꿈의숲롯데캐슬 25평 9억 6,000만, 신고가인데 옆 단지보다 늦게 올랐다

1. 막 공개된 신고가 한 건

꿈의숲롯데캐슬 25평이 9억 6,000만원에 팔렸습니다. 6층 거래예요.

계약일은 2026년 8월 22일입니다. 신고가 끝나 2026년 9월 19일에 공개됐어요.

이 평형 신고가입니다. 직전 실거래는 2026년 3월 12일 7층 9억원이었어요. 5개월 만에 +6.7%입니다.

2. 이 거래를 뜯어보면

먼저 최근 거래를 늘어놓고 보겠습니다.

2025년 내내 7억 후반에서 8억 초반이었습니다. 층이 1층이든 10층이든 비슷했어요.

그러다 2026년 3월에 9억으로 한 칸 올랐습니다. 그리고 8월에 9억 6,000만원이 찍혔어요.

1년 전 같은 시기와 견주면 차이가 큽니다. 2025년 8월 23일 9층이 7억 9,000만원이었거든요. 같은 평형이 1년 새 1억 7,000만원 올랐습니다.

2026-08-22 9억 6,000만원, 가격 합의 시점 매물과 복기

토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 실제 값을 합의한 건 8월 초예요. 그때 시장에 뭐가 있었는지 봅니다.

같은 단지 호가는 9억 5,000만원 세 건이었습니다. 전부 110동 14층 탑층이었어요.

매수자는 9억 6,000만원에 6층을 샀습니다. 호가 밴드보다 1,000만원 위예요.

탑층 세 건 말고 중층대 물건이 없었습니다. 중층을 원했다면 밴드 위를 줄 수밖에 없는 구조였어요. 탑층은 여름 열기와 최상층 특성 때문에 선호가 갈립니다.

그리고 세 건 중 하나는 전세를 낀 물건이었습니다. 바로 들어가 살 집을 찾았다면 선택지가 더 좁았어요.

대안 쪽을 보면 그림이 달라집니다. 미아동부센트레빌 24평은 10억 7,000만원이었어요. 1억 넘게 더 줘야 했습니다.

삼성래미안트리베라2차는 저층 서향이 9억 5,000만원이었습니다. 고층 남향은 10억 5,000만원이었어요. 같은 값대에서 고를 수 있는 건 저층 서향이었습니다.

두산위브트레지움 고층 남향이 9억 4,000만원으로 가장 낮았습니다. 다만 이 단지는 2011년 준공이에요. 꿈의숲롯데캐슬은 2017년 준공입니다.

평당가로 보면 이 값의 위치

총액 말고 평당가로 봅니다. 같은 지역·평형이면 평당가가 시장이 매긴 단지값이에요.

꿈의숲롯데캐슬 평당가는 이 그룹에서 두 번째입니다. 미아동부센트레빌이 가장 높아요.

미아동부센트레빌은 미아사거리역이 약 0.4km입니다. 꿈의숲롯데캐슬은 약 0.7km예요. 역까지 거리가 값 차이로 나타납니다.

반대로 준공은 11년 차이가 납니다. 2017년 준신축 값이 2006년 단지보다 낮은 셈이에요. 역세권이 연차를 이긴 구도입니다.

3. 그런데 혼자 앞서 간 게 아닙니다

여기가 이 거래의 진짜 포인트예요. 신고가지만 이 단지가 지역을 끌고 간 건 아닙니다.

유사군 4개 단지의 6개월 평균 변화는 12.4%입니다. 꿈의숲롯데캐슬은 0.0%예요. 12.4%포인트 뒤처졌습니다.

이유는 거래가 뜸했기 때문입니다. 2026년 3월 이후 이 25평 거래는 8월 건이 처음이에요. 분기평균이 움직일 재료가 없었습니다.

그러니까 9억 6,000만원은 앞서 간 값이 아닙니다. 옆 단지들이 반년 동안 올려놓은 자리를 이제 따라간 값이에요. 키맞추기의 늦은 한 칸입니다.

지금 나와 있는 값은 더 위에 있습니다

25평 매물은 2건입니다. 10억원과 11억원이에요.

실거래보다 낮은 호가는 없습니다. 파는 쪽이 9억 6,000만원을 바닥으로 삼았다는 뜻이에요.

두 건 모두 세를 안고 있습니다. 10억원은 110동 14층 탑층 남향이고 2027년 4월 만기예요. 11억원은 104동 10층 남서향으로 올수리에 확장, 입주는 2027년 4월입니다.

둘 다 6개월 안에 들어가 살 수 없습니다. 지금 이 단지 25평에 실입주로 접근할 길은 없다는 뜻이에요. 11억원이 밴드 상단인 건 올수리와 중층 남서향 때문입니다.

KB시세는 9억 3,000만원대입니다. 대출 한도는 이 시세로 잡히니 호가와 간극을 미리 계산해 두세요.

4. 이 거래를 어떻게 볼 것인가

5. 단지와 입지, 짧게

2017년 준공, 615세대, 11개 동입니다. 9년차 준신축이에요. 주차는 세대당 1.16대로 양호한 수준입니다.

용적률은 188%입니다. 제2종일반주거지역이고 상한이 200%예요.

가장 큰 무기는 북서울꿈의숲입니다. 단지가 공원과 바로 붙어 있어요. 매물 설명마다 숲세권과 트인 조망이 반복해서 나옵니다.

약점은 역입니다. 미아사거리역까지 도보 11~12분이에요. 비교 단지 중 가장 먼 축에 듭니다.

미아동은 강북구 안에서 가장 상위 생활권입니다. 이 단지가 속한 블록도 인근 대비 중상위 자리예요. 평당가가 블록 입지값보다 높은데, 준신축과 브랜드, 공원 프리미엄이 얹힌 결과입니다.

학군은 걸어갈 만합니다

배정초는 서울송중초등학교로 도보 6분입니다. 창문여자중학교는 도보 7분, 구 내 5위예요. 창문여자고등학교는 도보 7분에 구 내 2위입니다.

6. 큰 흐름에서 이 거래

우리 실거래 데이터 기준으로 서울은 3개월 +4.1%입니다. 강북구는 -0.4%예요. 구 전체로 보면 최근 석 달은 숨 고르기입니다.

다만 같은 예산대 미아동 단지들은 반년 기준으로 크게 올랐습니다. 구 평균과 이 가격대의 움직임이 갈렸어요. 관련 보도에서도 강북권 중저가 아파트로 수요가 몰린다는 분석이 나옵니다.

규제는 분명합니다. 서울 전역이 조정대상지역이자 투기과열지구예요. 무주택자 LTV는 40%이고, 6개월 안에 전입해야 합니다.

1주택 이상이면 서울에서 추가 매수 목적 주담대는 LTV 0%입니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수여야 해요. 다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

지금 나와 있는 두 건이 모두 세를 안고 있다는 점이 여기 걸립니다. 실거주 시점과 허가 조건을 함께 맞춰야 해요.

주변 개발은 방향이 좋습니다. 미아11구역은 2026년 9월 15일 서울시 통합심의를 통과했습니다. 미아동 75 일대와 130번지 일대도 신속통합기획으로 재개발이 추진되고 있어요.

정리하면 시장 순풍 쪽입니다. 이 거래는 흐름을 거스른 게 아니라 뒤늦게 올라탄 한 칸이에요.