성산시영 20평 15억 3,850만, 강북 최대 재건축이 신고가를 썼습니다

성산시영 20평이 15억 3,850만원에 팔렸습니다. 8층 거래예요. 이 단지 20평 역대 최고가입니다.

계약일은 2026년 8월 11일. 신고가 끝나 2026년 9월 9일에 막 공개됐습니다.

직전 거래는 2026년 8월 5일 2층 14억 4,000만원이었어요. 엿새 만에 6.8% 위입니다.

1. 이 거래를 뜯어봅니다

먼저 최근 흐름부터 보세요.

같은 8층끼리 보면 답이 빨리 나옵니다. 6월 29일 8층이 15억원, 8월 11일 8층이 15억 3,850만원이에요. 6주 만에 3,850만원이 올랐습니다.

층이 뒤섞인 표라 헷갈리기 쉬운데요. 2층·14층 14억 4,000만원과 8층 15억 3,850만원을 같은 줄에 놓으면 안 됩니다. 저층과 중층은 원래 값이 갈려요.

1년 전과도 견줘 보세요. 2025년 9월 13일 10층이 11억 8,000만원이었습니다. 중층끼리 point-to-point로 보면 1년 새 3억 이상 올라온 자리예요.

가격 합의 시점(2026-07-21)에 나와 있던 경쟁 매물

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그러니 8월 11일 계약의 실제 가격 합의는 7월 하순에 이뤄진 셈입니다.

그때 같은 예산으로 고를 수 있던 물건들입니다.

같은 시기 성산시영 20평은 7월 17일 7층이 15억원에 거래됐어요. 그 위 15억 3,850만원을 주고 8층을 잡은 겁니다.

총액만 보면 신촌삼익보다 7,000만원쯤 비싸 보입니다. 하지만 평당가로 보면 이야기가 달라져요.

성산시영 20평 평당가는 7,465만원입니다. 신촌삼익 23평은 6,434만원이에요. 같은 돈으로 평수를 넓히는 대신, 평당 더 비싼 자리를 고른 거래입니다.

위쪽 후보도 마찬가지예요. 신공덕삼성래미안2차 23평 호가는 16억 3,000만~17억원이었습니다. 1억 이상 더 얹어야 손이 닿는 가격대였어요.

2. 그래서 이 값, 어떻게 봐야 할까요

3. 지금 호가는 어디에 서 있나

2026년 9월 기준 20평 매물은 7건입니다. 14억 5,000만원부터 16억원까지 걸쳐 있어요.

밴드 하단 두 건은 1층입니다. 같은 평형이라도 1층과 중층은 채광·조망이 달라 값이 갈려요. 하단 호가만 보고 이 단지 시세를 14억 중반이라 읽으면 어긋납니다.

이번 실거래와 같은 8층 매물은 15억 5,000만원에 있습니다. 다만 2027년 7월까지 세가 걸려 있어요. 실입주가 급한 분에게는 선택지가 아닙니다.

즉시 들어갈 수 있는 중층 이상은 15억 3,000만원(25동 고층)과 16억원(33동 7층 남향)이에요. 둘 다 이번 실거래 언저리이거나 그 위입니다. 실거래가 호가를 끌어올린 게 아니라, 호가가 있던 자리로 실거래가 따라붙은 모양이에요.

4. 같은 예산의 다른 후보들과 견주면

총액은 성산시영이 가장 낮습니다. 그런데 평당가는 가장 높아요.

40년차 구축이 준신축보다 평당 비싸다는 건 하나를 뜻합니다. 시장이 지금의 집이 아니라 완공될 신축을 사고 있다는 거예요.

입지로 보면 염리동 블록이 성산동보다 상위입니다. 마포 최상위 생활권은 염리동 일대예요. 그런데 염리삼성래미안은 평당가가 그 블록 입지값 아래에 있고, 성산시영은 블록 입지값 위에 있습니다.

즉 성산시영 값에는 이미 재건축 기대가 얹혀 있어요. 반대로 말하면, 사업이 진도를 낼 때마다 그 기대는 더 두꺼워집니다.

5. 재건축은 지금 어디까지 왔나

이 거래를 이해하려면 사업 단계를 봐야 합니다. 관련 보도와 정비업계 자료를 정리하면 이렇습니다.

2026년 4월 임시총회에서 40층을 46층으로 올리는 안이 통과됐습니다. 찬성률 94%였어요. 3,710세대가 4,823세대로 바뀝니다.

완공되면 마포 최대 단지가 됩니다. 지금 마포 대장 자리의 마포래미안푸르지오가 3,885가구예요.

시공사 선정은 2026년 하반기 예정입니다. 삼성물산, 현대건설, GS건설이 관심을 보이고 있어요.

경제성 지표도 짚어 둘게요. 추정 비례율은 2022년 12월 100.46%, 2025년 6월 101.97%로 보도됐습니다. 100%를 넘는다는 건 사업성이 버티고 있다는 뜻이에요.

조합원 분양가 추정치도 나와 있습니다. 2022년 12월 기준으로 전용 49㎡ 10억 500만원, 84㎡ 15억 2,400만원이었어요. 2026년 1월 자료에서는 84타입이 16억 5,000만원으로 다시 추정됐습니다.

종전자산은 2022년 12월 기준 전용 50㎡가 10억 6,500만원으로 추정됐어요. 다만 이 값들은 모두 추정이고 시점도 제각각입니다. 내 집의 분담금은 개별 감정가가 나와야 정확히 계산됩니다.

6. 입지는 이 값을 받쳐 주나

6호선 월드컵경기장역이 도보권입니다. 디지털미디어시티역도 걸어서 닿아요. 6호선·경의선·공항철도가 겹치는 자리입니다.

상암 DMC 일자리가 바로 옆이에요. 공덕 업무지구도 6호선으로 이어집니다. 도심·여의도 접근이 고루 좋은 자리예요.

학교도 가깝습니다. 서울성원초가 도보 5분, 중암중이 도보 6분이에요. 중암중은 마포구 14개 중학교 중 3위입니다.

약점도 있습니다. 세대당 주차 0.8대로 부족한 수준이에요. 지하주차장이 없고 복도식입니다.

다만 그게 40년차 단지의 당연한 모습이고, 재건축으로 지워질 항목이기도 해요. 용적률은 148%입니다. 제3종일반주거 상한이 250%니 사업성을 받쳐 주는 구조예요.

7. 큰 흐름과 견주면

우리 실거래 데이터 기준으로 마포구는 3개월 +2.9%입니다. 서울은 +4.1%예요. 시장 자체가 오르는 중입니다.

성산시영 20평은 6개월 +10.5%, 1년 +35.2%입니다(분기평균 기준). 구와 서울 흐름을 크게 웃돌았어요. 시장을 탄 정도가 아니라 앞서 달렸습니다.

배경도 우호적입니다. 관련 보도에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 예년 절반 수준이에요. 강북권과 외곽 중심의 키맞추기가 뚜렷하다는 분석도 나옵니다.

서울시는 재건축 규제 완화를 추진 중이에요. 이주비 대출 LTV를 40%에서 70%로 올리는 안, 조합원 지위 양도 제한 완화 등이 국토부에 건의됐습니다. 방향만 보면 이 단지에 순풍입니다.

8. 정리하면

이번 15억 3,850만원은 한 번 튄 값이 아닙니다. 6월 15억, 7월 15억을 밟고 올라온 자리예요.

같은 예산으로 준신축 넓은 평수를 고를 수도 있었습니다. 그런데도 40년차 20평이 평당가로 앞섰어요. 시장이 2032년의 4,823세대를 보고 있다는 뜻입니다.

지금 즉시 입주 가능한 중층 이상 호가는 15억 3,000만~16억원입니다. 그 구간은 실거래가 이미 닿은 자리예요. 조합이 사업시행인가로 한 단계 더 나아가면 이 밴드는 통째로 올라갑니다.

조심할 지점도 하나만 짚을게요. 종전자산 감정평가가 진행 중입니다. 층·향 웃돈을 크게 주고 들어가면 감정가에서 그만큼 인정받지 못할 수 있어요.

그러니 같은 값이면 대지지분과 조합원 지위 양도 가능 여부를 먼저 확인하세요. 동·층·향은 그다음입니다.