옥수 파크힐스 25평 24억, 그런데 최고가는 아닙니다
직전 거래보다 +4.3%. 막 공개된 9월 2일 24억 거래를 1년 전 실거래와 호가 23건 위에 나란히 놓고 봤습니다.
1. 막 공개된 24억, 그런데 최고가는 아닙니다
e편한세상옥수파크힐스 25평이 24억원에 팔렸습니다. 12층, 계약일은 2026년 9월 2일이에요.
신고가 끝나 2026년 9월 17일에 공개됐습니다. 직전 거래보다 4.3% 높은 값이죠.
그런데 이 단지 25평의 최고가는 아닙니다. 1년 전인 2025년 10월 13일, 5층이 24억 3,000만원에 팔렸거든요.
2. 이 거래를 해부합니다
2026년 9월에 계약된 25평은 목록에 3건입니다. 그런데 이 3건이 서로 크게 벌어져 있어요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-12 | 6층 | 22억 7,000만원 |
| 2026-09-03 | 17층 | 23억 2,000만원 |
| 2026-09-02 | 12층 | 24억원 |
| 2026-05-20 | 9층 | 23억원 |
| 2026-05-18 | 3층 | 23억원 |
| 2026-05-16 | 11층 | 22억 8,000만원 |
| 2026-05-08 | 8층 | 22억 3,000만원 |
| 2026-05-01 | 9층 | 23억 2,000만원 |
| 2025-10-17 | 2층 | 23억 5,000만원 |
| 2025-10-13 | 5층 | 24억 3,000만원 |
| 2025-10-10 | 7층 | 23억 8,500만원 |
| 2025-10-03 | 6층 | 23억 5,000만원 |
층 순서와 가격 순서가 어긋납니다. 17층이 23억 2,000만원인데 12층이 24억원이에요.
층만으로는 설명이 안 됩니다. 같은 25평이라도 타입과 향, 내부 컨디션이 갈리거든요. 호가에도 한강 조망이 붙은 세대가 따로 있습니다.
1년 전 거래와 견주면 성격이 더 분명해져요. 2025년 10월에 이미 23억 5,000만~24억 3,000만원에 팔렸습니다. 분기평균으로 1년 변화가 2.2%인데, 개별 거래로 보면 1년 전 수준을 되찾은 정도입니다.
공식 시세와도 겹쳐 봅니다. KB부동산 2026-09-07 기준 83A 상한은 23억 6,000만원이에요. 한국부동산원 같은 날 기준 상한은 24억원입니다. 이번 24억원은 KB 상한 위, 부동산원 상한과 같은 자리입니다.
2026-09-12 22억 7,000만원 거래, 가격 합의 시점 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 9월 12일 거래의 실제 가격 합의는 8월 하순에 일어났어요. 그때 시장에 나와 있던 매물을 놓고 보겠습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| e편한세상옥수파크힐스 25평 | 104동 저층 동남향 · 급매 · 초역세권 · 내부 깔끔 | 23억 9,000만원 |
| e편한세상옥수파크힐스 25평 | 109동 10층 남향 · 세안고(27년 4월 만기) · 선호타입 | 24억 8,000만원 |
| e편한세상옥수파크힐스 25평 | 106동 18층 남향 · 한강 조망 | 26억원 |
| 래미안옥수리버젠 24평 | 102동 고층 동남향 · 내부 수리 · 확장 · 트인 전망 | 22억 4,500만원 |
| 래미안옥수리버젠 24평 | 106동 16층 서남향 · 특올수리 · 한강·매봉산 조망 | 24억원 |
| 래미안옥수리버젠 24평 | 113동 고층 동남향 · 한강 조망 · 넓은 주방 | 25억원 |
| 한진타운 23평 | 102동 저층 남향 · 급매 · 관리 잘된 집 | 20억원 |
| 한진타운 23평 | 101동 고층 남향 · 한강뷰 · 입주협의 | 22억 5,000만원 |
| 한진타운 23평 | 101동 14층 남향 · 특올수리 · 한강뷰 · 리모델링 추진 | 24억 3,000만원 |
이 단지 호가는 23억 9,000만원부터 시작했습니다. 9월 12일 22억 7,000만원 거래는 그 밴드 아래에서 체결됐어요. 당시 시장 대비 낮게 산 거래입니다.
반대로 24억원 거래는 밴드 안쪽입니다. 다만 같은 값이면 선택지가 더 있었어요. 래미안옥수리버젠 106동 16층 한강 조망이 24억원, 한진타운 101동 14층 올수리가 24억 3,000만원이었습니다.
3. 직전 실거래보다 싼 매물은 2건
지금 사기 유리한지는 호가 범위만으로 답이 안 나옵니다. 직전 실거래보다 낮은 매물이 몇 건인지가 답이에요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 2026년 9월 실거래 3건 | 22억 7,000만 ~ 24억원 |
| 호가 범위(25평 23건) | 22억 5,500만 ~ 25억 4,000만원 |
| 직전 실거래(22억 7,000만원)보다 낮은 호가 | 2건 / 23건 |
| 그중 저층 | 0건 |
| 평당가 | 9,444만원 |
23건 중 2건뿐입니다. 저층은 0건이니 층 때문에 낮은 매물은 아니에요.
다만 두 건의 성격이 다릅니다. 22억 5,500만원은 119동 고층 남향에 즉시입주 조건입니다. 22억 6,000만원은 119동 13층 남향인데 세입자가 거주 중이라 입주 일정은 확인이 필요합니다.
그 위로는 23억원대가 두껍습니다. 23억 5,000만원 구간에 104동 저층 남동향, 110동 저층 남향, 112동 저층 남향, 121동 저층 남동향이 모여 있어요. 이 가운데 6개월 안에 실입주가 되는 건 104동과 110동 두 건입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 22억 5,500만원최저가허위 가능성 있음 | 119동 남향 고층이라 채광과 전망이 트여 있고, 내부도 잘 관리돼 바로 입주할 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 22억 6,000만원 | 119동 남향 고층이라 채광이 좋고 뷰가 시원하게 트여 있지만, 세입자가 살고 있어 당장 실입주는 어렵고 전세를 낀 상태로 매매됩니다. |
| 24억 8,000만원 | 105동 남동향 중층으로 채광이 밝고 확장돼 공간이 넓게 쓰이며, 역과 가깝지만 전세를 낀 상태라 실입주는 2028년 1월경 협의가 필요합니다. |
| 23억 5,000만원 | 104동 남동향 저층이지만 역과 아주 가깝고 내부가 깔끔해 곧바로 입주할 수 있습니다. |
| 24억원 | 117동 정남향 고층이라 채광이 좋고 내부도 깔끔하지만, 전세를 낀 상태라 실입주 시점은 2028년 2월경 확인이 필요합니다. |
| 23억원 | 119동 남향 중층으로 채광이 무난하나, 전세를 낀 상태라 실입주는 2028년 1월경 가능해 확인이 필요합니다. |
| 23억 5,000만원허위 가능성 있음 | 110동 남향 저층으로 단지 정원이 내다보이고 내부가 깔끔하며, 입주일은 협의가 가능합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 24억원 | 106동 남향 중층으로 채광이 좋고 내부 상태가 최상이지만, 전세를 낀 상태라 실입주는 2027년 6월경 확인이 필요합니다. |
4. 같은 예산에서 붙는 두 곳
| 항목 | e편한세상옥수파크힐스 25평 | 래미안옥수리버젠 24평 | 한진타운 23평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 9,444만원 | 9,577만원 | 9,704만원 |
| 세대수 | 1,976세대 | 1,511세대 | 378세대 |
| 준공 | 2016년(10년차) | 2012년(14년차) | 1994년(32년차) |
| 현재 시세 | 22억 8,964만원 | 22억 5,000만원 | 20억 3,000만원 |
| 6개월 / 1년 변화(분기평균) | -1.5% / +2.2% | -1.0% / +9.1% | -7.7% / +12.8% |
| 역세권 | 금호(3호선) 약 0.3km | 금호(3호선) 약 0.4km | 서울숲(수인분당선) 약 0.3km |
세 곳은 성격이 다른 선택지입니다. 이 단지는 준신축 대단지, 래미안옥수리버젠은 조망 매물이 두꺼운 곳, 한진타운은 리모델링 이야기가 붙은 구축이에요.
변화율은 분기평균이라 참고만 하세요. 그 분기에 어떤 층·향이 거래됐는지에 따라 크게 튑니다. 한진타운의 6개월 -7.7%도 저층 거래가 섞이면 그렇게 보일 수 있습니다.
입지로는 한진타운이 속한 블록이 이 단지 블록보다 상위입니다. 서울숲 접근과 한강 쪽 조망이 그 서열을 만들어요. 그런데 평당가는 한진타운이 블록 입지값 아래에 있습니다. 구축 디스카운트가 걸려 있다는 뜻이고, 사업이 진전되면 재평가 여력이 남아 있는 자리죠.
반대로 이 단지는 블록 입지값 위에 값이 얹혀 있습니다. 준신축과 브랜드, 금호역 접근성에 시장이 웃돈을 준 상태입니다.
5. 단지 기본기는 이렇습니다
2016년 준공, 10년차 준신축입니다. 1,976세대 25개 동 대단지고, 25평만 791세대예요. 같은 평형 세대가 많으니 거래가 꾸준히 붙습니다.
세대당 주차는 1.24대로 양호한 편입니다. 3호선 금호역까지 약 0.3km예요. 용적률은 208%입니다.
배정 초등학교는 동에 따라 갈립니다. 서울동호초는 102·106·112·117·119·120·121동, 서울금옥초는 104·105·108·109·110·113동이에요. 서울동호초는 도보 4분 거리입니다.
중학교는 옥정중이 도보 10분이고 성동구 11곳 중 5위입니다. 1위인 광희중은 도보 29분이라 거리가 있어요. 고등학교는 금호고가 도보 17분, 무학여고가 도보 31분에 구 7곳 중 2위입니다.
6. 구 흐름과 규제
우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 3개월 +5.8%입니다. 서울은 +4.1%예요. 성동구가 서울 평균보다 강하게 움직였습니다.
그런데 이 단지 25평은 6개월 -1.5%였습니다. 같은 예산대 유사군 평균은 +1.2%였어요. 구 상승세를 한동안 따라가지 못했던 겁니다.
그래서 이번 24억원은 선도가 아니라 되돌림 성격이 강합니다. 구 흐름을 뒤늦게 따라붙은 거래로 읽는 게 맞아요.
규제는 두 가지를 짚어야 합니다. 성동구는 토지거래허가구역이라 허가를 받고 실거주해야 합니다. 세입자가 거주 중인 집을 무주택자가 사면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있지만, 무주택 유지 등 조건이 붙습니다.
대출도 예산 설계에 직접 걸립니다. 서울은 수도권이면서 규제지역이에요. 무주택자 LTV는 40%이고, 15억 초과 25억 이하 주택은 주담대 한도가 4억원입니다. 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 주택구입 목적 주담대가 0%입니다.