강남자곡아이파크 24평 19억 6,000만 신고가, 계약 직전 호가 21억 아래에서 잡았다
강남자곡아이파크 24평이 19억 6,000만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 높은 신고가입니다. 그런데 계약 직전 같은 평형 호가는 21억부터였는데요. 이 값은 잘 산 걸까요?
강남자곡아이파크 24평이 19억 6,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.
계약일은 2026년 10월 5일입니다. 신고를 거쳐 11월 4일에 막 공개됐어요.
오른 폭은 크지 않습니다. 직전 거래보다 0.6% 높아요. 이 거래에서 볼 건 오른 폭보다 산 자리입니다.
1. 이 거래, 뜯어보면
5층 거래입니다. 저층에 가까운 층인데 신고가가 나왔어요.
직전 거래는 9월 28일 9층 19억 4,800만원이었습니다. 일주일 사이에 비슷한 값이 두 번 찍혔어요. 한 건만 튄 게 아니라는 뜻입니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-05 | 5층 | 19억 6,000만 | 이번 거래 · 신고가 |
| 2026-09-28 | 9층 | 19억 4,800만 | 직전 거래 |
| 2026-05-09 | 6층 | 18억 8,000만 | |
| 2025-12-08 | 9층 | 10억 5,000만 | 직거래 |
| 2025-11-25 | 12층 | 16억 3,000만 | |
| 2025-11-01 | 10층 | 17억 | 1년 전 같은 시기 |
12월 8일 10억 5,000만원 거래는 빼고 보세요. 직거래라 시세로 읽기 어렵습니다.
1년 전 같은 시기엔 10층이 17억이었어요. 분기 평균으로는 1년 새 30.9% 올랐습니다. 다만 분기마다 거래가 한두 건이라 층에 따라 출렁입니다. 개별 거래로 같이 보시는 게 맞아요.
1-1. 10월 5일 19억 6,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값은 신고 계약일보다 앞서 정해져요. 이 거래는 9월 14일 무렵 매물과 견주는 게 맞습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 강남자곡아이파크 24평 | 704동 고층 남향 · 정남향 조망, 관리 잘된 집 | 21억 |
| 강남자곡아이파크 24평 | 704동 고층 동남향 | 21억 |
| 강남자곡아이파크 24평 | 703동 중층 남향 · 세안고, 로열동호 | 22억 |
| 선경3차 25평 | 301동 고층 남향 · 채광 좋은 집 | 24억 5,000만 |
| 선경3차 25평 | 301동 고층 남향 · 올수리, 주인 거주 | 27억 |
| 선경3차 25평 | 301동 중층 남향 · 특올수리 | 29억 |
| 대치한신휴플러스 26평 | 101동 8층 남향 · 주인 직매물 | 23억 |
| 대치한신휴플러스 26평 | 101동 8층 남향 · 확장, 주인 직매물 | 23억 |
| 대치한신휴플러스 26평 | 101동 고층 남향 | 23억 |
당시 같은 평형 호가는 21억에서 22억 사이였어요. 19억 6,000만원은 그 아래에서 맺어졌습니다.
층이 다른 게 크게 작용했을 거예요. 당시 매물은 고층·중층이었고 이번 거래는 5층입니다. 같은 24평이라도 고층 남향은 웃돈이 붙는 게 보통이에요.
그래서 저층 값에 맞게 산 거래로 보는 게 정확합니다. 호가 대비로는 낮게 산 편이에요. 고층 기준으로 보면 이 값을 그대로 옮길 순 없습니다.
22억 매물은 세입자가 사는 집이었어요. 실거주가 급한 사람에겐 당시에도 선택지가 아니었습니다.
1-2. 이 돈으로 대치동은 어땠을까
같은 9월 14일, 대치동 두 단지는 23억부터였어요. 19억 6,000만원과는 예산이 다른 후보입니다. 그래서 총액보다 평당가로 견주는 게 맞아요.
| 항목 | 강남자곡아이파크 24평 | 선경3차 25평 | 대치한신휴플러스 26평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 8,641만원 | 10,344만원 | 8,846만원 |
| 준공 | 2014년(12년차) | 1990년(36년차) | 2005년(21년차) |
| 세대수 | 716세대 | 54세대 | 66세대 |
| 가까운 역 | 도보권 역 정보 없음 | 대치역(3호선) 약 0.2km | 선릉역(2호선) 약 0.4km |
| 9월 14일 최저 호가 | 21억 | 24억 5,000만 | 23억 |
평당가는 강남자곡아이파크가 가장 낮습니다. 대치한신휴플러스와는 차이가 작아요. 선경3차와는 차이가 큽니다.
대치동 두 단지는 역과 학원가가 가깝습니다. 대신 둘 다 100세대가 안 되는 소단지예요. 강남자곡아이파크는 716세대 중형 단지에 12년차입니다. 성격이 다른 선택지라고 보시면 돼요.
강남구 신축 대장 디에이치퍼스티어아이파크 25평은 평당 10,800만원입니다. 강남자곡아이파크와는 가격대가 다른 단지예요. 강남구 안에서 이 단지 값이 어디쯤인지 보여주는 기준선으로만 봐 주세요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 22억원최저가 | 703동 중층 남향이라 채광이 무난하고, 다만 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 세입자 계약 상황을 확인하셔야 합니다 |
2. 11월 4일 매물과 견주면
11월 4일 수집 기준 24평 매물은 1건뿐이에요. 이번 실거래보다 낮은 매물은 없습니다.
| 항목 | 값 | 메모 |
|---|---|---|
| 직전 실거래 | 19억 6,000만 | 2026-10-05 · 5층 |
| 매물(11월 4일 수집) | 22억 | 703동 중층 남향 · 세안고 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 0건 / 1건 | 낮은 매물 / 전체 |
| KB 시세(2026-10-26) | 18억 2,500만~19억 1,500만 | 평균 18억 7,500만 |
| 한국부동산원(2026-10-26) | 17억 5,000만~19억 | 평균 18억 2,500만 |
이번 거래는 KB 시세 상한보다 위에서 맺어졌어요. 공식 시세가 실거래를 아직 못 따라온 상태입니다.
대출은 KB 시세로 계산합니다. 실거래가로 계산하지 않아요. 그리고 15억 초과~25억 이하 주택은 주담대가 최대 4억입니다.
3. 이 거래가 말하는 것
실거주라면 입주 시점부터 따지세요. 지금 보이는 유일한 매물은 세입자가 사는 집입니다. 바로 들어갈 집이 필요하면 다음 매물을 기다려야 해요.
투자 관점은 문이 좁습니다. 서울은 규제지역이라 집이 있는 사람이 추가로 사면 LTV가 0%예요. 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이고요.
기다릴 신호는 실입주 가능한 매물이 나오는지입니다. 피할 조건은 저층·세안고인데 21억을 넘는 호가예요.
4. 단지와 자리, 짧게
2014년 준공, 716세대 중형 단지입니다. 주차는 세대당 1.22대로 양호해요. 용적률은 150%예요.
서울자곡초가 0.3km, 풍문고가 0.4km입니다. 중학교는 세곡중이 0.9km예요. 대왕중은 1.6km로 멀지만 강남구 23개교 중 1위입니다.
입지 서열로 보면 대치동 블록보다 아래예요. 강남구에서 가장 높은 압구정동과는 거리가 큽니다. 역과 학원가에서 먼 게 그 이유예요.
그래도 평당가는 블록 입지에 비해 살짝 낮게 붙어 있습니다. 입지 대비 소폭 저평가된 자리예요.
관련 보도에 따르면 대모산 자락이라 숲이 가깝습니다. 대신 언덕이 꽤 높다는 의견도 있어요. 수서역은 도보로는 힘들지만 가까워 SRT 이용이 편하다고 합니다.
위례과천선 자곡역 신설 계획도 보도에 나와요. 예비타당성을 통과하면 값에 반영될 가능성이 있습니다. 아직은 계획 단계라 지금 값의 근거로 삼기엔 이릅니다.
5. 시장 흐름 속에서
우리 실거래 데이터 기준으로 강남구는 6개월 +2.4%예요. 서울은 같은 기간 +8.0%입니다. 이 단지는 강남구와 대체로 같이 움직였어요. 서울 평균보다는 낮았습니다.
관련 지표도 엇갈립니다. 한국부동산원은 10월 넷째 주 강남구를 -0.38%로 집계했어요. KB부동산은 10월 강남 11개 구가 0.713% 올랐다고 봤습니다.
정책은 실거주 쪽으로 기울고 있어요. 보도에 따르면 8·3 세제 개편안으로 2027년부터 실거주 기간이 짧은 고가 주택의 세 부담이 커질 전망입니다. 스트레스 DSR로 대출 한도도 보수적으로 잡히고 있고요.
강남구 흐름이 주춤한 와중에 나온 소폭 신고가예요. 시장이 밀어 올린 값은 아닙니다. 그래서 위 판단처럼 확인된 값 안에서만 움직이는 게 맞아요.