안암골벽산 43평 12억 3,000만, 신고가로 올라섰다
2026년 9월 5일 계약된 11층 거래가 막 공개됐습니다. 직전보다 6% 높은 신고가인데요. 같은 11층이 4개월 전엔 10억 6,000만이었습니다. 이 값, 잘 산 걸까요.
안암골벽산 43평이 12억 3,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 5일, 11층이에요.
신고가입니다. 직전 거래보다 6% 높습니다. 신고를 마치고 2026년 9월 15일에 막 공개됐어요.
이 단지는 그동안 10억대에서 오르내렸습니다. 12억 선을 넘은 건 이번이 처음이에요.
1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나
올해 이 단지 43평 거래를 늘어놓아 봤습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-05 | 11층 | 12억 3,000만원 |
| 2026-08-22 | 13층 | 11억 6,000만원 |
| 2026-06-20 | 21층 | 11억 6,000만원 |
| 2026-05-16 | 1층 | 9억 9,500만원 |
| 2026-05-08 | 11층 | 10억 6,000만원 |
| 2026-03-09 | 15층 | 10억 8,500만원 |
| 2025-08-07 | 4층 | 8억 8,000만원 |
층이 제각각이라 그냥 보면 헷갈립니다. 그래서 같은 층끼리 묶어 봤어요.
같은 11층끼리 보면 4개월에 1억 7,000만
2026년 5월 8일 11층이 10억 6,000만원이었습니다. 2026년 9월 5일 같은 11층이 12억 3,000만원이에요.
층 조건이 같으니 비교가 깔끔합니다. 넉 달 만에 1억 7,000만원이 올랐어요.
1년 전과도 견줘 볼까요. 2025년 8월 7일 4층이 8억 8,000만원이었습니다. 저층과 중층이라 그대로 붙이긴 어렵지만, 흐름은 분명합니다.
2. 계약 시점으로 돌아가 보면
서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요.
값을 실제로 합의한 건 그보다 앞섭니다. 그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 봐야 평가가 됩니다.
가격 합의 시점의 매물과 견주면
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 안암골벽산 43평 | 104동 고층 남향 · 남산타워 조망 | 12억 5,000만원 |
| 장안현대홈타운1차 43평 | 111동 19층 남향 · 방2개 확장, 올수리 | 14억 5,000만원 |
| 장안현대홈타운1차 43평 | 108동 17층 남향 · 기본 컨디션 | 14억 5,000만원 |
| 장안현대홈타운1차 43평 | 113동 저층 남향 · 전세 낀 매물 | 14억 8,000만원 |
같은 단지 호가가 12억 5,000만원이었습니다. 거래는 12억 3,000만원에 붙었어요.
호가보다 2,000만원 아래입니다. 다만 그 호가는 고층 남향에 남산 조망이 붙은 물건이에요. 조건이 다르니 단순히 깎았다고 보긴 어렵습니다.
정리하면 밴드 상단 가까이서 성사된 거래입니다. 급매로 주운 값은 아니에요.
대안 쪽은 어땠을까요. 같은 43평 장안현대홈타운1차는 14억 5,000만원대였습니다. 2억 넘게 차이가 났어요.
3. 평당가로 보면 급이 보입니다
총액이 아니라 평당가로 봐야 단지 급이 드러납니다. 시장이 매긴 점수니까요.
| 항목 | 안암골벽산 43평 | 장안현대홈타운1차 43평 | 장안래미안1차 43평 |
|---|---|---|---|
| 평당가(만원/평) | 3,209 | 3,460 | 3,488 |
| 세대수 | 640세대 | 2,182세대 | 558세대 |
| 준공 | 2003년(23년차) | 2003년(23년차) | 2003년(23년차) |
| 1년 변화(분기평균) | 18.1% | 17.3% | 13.5% |
| 6개월 변화(분기평균) | -2.6% | -0.7% | 0.0% |
| 가까운 역 | 안암 6호선 도보 5분 | 중곡 7호선 약 0.9km | 장한평 5호선 약 0.9km |
| 2026-08-15 43평 호가 | 12억 5,000만원 | 14억 5,000만~14억 8,000만원 | - |
평당가만 보면 장안 두 단지가 위입니다. 안암골벽산이 한 단 아래예요.
그런데 입지는 반대입니다. 안암골벽산이 선 블록이 장안동 블록보다 상위 입지예요.
역이 가깝고 도심 접근이 낫습니다. 안암역까지 도보 5분이에요. 제기동역, 고려대역도 걸어갑니다.
즉 이 단지는 입지값보다 낮게 평가돼 왔습니다. 구축 할인이 두껍게 걸린 자리예요. 이번 신고가는 그 간극이 조금 메워진 움직임으로 읽힙니다.
4. 지금 살 수 있는 물건은 한 건뿐
43평 매물은 딱 1건입니다. 101동 고층 남향, 16억원이에요.
3년 전 올수리를 마친 집입니다. 방 4개에 화장실 2개, 즉시입주로 나와 있어요.
실거래 12억 3,000만원과는 거리가 큽니다. 43평 평균시세 13억 8,000만원보다도 위예요.
비교할 다른 호가가 없다는 게 문제입니다. 밴드 상단인지 아닌지 가늠할 기준이 없어요. 올수리와 고층 남향을 얼마로 칠지는 직접 보고 판단할 몫입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 16억원최저가 | 101동 고층 정남향이라 채광과 전망이 좋고, 3년 전 뼈대만 남기고 올수리해 바로 입주할 수 있습니다. |
5. 공식 시세는 아직 따라오지 않았습니다
| 기관 | 하한 | 평균 | 상한 |
|---|---|---|---|
| KB부동산 | 10억 8,000만원 | 11억 3,500만원 | 11억 8,000만원 |
| 한국부동산원 | 10억 2,000만원 | 10억 6,000만원 | 11억원 |
실거래가 공식 시세 상한 위로 올라섰습니다. 시세 반영은 늘 한 박자 늦어요.
이게 자금계획에 걸립니다. 주담대 한도는 KB시세를 기준으로 잡거든요. 실거래보다 낮은 시세면 한도도 그만큼 줄어듭니다.
6. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까
7. 단지와 입지는 이렇습니다
2003년 준공, 23년차 구축입니다. 640세대 7개 동이에요.
주차는 세대당 1.39대입니다. 구축치고 넉넉한 편이에요. 지하주차장이 엘리베이터와 직접 연결됩니다.
43평은 244세대로 주력 평형입니다. 방 4개, 화장실 2개 구조예요.
재건축을 기대할 단지는 아닙니다. 용적률이 299%로 이미 높아요. 연차도 아직 이릅니다.
초등학교는 강점입니다. 서울종암초까지 도보 3분이에요. 성일중도 도보 4분 거리입니다.
고등학교는 아쉽습니다. 청량고가 도보 26분, 경희여고가 도보 31분이에요. 학군을 최우선에 두는 집이면 감안해야 합니다.
동대문구 안에서 최상위 생활권은 전농동 래미안크레시티 일대입니다. 제기동은 그보다 아래예요. 대신 청량리 신축 대장과 비교하면 값 차이가 큽니다. 청량리역롯데캐슬SKY-L65는 평당 5,125만원, 청량리역한양수자인그라시엘은 평당 4,612만원이에요. 안암골벽산 43평 평당가는 3,209만원입니다.
8. 큰 흐름에서는
우리 실거래 데이터 기준으로 봤습니다. 동대문구는 3개월 +5.1%, 서울은 +4.1%예요. 구가 시장보다 빠릅니다.
관련 보도에서도 같은 얘기가 나옵니다. 2026년 6~8월 동대문구 상승률이 서울에서 가장 높았다고 해요. 비강남권 키맞추기 흐름의 한가운데입니다.
이번 거래는 그 흐름을 탄 쪽입니다. 혼자 튄 게 아니에요.
반대편에는 돈줄이 있습니다. 기준금리가 2026년 8월 27일 3.00%로 올랐어요. 스트레스 DSR 3단계로 한도도 줄었습니다.
정리하면 이렇습니다. 12억 3,000만원은 지역 흐름 위에 얹힌 재평가에 가깝습니다. 다만 남은 매물이 한 건뿐이라 지금 밴드를 읽기는 어렵습니다.