삼익그린맨션2차 18평 15억 9,000만 신고가, 매물 11건 중 9건은 그보다 낮다

삼익그린맨션2차 18평이 15억 9,000만원에 팔렸습니다. 이 평형에서 가장 높은 값이에요.

계약일은 2026년 9월 28일입니다. 신고가 끝나고 10월 16일에 공개됐어요. 층은 15층입니다.

직전 거래보다 6.7% 올랐습니다. 그런데 매물을 열어 보면 그림이 조금 다릅니다. 11건 중 9건이 이 값보다 낮아요. 이 거래가 새 기준인지, 좋은 층이 받은 값인지 따져 봤습니다.

1. 15층 15억 9,000만, 무엇이 달랐나

최근 거래를 줄 세워 보면 이 거래가 왜 튀어 보이는지 드러납니다.

여름 거래는 14억 2,000만~15억 2,000만 사이였습니다. 저층은 14억대 초반, 중·고층은 15억 안팎이었어요. 15층 거래가 이 틀을 위로 한 번 넘었습니다.

층만으로 다 설명되지는 않습니다. 8월 12층 거래가 15억 2,000만이었거든요. 15층은 그보다 7,000만원 위에서 계약됐습니다.

1년 전 같은 9월엔 12층이 12억 5,000만원에 팔렸습니다. 분기 평균으로는 1년 새 21.4% 올랐어요. 개별 거래끼리 놓고 보면 차이는 그보다 큽니다. 분기 평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸는지에 따라 흔들리거든요.

9월 28일 15억 9,000만 실거래, 지금 매물과 견줘 보면

계약 직전 시점의 매물 기록은 없습니다. 그래서 2026년 10월 16일 기준 매물로 견줘 봤어요.

낮은 매물 9건 중 저층은 3건뿐입니다. 중층·고층 매물도 6건이 이 거래보다 낮아요. 저층이라 낮은 게 아니라는 뜻입니다.

15억원 두 건은 밴드 하단입니다. 둘 다 세입자가 살고 있어요. 605동은 입주가 2028년 3월 중순이라 바로 들어갈 수 없습니다. 603동은 즉시입주로 적혔지만 세입자가 있어 입주 일정은 확인이 필요해요.

바로 들어갈 수 있는 매물은 15억 5,000만부터 시작합니다. 주인이 사는 603동 중층 올수리가 그 값이에요. 실거주로 보면 이쪽이 진짜 하단입니다.

15층 거래와 가장 닮은 매물은 602동 고층 남동향입니다. 15억 8,000만원이고 주인이 살고 있어요. 남동향이라 동향 매물보다 볕 조건이 낫습니다. 15층 거래는 이 매물과 거의 같은 자리에 있어요.

반대로 16억원, 16억 5,000만원은 둘 다 605동 저층입니다. 15층 실거래보다 위에 걸려 있어요. 올수리가 돼 있긴 하지만, 층으로는 그 차이를 설명하기 어렵습니다.

비슷한 예산으로 볼 수 있는 단지

같은 예산대에서 비교할 단지는 둘입니다. 바로 옆 신축 래미안솔베뉴와, 같은 연식의 삼익파크맨숀이에요.

눈여겨볼 건 평당가입니다. 43년 된 삼익그린맨션2차가 2019년 신축 래미안솔베뉴보다 평당가가 높아요. 둘은 같은 블록에서 입지 조건은 같습니다. 그 위에 재건축 기대가 더 크게 얹힌 결과예요.

15억 9,000만이면 래미안솔베뉴 21평 매물 하단에 조금 못 미칩니다. 그 매물은 110동 중층 남동향 16억 5,000만원이에요. 삼익파크맨숀 18평 중층 남향 매물은 13억원이었습니다. 세 단지는 가격대가 다른 선택지예요.

분기 평균으로 삼익파크맨숀은 6개월 24.0% 올랐습니다. 같은 기간 삼익그린맨션2차는 3.6%였어요. 분기 평균은 팔린 층에 따라 크게 흔들리니 참고만 하세요. 그래도 이 동네 재건축 단지가 함께 오르는 흐름은 읽힙니다.

2. 이 값의 배경, 재건축 시계

이 단지는 2,400세대 재건축 단지입니다. 용적률은 171%로 재건축 사업성에 유리한 편이에요. 보도에 따르면 3,420가구, 최고 45층으로 다시 짓는 계획입니다.

관련 보도에 따르면 2026년 8월 19일 서울시 도시계획위원회에서 정비계획이 수정 가결됐습니다. 15층 거래는 그 뒤 9월에 계약됐어요. 사업이 한 고비를 넘긴 직후의 값입니다.

지금은 조합설립 뒤, 사업시행인가 전입니다. 이 단계에선 동·층·향이 아직 값에 들어갑니다. 이주까지 몇 년은 그 집에 살아야 하거든요. 15층이 받은 웃돈은 그 기간의 편한 생활값입니다.

다만 이 웃돈은 시간이 갈수록 줄어듭니다. 재건축 감정가는 대지지분이 중심이에요. 18평 대지지분은 29.12㎡(약 8.8평)이고, 층이 달라도 크게 다르지 않습니다. 사업시행인가를 지나면 층보다 미래 신축의 값이 무게를 가져갑니다.

3. 이 거래, 어떻게 볼까

정리하면 이렇습니다. 과열로 튄 거래는 아닙니다. 좋은 층이 시장 상단에서 팔린 거래예요.

실거주라면 주차를 먼저 따져 보세요. 세대당 0.95대라 부족한 편이고 지하주차장이 없습니다. 복도식 구조에 방 2개, 화장실 1개예요. 이주까지 몇 년을 이 조건으로 사는 겁니다.

대출도 이 거래와 엮여 있습니다. 서울은 수도권·규제지역이라 주택가격 15억 이하는 주담대 한도가 최대 6억, 15억을 넘으면 4억이에요. 15억원 매물 두 건만 6억 구간 안에 있습니다. 은행은 KB시세로 담보를 봅니다. KB 상한은 15억 2,500만이에요.

그 두 건은 세입자가 살고 있습니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 2028년 3월 입주 매물과는 이 조건이 맞물리지 않습니다. 서울 아파트는 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 임차인이 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.

기다릴 신호는 둘입니다. 통합심의와 사업시행인가가 계획대로 가는지. 그리고 다음 고층 거래가 15억 9,000만 근처에서 또 나오는지예요. 둘 다 나오면 이 값이 단지의 기준이 됩니다.

4. 입지와 시장 흐름

입지 — 같은 블록의 신축과 나란히

명일역(5호선)까지 약 0.4km입니다. 고덕역(5호선)도 걸어서 7분 안팎이에요. 보도에 따르면 고덕역은 9호선 연장(2028년 개통 예정)이 예정돼 있습니다.

학교가 강점입니다. 배정 초등학교 서울고명초는 단지 안에서 걸어서 3분이에요. 명일중학교는 구 내 순위 1위, 도보 9분입니다. 명일여고가 도보 4분 거리예요.

이 블록은 인근 대비 위쪽 입지입니다. 역과 학교를 같이 끼고 있어서예요. 삼익파크맨숀이 있는 블록보다 입지 평가가 높습니다. 강동구에서 값이 가장 높게 매겨지는 생활권은 고덕동 일대이고, 명일동은 그다음 자리예요. 재건축과 9호선 연장이 끝나면 이 차이는 좁혀질 여지가 있습니다.

시장 — 구보다 덜 올랐고, 서울과는 같이 움직였다

우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 6개월 12.1% 올랐습니다. 서울은 7.4%였어요. 이 단지는 구 평균을 5.4%p 밑돌았습니다. 서울 평균과는 대체로 같이 움직였어요.

분위기는 식는 쪽입니다. 한국부동산원 9월 동향에 따르면 서울 아파트 상승폭은 7월 1.27%에서 9월 0.74%로 줄었어요. 관련 보도에 따르면 은행 주담대 금리는 8월 4.66%로 3년 9개월 만에 가장 높았습니다.

그래서 이 거래는 혼자 튄 것보다 덜 오른 몫을 채운 쪽에 가깝습니다. 다만 시장 속도가 줄고 있어요. 이 값을 바로 단지 시세로 보기보다, 다음 거래를 한 번 더 확인하는 게 맞습니다. 그 사이엔 매물 밴드 안에서 층·향·입주 조건으로 고르세요.