신창 25평 4억 4,000만, 직전보다 +17.3% — 그런데 신고가가 아닙니다

도봉구 창동 신창 25평이 4억 4,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 31일, 3층입니다.

신고가 마무리된 이 거래가 2026년 9월 11일에 공개됐습니다. 직전 거래보다 +17.3%입니다.

숫자만 보면 한 달도 안 돼 값이 뛴 것처럼 보입니다. 그런데 이 단지의 올해 최고가는 이 거래가 아닙니다.

1. +17.3%의 정체는 층입니다

직전 거래는 2026년 8월 23일 1층 3억 7,500만원이었어요. 이번은 3층 4억 4,000만원입니다.

1층과 3층을 나란히 놓고 뺀 숫자가 +17.3%예요. 같은 조건끼리 비교한 값이 아닙니다.

표를 보면 이 단지의 값은 층을 따라 갈립니다. 저층은 3억 후반, 중고층은 4억 중반이에요.

7월 22일 8층이 4억 7,000만원이었습니다. 이번 3층 4억 4,000만원은 그 아래입니다.

그러니까 신고가가 아니라 밴드 안의 거래예요. 3층이라는 자리까지 감안하면 중간쯤입니다.

1년 전과 견주면 흐름이 보입니다. 2025년 9월 1일 5층이 4억원이었어요.

이번은 층이 더 낮은데 4,000만원 높습니다. 1년 사이 값이 한 계단 올라온 건 맞습니다.

2. 당시 매물과 견줘 보면

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값을 합의한 건 8월 초순이었다고 보는 게 맞아요.

2026-08-31 4억 4,000만원, 가격 합의 시점의 매물과 복기

같은 단지 3층 올수리 매물이 4억 8,000만원을 부르고 있었습니다. 이번 3층 거래는 4억 4,000만원이었어요.

그 차이를 컨디션으로 다 설명하긴 어렵습니다. 매수자가 호가 상단보다 아래에서 받은 거래로 보입니다.

같은 값으로 갈 수 있었던 다른 집도 있었어요. 벽산2차 23평 4층이 4억 5,000만원, 신동아2단지 26평 12층 급매가 4억 5,000만원이었습니다.

다만 벽산2차는 평수가 23평으로 작습니다. 신동아2단지는 1992년 준공이라 신창보다 6년 더 오래됐어요.

면적과 연차를 함께 놓고 보면 4억 4,000만원은 무리한 값이 아닙니다. 당시 선택지 안에서 평범하게 잘 받은 거래예요.

상급 하단이냐, 하급 상단이냐

총액 말고 평당가로 급을 봅니다. 신창 25평 평당가는 1,733만원이에요.

한 급 위로는 서원 24평 평당 1,872만원, 한양7차 29평 평당 1,923만원이 있습니다. 신창보다 각각 10%, 13% 높아요.

한 급 아래로는 신동아3단지 29평 평당 1,632만원, 서광 25평 평당 1,650만원입니다. 신창보다 4%, 3% 낮습니다.

이번 거래는 상급 문턱을 넘은 값이 아닙니다. 같은 시기 서원 24평 매물은 5억~5억 5,000만원을 불렀거든요.

정리하면 하급 위, 상급 아래입니다. 제자리에서 한 칸 위로 올라선 정도예요.

3. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

지금 나와 있는 25평 매물은 5건입니다. 호가는 4억 3,000만~4억 6,000만원에 몰려 있어요.

밴드 하단인 4억 3,000만원은 세를 안고 사는 물건입니다. 바로 들어가 살 수는 없어요.

6개월 안에 실입주가 되는 건 4억 5,000만원짜리 두 건입니다. 실거주로 보면 실질 하단이 4억 5,000만원인 셈입니다.

상단 4억 6,000만원은 올수리에 중문까지 있는 물건이에요. 대신 입주가 2027년 12월이라 실거주 수요와는 결이 다릅니다.

4. 단지와 입지는 이렇습니다

신창은 1998년 준공, 609세대 5개 동입니다. 28년차 구축이고 규모는 중형이에요.

약점은 주차입니다. 세대당 0.54대로 부족한 편이에요.

재건축은 아직 이야기할 단계가 아닙니다. 용적률이 207%인데 제2종일반주거 법정 상한이 200%라 사업성이 좋지 않아요.

입지는 1호선 녹천역이 약 0.9km, 걸어서 14분입니다. 역세권이라기엔 살짝 멉니다.

대신 초안산과 우이천을 낀 숲세권이에요. 매물 설명마다 숲조망이 붙는 이유입니다.

블록만 놓고 보면 창동은 도봉구에서 상위 생활권입니다. 비교 대상인 벽산2차·신동아2단지 블록보다 위예요.

그런데 평당가는 벽산2차보다 낮습니다. 입지에 비해 값이 덜 붙어 있다는 뜻이에요.

이유는 단지 자체에 있습니다. 주차가 부족하고 복도식이며 재건축 기대가 얹히지 않았거든요.

학군은 초등이 강점입니다. 배정초인 서울신창초가 도보 7분, 0.5km예요.

중학교는 아쉽습니다. 배정 가능한 염광중이 시군구 23/26위, 월계중이 26/26위입니다.

5. 도봉구 흐름 위에 놓아 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 최근 3개월 도봉구는 +1.9%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.

도봉구는 서울 평균보다 덜 올랐습니다. 다만 방향은 위쪽입니다.

신창의 6개월 변화는 1.7%입니다. 같은 예산대 유사군 평균은 4.2%였어요.

구 안에서도 앞서가는 단지는 아닙니다. 2.5%p 뒤에 있습니다.

배경은 나쁘지 않습니다. 관련 보도에 따르면 2026년 8월 도봉구가 서울 아파트 매수 건수 1위였어요.

대출 규제로 고가 지역이 눌리자 9억 이하 중저가로 수요가 옮겨간 결과로 풀이됩니다. GTX-C, 서울아레나, 창동 민자역사 같은 개발 계획도 함께 거론됩니다.

다만 이 호재들은 아직 도봉구 전체의 이야기입니다. 신창 단지 하나의 값으로 곧장 연결되진 않아요.

정리하면 이번 4억 4,000만원은 놀랄 거래가 아닙니다. 밴드 안에서 제값에 붙은 중층 거래예요.

이 단지를 본다면 숫자보다 조건을 먼저 따지세요. 층, 향, 수리, 그리고 언제 들어갈 수 있는지입니다.