신동아1단지 29평 4억 4,500만, 직전보다 10.5% 낮게 찍혔습니다

방학동 신동아1단지 29평에 4억 4,500만원 거래가 등록됐습니다. 계약일은 2026년 9월 4일, 5층입니다. 신고가 끝나고 2026년 9월 10일에 공개됐어요.

직전 거래가 4억 9,700만원이었습니다. 한 번에 10.5% 낮아진 값이죠. 도봉구가 서울 매수 1위를 찍던 단지에서 나온 숫자라 더 눈에 띕니다.

1. 이 거래, 뭐가 다른가

먼저 최근 거래를 나란히 놓고 보세요. 같은 평형인데 값이 꽤 흩어져 있습니다.

직전 거래는 9층이었고 이번은 5층입니다. 40년차 복도식 구축이라 층에 따라 값이 크게 갈려요. 8월 1층 거래도 4억 5,000만원이었죠.

층을 맞춰 1년 전과 견주면 그림이 달라집니다. 2025년 8월 12일 9층이 4억 5,500만원, 2026년 8월 31일 9층이 4억 9,700만원이에요. 같은 층끼리는 1년 새 오른 겁니다.

8월 거래는 6건, 밴드는 4억 5,000만~5억원이었습니다. 9월은 이 한 건뿐이에요. 한 건으로 흐름이 꺾였다고 말하긴 이릅니다.

공식 시세로도 위치를 잡아볼까요. 2026년 9월 7일 기준 KB부동산 29평 평균은 4억 8,000만원, 하한은 4억 3,500만원입니다. 한국부동산원 평균은 4억 5,750만원이에요. 이번 값은 KB 하한 쪽에 붙어 있습니다.

가격 합의 시점(2026-08-14) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정하고 허가를 받아 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값 합의는 8월 중순에 이뤄졌다고 보는 게 맞습니다.

당시 4억 4,500만원으로 살 수 있던 30평대는 거의 없었습니다. 같은 돈이면 25~26평급으로 내려가야 했어요.

그러니 이 거래는 도봉구 최대 재건축 단지 29평을 밴드 하단에서 잡은 겁니다. 대신 층이 5층이고 수리 여부는 신고 정보만으론 알 수 없어요. 올수리 매물과 같은 조건으로 보긴 어렵습니다.

2. 지금 나와 있는 값은 얼마인가

이번 거래보다 현재 호가가 위에 있습니다. 29평은 9건이 나와 있어요.

밴드 하단인 4억 8,000만원은 세를 안고 있는 물건입니다. 전세가 2028년까지 남아 있어요. 실거주로 들어갈 사람에겐 선택지가 아닙니다.

9건 중 6개월 안에 들어갈 수 있는 건 4건입니다. 그 4건의 하단이 5억원이에요. 즉 실입주 기준 실질 하단은 5억원입니다.

3. 옆 단지와 견주면

같은 예산대 대안을 볼까요. 29~31평 구축이 이 동네에 여럿 있습니다.

평당가는 신동아1단지가 셋 중 가장 낮습니다. 40년차라 구축 할인이 붙어 있죠. 이 블록 자체가 매기는 값보다도 아래에 있습니다.

그래서 재건축이 진도를 빼면 다시 매겨질 여지가 남아 있어요. 반대로 사업이 멈추면 그 할인은 그대로 남습니다.

유사군 평균 6개월 변화는 2.2%였습니다. 신동아1단지는 4.1%로 그보다 앞섰어요. 지역이 같이 오른 위에, 이 단지가 조금 더 빨랐습니다.

4. 값을 움직이는 건 결국 재건축

이 단지 값은 지금 사는 집값이 아닙니다. 3,169세대가 4,000세대 넘는 신축으로 바뀌는 일정에 붙어 있어요.

신속통합기획으로 추진되고, 신탁 방식입니다. 계획은 최고 47층, 4,000세대 이상, 용적률 299.9%예요. 추정 비례율은 100.97%로 나와 있습니다.

조합원 분양가 추정치는 59㎡ 7억 3,610만원, 84㎡ 9억 2,395만원입니다. 2025년 4월 기준으로 동일 평형쯤 신청하면 평균 2.0억~3.8억원을 더 낸다는 추산이 있었어요. 내 분담금은 개별 감정가가 나와야 정확해집니다.

거래가 몰린 이유도 여기 있습니다. 2026년 4월 24일부터 8월 24일까지 83건이 거래돼 서울 아파트 거래량 1위를 기록했어요. 사업시행자 지정이 가까워지면 조합원 지위 양도가 제한될 수 있어, 그 전에 사두려는 수요가 붙은 것으로 분석됩니다.

5. 규제와 시장 흐름

서울 전역이 토지거래허가구역입니다. 아파트를 사려면 허가를 받아야 하고 실거주가 원칙이에요. 다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

호가 사다리에 세안고 물건이 많은 이유가 이겁니다. 전세를 안고 사면 당장 들어가진 못하지만 초기 자금은 줄어들죠.

대출도 규제지역 기준입니다. 무주택자 LTV 40%, 생애최초는 70%예요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 하고, 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 LTV 0%입니다.

흐름도 볼까요. 우리 실거래 데이터 기준 최근 3개월 도봉구는 1.9%, 서울은 4.1% 올랐습니다. 구 전체는 서울 평균보다 덜 오른 셈이에요.

그 안에서 이 단지는 6개월 4.1%로 유사군(2.2%)을 앞섰습니다. 시장이 식어서 빠진 게 아니라, 오르는 구간에 저층 한 건이 낮게 찍힌 것으로 읽는 게 맞습니다.

6. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까