거래허가 때문에 세를 안고 사도 결국 실거주해야 합니다. 집이 있는 사람은 주담대도 안 나와요.
기다릴 신호는 하나예요. 성동구 하락 전환이 이어지는지 보세요. 그러면 23억대 아래 매물이 더 나올 수 있습니다.
4. 배경: 입지와 시장 흐름
금호역(3호선)이 약 0.3km예요. 버티고개역(6호선)도 걸어서 7분 거리입니다. 관련 보도에 따르면 동호대교로 강남 접근도 좋아요.
서울동호초가 약 0.3km에 붙어 있어요. 다만 배정 학교는 동마다 다릅니다. 102·106·112·117~122동은 서울동호초, 105·108·109·110·113동은 서울금옥초예요.
입지만 보면 이 블록은 서울숲푸르지오1차 블록보다 위예요. 쌍용이 있는 블록보다는 아래입니다. 성동구에서 시장이 가장 높이 친 곳은 성수동1가 서울숲 일대고, 옥수동은 그보다 상당히 낮게 평가돼요.
이 단지 평당가는 블록 입지보다 위에 있어요. 대단지·준신축이라는 값이 얹힌 상태입니다. 쌍용은 반대로 입지보다 평당가가 낮아요. 재건축 때 다시 평가받을 여지가 있는 쪽입니다.
우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 6개월 +11.4%, 서울은 +8.0%였어요. 단지 전체 환산치로는 이 단지가 둘을 크게 웃돈 것으로 잡힙니다. 하지만 10월 낮은 거래가 기준점이 되면 이런 수치는 부풀려질 수 있어요.
25평 분기평균으로는 6개월 -1.5%예요. 비슷한 예산대 단지 평균(+4.8%)보다 덜 움직였습니다.
관련 보도에 따르면 한국부동산원 11월 둘째 주 집계에서 성동구는 -0.02%로 하락 전환했어요. 기준금리도 8월에 3.00%까지 올랐다고 합니다.
시장은 식는 쪽인데 이 단지 25평은 1년 넘게 24억 안팎에 머물러 있어요. 혼자 튄 게 아니라 버티는 쪽에 가깝습니다. 그래서 따라 사기보다 조건 좋은 매물을 고르는 게 맞아요.