래미안원베일리 46평 94억 신고가, 그런데 매물은 70억대

래미안원베일리 46평이 94억원에 팔렸습니다. 46평 신고가예요.

계약은 9월 21일, 21층이었습니다. 신고 내용은 10월 2일에 막 공개됐어요.

그런데 같이 봐야 할 숫자가 있습니다. 10월 초 46평 매물을 모아 보면 모두 94억보다 낮아요.

1. 94억, 어떤 거래인가

직전 거래는 7월 22일 9층 85억이었습니다. 그보다 10.6% 높아요. 하지만 9층과 21층은 조건이 다릅니다.

층이 비슷한 거래끼리 놓으면 그림이 달라져요.

2025년 7월 2일 23층이 92억이었습니다. 21층 94억과는 2억 차이예요. 1년 넘게 지나 비슷한 층에서 2억 오른 겁니다.

5월 23일 2층 74억 9,000만원은 저층 거래예요. 이런 거래가 끼면 평균값이 크게 출렁입니다. 직전 대비 +10.6%도 층 차이가 섞인 숫자로 보시면 됩니다.

공식 시세와도 견줘 볼게요. 9월 28일 기준 KB 시세 상한은 90억입니다. 한국부동산원 상한은 89억이에요. 94억은 두 기관 상한을 모두 넘었습니다.

2. 매물과 견줘 보면

9월 21일 94억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정부터 허가, 본계약까지 약 3주가 걸려요. 그래서 값을 실제로 맞춘 건 8월 31일 무렵입니다.

스냅샷에 잡힌 46평 매물은 하나였어요. 120동 고층 북서향, 85억입니다. 고를 수 있는 46평이 거의 없던 때였습니다.

94억은 그 매물보다 한참 위에서 정해졌어요. 동과 조망은 신고에 나오지 않습니다. 남향이거나 한강이 보이는 집이었을 가능성이 커요.

매물이 귀할 때 조건 좋은 집을 잡은 거래로 읽힙니다. 당시 호가 대비 낮게 산 거래는 아니에요.

10월 초 매물, 모두 94억 아래

저층이라 낮은 게 아닙니다. 저층을 빼도 25건이 94억 아래예요.

매물 대부분은 중층 남향, 70억대 초반입니다. 매물 설명에 '급매' 문구도 많아요. 파는 쪽이 서두르는 분위기가 읽힙니다.

70억대와 94억 사이를 가르는 건 조망입니다. 한강뷰 매물은 92억과 105억에 나와 있어요. 둘 다 올수리·풀옵션입니다.

같은 46평이라도 한강이 보이느냐로 호가가 크게 갈려요. 향도 변수입니다. 92억 매물은 북동향이라 한강을 보는 대신 채광은 덜해요.

실거주라면 입주 조건도 보세요. 104동 중층 남서향 71억 매물은 세를 안고 있어요. 입주가능일이 2027년 12월 30일이라 바로 들어갈 수 없습니다.

신반포2차와 평당가로 보면

두 단지는 가격대가 다른 선택지예요. 원베일리는 이미 지어진 신축입니다. 신반포2차는 재건축을 앞둔 구축이에요.

평당가 차이에는 신축 값이 얹혀 있습니다. 원베일리 평당가는 자리 값보다 위에 있어요. 신반포2차는 자리 값과 거의 같은 수준입니다.

호가는 일부 겹칩니다. 신반포2차 올수리 73억과 원베일리 70억대 초반이 맞닿아요. 같은 돈으로 지금 살 신축이냐, 앞으로의 재건축이냐를 고르는 셈입니다.

분기평균 변화율은 그 분기에 팔린 층에 따라 튑니다. 6개월 숫자는 참고로만 보세요.

3. 판단: 94억은 무엇을 말하나

이 거래는 단지 고유의 힘을 보여줍니다. 서초구가 주춤할 때도 조망 좋은 집은 신고가를 냈어요. 다만 한 건입니다. 추세로 보기엔 이릅니다.

실거주 수요라면 조건별로 나눠 보세요. 정원뷰·도시뷰 중층이면 70억대 초반에서 협상할 여지가 있어요. 한강뷰를 원하면 94억이 기준선이 됩니다.

서울 아파트는 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 세입자가 있는 집은 임대차가 끝날 때까지 입주 의무가 미뤄질 수 있어요. 25억을 넘는 주택이라 주담대는 최대 2억입니다. 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 주택구입 목적 주담대가 원칙적으로 안 돼요.

4. 단지와 입지, 짧게

2,990세대 대단지, 2023년 준공 신축입니다. 주차는 세대당 1.82대예요. 강남 신축보다도 넉넉한 편입니다.

신반포역(9호선)까지 도보 6분이에요. 고속터미널역(3·7·9호선)은 도보 8분입니다.

초등학교는 동마다 다릅니다. 101·103·104·105·106·108·109동은 서울잠원초예요. 119·120·121·122동은 서울반원초입니다. 신반포중은 도보 3분, 세화여중은 도보 10분이에요.

반포동은 서초구에서 가장 높게 평가받는 생활권입니다. 원베일리 블록도 주변보다 자리가 좋은 쪽이에요. 한강변과 트리플 역세권, 대형 상권이 겹치기 때문입니다. 여기에 신축 값이 더해져 평당가가 자리 값보다 위에 있어요.

주변 신반포 단지들이 재건축되면 비교할 신축이 늘어납니다. 그때 원베일리의 신축 값은 지금보다 옅어질 수 있어요.

5. 시장 흐름 속 이 거래

우리 실거래 데이터로 6개월을 보면 서초구는 +8.2%입니다. 서울은 +7.4%예요. 원베일리는 서초구보다 2.4%p, 서울보다 3.2%p 더 올랐어요.

최근 3개월은 다릅니다. 서초구 +2.5%로 서울 +4.3%보다 덜 올랐어요. 서초구 오름세가 꺾이는 중입니다.

관련 보도에 따르면 한국부동산원 기준 9월 넷째 주 서초구는 0.33% 내렸습니다. 7주 연속 하락이에요. 8·3 세제개편안 이후 강남 3구 매물이 늘었다는 보도도 이어졌습니다.

같은 보도들은 초고가 신고가도 전합니다. 9월 원베일리 133.95㎡가 120억에 거래됐다고 해요. 시장은 식는데 조망 좋은 큰 평형만 값을 지키는 모습입니다.

94억도 이 흐름 위에 있습니다. 시장 순풍을 탄 거래가 아니에요. 조망 좋은 상단이 버틴 거래입니다. 그래서 결론도 조건부입니다.