대치 동부센트레빌 61평, 64억 실거래 밑으로 나온 매물은 어디까지인가

같은 단지, 같은 61평인데 호가가 60억부터 70억까지 벌어져 있습니다. 10억 차이예요.

대치 동부센트레빌 61평 이야기입니다. 직전 실거래는 2026년 7월 30일 21층 64억원이었어요.

그러니까 지금 나와 있는 매물 중에는 그 값보다 4억 낮은 것도 있고, 6억 높은 것도 있습니다. 기준선을 64억에 긋고 25건을 훑어봤습니다.

1. 2년 +18%, 그리고 벌어진 호가

2024년 4월 54억에서 시작해 2026년 9월 63억 6,019만원입니다. 2년 남짓에 +18%예요.

다만 일직선은 아니었습니다. 2025년 9월 22일 22층이 68억에 팔린 뒤, 2026년 2월 10일 3층은 62억이었어요.

층이 다르니 값도 다릅니다. 이 단지 61평은 거래가 1년에 몇 건뿐이라 한 건 한 건이 크게 보입니다.

공식 시세도 같이 보겠습니다. 2026년 9월 7일 기준 KB부동산은 61억~64억 5,000만원(평균 62억 5,000만원)입니다. 한국부동산원은 63억~66억원(평균 64억 5,000만원)이에요.

두 기관 하한이 61억과 63억입니다. 호가 60억대 초반이 어디쯤인지 감이 오실 겁니다.

2. 이 값을 떠받치는 것들

왜 61평이 평당 1억 426만원을 받느냐. 학교와 역입니다.

배정 초등학교는 서울대도초, 도보 3분 거리예요. 중학교는 단대부중(시군구 6/23위)이 도보 4분, 대청중(3/23위)이 도보 6분입니다.

고등학교는 단대부고(8/22위) 도보 4분, 중대부고(13/22위) 도보 5분이고요. 인근 400m 안에 숙명여고도 있습니다.

교통은 도곡역이 도보 1~3분입니다. 수인분당선과 3호선이 함께 서요. 한티역도 도보 6분 거리입니다.

지하주차장이 엘리베이터로 바로 연결됩니다. 세대당 주차는 2.26대예요. 강남 신축이 보통 1.2~1.5대인 걸 생각하면 아주 넉넉한 편입니다.

대신 기대를 접어야 할 것도 있습니다. 2005년 준공에 용적률 297%예요. 제3종일반주거지역 상한이 250%이니 추가 재건축으로 값이 뛸 자리는 아닙니다.

그러니까 이 61평의 값은 학군과 역, 그리고 5방 3욕실이라는 넓이에서 나옵니다. 미래 사업 기대가 얹힌 값이 아니에요.

3. 무엇을 걸러냈나

※ 1층·탑층·세입자 승계 매물 등은 개별 선호가 있을 수 있으나, 일반적인 수요자 선호도를 기준으로 우선 추천매물에서는 제외합니다. 101동에서만 여섯 건이 세입자 거주 상태로 나와 있어요. 호가는 61억 5,000만~62억 구간입니다.

그래서 세 안고 여섯 건을 뺐습니다. 남은 매물을 64억 기준으로 줄 세웠어요.

4. 64억 아래로 남은 후보들

여기까지가 기준선 아래입니다. 그러면 64억을 넘는 매물은 어떤 것들일까요. 같은 조건으로 훑어 참고로 붙입니다.

가성비는 매물지수를 호가(억)로 나눈 값입니다. 같은 값이면 층·향·구조가 더 나은 호실일수록 높게 나와요. 65억대와 66억대에서는 같은 값이면 볕이 더 오래 드는 쪽을 남겼습니다. 66억은 같은 동에 같은 값 매물이 둘 있어 위층을 골랐고, 65억대는 일조 등급이 A인 쪽을 택했습니다.

일조·조망은 동지 기준 05:00~20:59 실측값입니다. 이번 측정은 중층 이상 5건과 저층 참고 2건을 대상으로 했어요. 트임은 시야가 열린 비율, 하늘은 하늘이 보이는 비율입니다.

기준선 아래는 두 갈래로 갈립니다. 60억~62억 저층대, 그리고 63억 수리 매물이에요.

이 차이는 이유가 있습니다. 하단은 대부분 저층이고 남서향이 섞여 있어요. 63억대는 남향에 올확장·특올수리가 들어간 물건입니다.

같은 61평이라도 남향에 수리가 들어가면 값이 더 붙는 게 정상이죠. 여기에 기준선 위 참고 매물까지 얹으면 폭이 60억에서 66억까지, 6억으로 벌어집니다.

5. 다섯 매물을 나란히 놓으면

각 밴드의 대표 매물 하나씩만 뽑아 붙여 봤습니다.

63억 107동 저층은 올확장 특올수리 남향입니다. 다만 이번 일조·조망 실측 대상에는 들어가지 않아 두 칸이 비어 있어요. 실측을 더하면 이 매물의 자리도 다시 볼 수 있습니다.

60억은 KB 하한 61억보다도 아래입니다. 부동산원 하한 63억과는 3억 차이예요.

대신 포기하는 것도 분명합니다. 남향이 아니라 남서향(실측 220°)이고, 29층 중 7층이라 저층에 해당합니다. 일조는 44점(E)으로 중층 남향 상단(96점)과 차이가 납니다. 다만 트임 71%, 하늘 77%로 앞이 열려 있어 후보 중 가장 높은 수치예요. 정원뷰라는 설명이 실측으로 확인되는 셈입니다.

그런데 이 매물은 올수리가 되어 있고 도곡역까지 도보 1분입니다. 입주일도 협의 가능해요.

반대로 65억 104동 중(10~19)층은 남향에 일조 80점(A)입니다. 총 일조 290분, 한낮 105분이에요. 66억 107동 중(9~17)층은 96점(S)으로 이번 실측 단독 1위입니다. 그 차이를 값으로 어디까지 지불할지가 판단 지점이죠.

6. 최종 추천 · 대안 · RR

매물마다 카드 한 장으로 정리했습니다. 일조 점수와 트임·하늘, 실측 방위, 일조 시간대가 위쪽에 있고 사진 세 장이 아래에 들어갑니다. 사진은 왼쪽부터 일조(노란색 직사광 / 남색 차폐), 시선(관측점에서 본 조망), 평면(청색 트임 / 적색 차폐)입니다.

가성비 1순위 — 101동 저(2~9)층 남서향, 60억원

밴드 하단이면서 조건이 가장 덜 깎인 매물입니다. 올수리가 되어 있고, 도곡역까지 도보 1분이에요.

세입자가 없어 입주일을 협의할 수 있습니다. 토허구역에서 실입주를 해야 하는 매수자에겐 이게 큽니다.

포기하는 건 향과 층입니다. 남서향이고, 29층 중 7층이라 저층에 해당해요. 일조 44점(E)으로 중층 남향 매물만큼 볕이 길지는 않습니다. 대신 트임 71%·하늘 77%로 앞이 열려 있고, 총 일조 195분은 실측한 저층 가운데 가장 깁니다.

최저가 대안 — 106동 저(2~9)층 남서향, 60억원

같은 하단 호가에 특올수리가 들어간 물건입니다. 106동은 이 단지에서 거래가 자주 나오는 동이에요. 2026년 4월 19층 63억 7,500만원, 1월 13층 65억원 거래가 이 동에서 나왔습니다.

RR 참고 — 107동 중(9~17)층 남향, 66억원

로얄동·로얄층을 원하시면 이 구간입니다. 일조 96점(S)으로 이번 실측 단독 1위예요. 총 일조 342분, 한낮 163분, 하늘 84%로 세 지표 모두 후보 중 가장 높습니다.

확장 특올수리가 들어가 있고 도곡역까지 도보 2분입니다. 다만 66억은 7월 실거래 64억보다 2억 높아요. 채광과 조망을 값으로 사는 자리입니다.

남향 중층 참고 — 104동 중(10~19)층 남향, 65억원

남향 중층에서 값과 채광을 함께 보면 이 매물입니다. 일조 80점(A), 총 일조 290분, 한낮 105분이에요. 가성비는 7.027로 65억대에서 가장 높습니다. 7월 실거래보다는 1억 높은 값이고요.

참고로 이 단지 61평 최고 호가는 70억원입니다. 106동 고층 남향, 청계산과 롯데타워가 함께 보이는 라인이에요. 조망을 값으로 사는 자리라 가성비 기준으론 후보에서 빠집니다.

7. 누구에게 무엇이 맞나

자금 이야기도 한 줄만 하겠습니다. 서울은 전역이 규제지역이고, 25억 초과 주택은 주담대 한도가 2억입니다. 1주택 이상이 추가로 사는 경우엔 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대가 0%예요.

60억대 거래에서 대출은 사실상 변수가 아닙니다. 현금이 기준이 됩니다.

정리하면 이렇습니다. 64억이라는 기준선 아래에 즉시 입주 가능한 매물이 여러 건 있습니다. 지금은 값을 올려 부르는 국면이 아니라, 조건을 골라잡는 구간이에요.