동성3차 25평 6억 5,000만, 한 달 만에 1억 2,000만 점프

중랑구 신내동 동성3차 25평이 6억 5,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 10일, 11층입니다.

신고가 흐름을 새로 썼습니다. 직전 거래는 2026년 8월 13일 10층 5억 3,000만원이었어요. 한 달도 안 돼 1억 2,000만원이 뛰었습니다.

1. 이 거래를 해부해 봅니다

올해 이 단지 25평은 5억대 박스권이었습니다. 2월 14층 5억 1,000만원, 5월 24층 5억 6,000만원, 7월 2층 5억 4,000만원이었어요.

그 박스를 이번 한 건이 위로 뚫었습니다.

같은 11층끼리 비교하면 더 뚜렷합니다. 2026년 5월 1일 11층은 5억 4,000만원이었어요. 넉 달 만에 1억 1,000만원이 붙었습니다.

1년 전과도 견줘 볼까요. 2025년 9월 29일 12층이 4억 9,000만원이었습니다. 분기평균 기준 1년 변화율은 9.2%인데, 개별 거래로 보면 격차가 이보다 훨씬 큽니다.

2. 그래서 잘 산 값일까요

2-1. 가격 합의 시점(2026-08-20) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 합의된 건 2026년 8월 20일 무렵입니다.

표를 보면 답이 보입니다. 이 거래는 당시 동성3차 호가 밴드의 맨 아래에서 체결됐어요.

깎은 흔적은 없습니다. 6억 5,000만원짜리 14동 11층 동향 매물이 그 값 그대로 나간 모양새예요. 같은 층·같은 향 물건이 6억 6,000만원에도 걸려 있었으니까요.

정리하면 급매를 잡은 거래는 아닙니다. 대신 추격해서 위를 친 거래도 아니에요.

2-2. 같은 돈이면 어디를 살 수 있었나

여기서 갈립니다. 6억 5,000만원이면 신내4단지 24평 저층 물건도 손에 닿았어요. 1,070세대 단지입니다.

다만 그쪽은 1층이었습니다. 같은 신내4단지도 7층 서남향은 7억 1,000만원을 불렀어요. 층과 향이 다르면 호가가 갈리는 게 정상입니다.

극동늘푸른 24평 올수리 15층도 같은 6억 5,000만원이었습니다. 태릉입구역 도보권이라 역까지는 그쪽이 가까워요.

아스테르 22평은 6억 2,000만원이었습니다. 2024년 준공 신축이에요. 대신 35세대짜리 주상복합이라 평형과 체급이 다릅니다.

급을 볼 땐 총액이 아니라 평당가입니다. 동성3차 25평 평당가는 2,365만원이에요. 신내4단지는 2,376만원, 신내6단지시영은 2,533만원입니다.

즉 이번 거래는 하급 단지 상단이 아니라 비슷한 체급의 상단을 친 값입니다. 윗급인 신내6단지시영까지 올라가진 못했어요.

2-3. 지금 나와 있는 매물은

동성3차 25평 매물은 3건입니다. 셋 다 6억 5,000만원이에요.

값은 같지만 조건이 다릅니다. 거래된 물건은 11층 동향이었고, 지금 나온 건 1층과 저층 서향이에요.

대신 셋 다 올수리에 샤시까지 손본 매물입니다. 저층이라도 수리 값은 호가에 얹히는 게 보통이죠.

입주는 2026년 11월입니다. 수집 시점에서 6개월 안이라 실입주를 잡을 수 있어요. 세 낀 물건은 없습니다.

3. 이 거래를 어떻게 볼 것인가

이 단지 25평의 6개월 변화율은 3.9%입니다. 비슷한 예산대 유사군 평균은 4.3%예요. 혼자 앞서간 게 아니라 함께 움직였다는 뜻입니다.

다만 한 가지는 짚어야 합니다. 6억 5,000만원은 아직 한 건입니다. 다음 거래가 5억 후반으로 내려앉으면 이 한 건은 위쪽 튐으로 남습니다.

4. 단지와 입지는 어떤가요

1997년 준공, 800세대, 6개 동입니다. 29년차 구축이에요. 25평은 306세대로 이 단지의 주력입니다.

주차는 세대당 0.97대입니다. 1.0대에 못 미쳐 부족한 편이에요. 지하주차장은 있고 엘리베이터로 연결됩니다.

구조는 복도식입니다. 25평에 방 3개, 화장실 1개예요. 화장실이 하나라는 점은 가족 구성에 따라 갈립니다.

입지 드라이버는 학교입니다. 서울신현초가 도보 6분이에요. 신현중은 중랑구 14곳 중 5위, 송곡여고는 10곳 중 4위입니다.

약점은 역입니다. 신내역(6호선)까지 도보 10분 남짓이에요. 대안으로 꼽히는 묵동한국·극동늘푸른은 태릉입구역이 0.3km로 더 가깝습니다.

관련 보도에 따르면 면목선 신설 역사가 단지 인근에 계획돼 있습니다. 착공 여부에 따라 이 약점이 좁혀질 여지가 있어요. 다만 일정은 확정된 사실로 다루지 마세요.

블록 서열로 보면 신내동은 중랑구 안에서 중위권입니다. 최상위 생활권은 중화동 한신 일대예요. 동성3차는 그보다 한 단계 아래에 놓입니다.

흥미로운 건 평당가와 입지의 어긋남입니다. 이 단지 평당가는 블록 입지값보다 낮아요. 자리가 받쳐 주는 값보다 덜 받고 있다는 뜻입니다.

5. 시장 흐름 위에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 중랑구는 3개월 +1.3%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요. 구 전체로 보면 서울 평균을 밑돌았습니다.

공식 지표는 결이 다릅니다. 한국부동산원과 KB 조사에서는 중랑구가 서울 상승률 1위로 잡혔어요. 주간·월간 지수와 실거래 환산값은 산정 방식이 달라 이런 차이가 납니다.

배경은 대출 규제입니다. 15억원 초과 주택은 대출 한도가 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 묶여요. 15억원 이하는 6억원까지 가능합니다.

그래서 중저가 단지로 수요가 옮겨 갔습니다. 관련 보도에서도 중랑구 매물이 크게 줄었다고 짚습니다. 동성3차 25평 매물이 3건뿐인 것도 같은 맥락으로 읽힙니다.

규제도 확인해 두세요. 중랑구는 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 서울 전역 아파트가 토지거래허가 대상이라 허가를 받고 실거주해야 합니다.

대출은 무주택자 기준 규제지역 LTV 40%입니다. 생애최초라면 70%까지 열립니다. 어느 쪽이든 6개월 안에 전입해야 해요.