가양6단지 15평 3층 9억, 매물 21건 모두 이보다 높았다
가양6단지 15평 3층이 9억원에 거래됐습니다. 신고가도 아닌데, 공개 시점에 나와 있던 매물 21건 중 이 값보다 낮은 호가는 한 건도 없었습니다. 이 거래는 잘 산 걸까요, 아니면 새 바닥일까요?
가양6단지 15평 3층이 9억원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 10월 14일이에요. 신고를 마치고 10월 29일에 공개됐습니다.
값보다 이 거래가 놓인 자리를 봐야 합니다. 10월 29일 기준 이 평형 매물은 21건이었어요. 그중 9억보다 낮은 호가는 한 건도 없었습니다.
1. 3층 9억, 무엇이 달랐나
직전 거래는 9월 9일 8층 8억 2,200만원이었습니다. 이번 거래는 그보다 9.5% 높아요. 다만 신고가는 아닙니다. 7월과 8월에 9억 5,000만원 거래가 이미 있었거든요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-14 | 3층 | 9억 |
| 2026-09-09 | 8층 | 8억 2,200만 |
| 2026-08-27 | 14층 | 9억 5,000만 |
| 2026-07-25 | 12층 | 9억 3,000만 |
| 2026-07-10 | 12층 | 9억 5,000만 |
| 2026-05-13 | 2층 | 8억 1,700만 |
| 2025-10-17 | 11층 | 6억 8,000만 |
| 2025-10-15 | 12층 | 7억 |
표를 보면 9월 8층 거래만 흐름에서 낮게 찍혀 있습니다. 왜 낮았는지는 거래 기록만으로는 알 수 없어요. 3층이 9억에 거래되면서 값이 7~8월 수준으로 돌아왔습니다.
1년 전과 비교하면 차이가 더 분명합니다. 2025년 10월에는 11~12층이 6억 8,000만~7억에 거래됐어요. 2026년 10월에는 3층이 9억에 거래됐습니다. 분기평균으로 보면 1년 상승률은 44.7%입니다. 같은 층끼리 비교하면 오름폭은 이보다 더 커 보입니다.
2026년 10월 14일 9억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 약정, 허가, 본계약까지 3주 정도 걸려요. 그래서 실제 가격은 9월 23일 무렵에 합의됐다고 봐야 합니다. 그 시점에 나와 있던 매물을 정리했습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 가양6단지 15평 | 615동 15층 남향 · 샷시 포함 올수리 · 복도 한강조망 · 세 안고 | 9억 3,000만 |
| 가양6단지 15평 | 602동 7층 동남향 · 샷시 교체 특올수리 · 가양역 가까운 동 | 9억 8,000만 |
| 가양6단지 15평 | 612동 1층 서남향 · 올수리 · 입주 협의 | 10억 2,000만 |
| 강변3단지 13평 | 301동 저층 남향 · 기본 상태 | 7억 4,000만 |
| 강변3단지 15평 | 311동 5층 서남향 · 샤시 포함 올수리 · 월세 안고 | 9억 |
| 강변3단지 15평 | 310동 5층 남향 · 샷시 포함 올수리 | 9억 7,000만 |
| 등촌주공3단지 16평 | 302동 2층 동남향 · 올수리 | 8억 8,000만 |
| 등촌주공3단지 16평 | 306동 3층 동남향 · 수리됨 · 늦은 입주 | 9억 |
| 등촌주공3단지 16평 | 306동 저층 동향 · 예전 올수리 | 9억 5,000만 |
먼저 같은 단지 안에서 보겠습니다. 당시 가장 낮은 호가는 9억 3,000만원이었어요. 그마저 세입자가 사는 15층 매물이었습니다. 이번 거래는 그보다 3,000만원 낮게 성사됐어요. 저층이라는 점을 감안해도 호가보다 낮게 잘 산 거래입니다.
다음은 옆 단지입니다. 같은 9억이면 강변3단지 15평 5층, 등촌주공3단지 16평 3층을 살 수 있었어요. 평당가는 가양6단지 6,032만, 강변3단지 5,970만, 등촌주공3단지 5,359만원입니다. 셋 중 평당가가 가장 높은 가양6단지를 옆 단지 매물과 같은 돈에 산 거예요.
2. 지금 매물로 보면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 호가 범위 | 9억 2,000만 ~ 10억 |
| 직전 실거래(9억)보다 낮은 매물 | 0건 / 21건 |
| KB시세(2026-10-19) | 8억 6,000만 ~ 9억 5,000만 · 평균 9억 2,500만 |
| 한국부동산원(2026-10-19) | 8억 2,000만 ~ 9억 5,000만 · 평균 8억 8,500만 |
0건이라는 숫자가 핵심입니다. 9억은 이제 호가 범위보다 아래에 있어요. 집주인들은 이 거래를 바닥으로 보고 있다는 뜻입니다.
호가 맨 아래는 9억 2,000만원, 604동 4층 동향입니다. 수리 표기가 없고 입주는 2027년 4월 중순이에요. 바로 들어갈 수 있는 매물은 604동 2층 9억 3,000만원부터 있습니다.
고층에 수리까지 된 집은 9억 5,000만원 이상에 나와 있어요. 612동 13층 남향, 특올수리에 풀옵션인 매물은 9억 8,000만원입니다. 향과 수리 상태가 다 갖춰진 집이라 호가 위쪽에 있어요. 같은 15평이어도 층, 향, 수리에 따라 값이 1억 가까이 차이 납니다.
세입자를 안고 파는 매물도 여럿 있습니다. 실거주를 원하는 사람이 고를 수 있는 매물은 생각보다 적어요. 바로 입주할 수 있는 집은 사실상 9억 3,000만원부터라고 보시면 됩니다.
옆 단지와 나란히 놓으면
| 항목 | 가양6단지 | 강변3단지 | 등촌주공3단지 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 6,032만 | 5,970만 | 5,359만 |
| 세대수 | 1,476세대 | 1,556세대 | 1,016세대 |
| 준공 | 1992년 | 1992년 | 1995년 |
| 역세권 | 가양(9호선) 약 0.5km | 가양(9호선) 약 0.5km | 발산(5호선) 약 0.5km |
| 배정초 | 서울가양초 약 0.2km | 서울탑산초 약 0.4km | 서울등명초 약 0.2km |
| 6개월 변화(분기평균) | 16.0% | 14.0% | 17.8% |
| 바로 입주 가능한 매물 예(10/29) | 604동 2층 남동향 9억 3,000만 | 311동 5층 남향 올수리 9억 3,000만 | 302동 7층 남동향 올수리 9억 |
세 단지 모두 9억 언저리에서 비교하게 되는 후보입니다. 그 가운데 평당가는 가양6단지가 가장 높아요. 가양역 급행과 단지 바로 앞 초등학교가 그 차이를 만듭니다. 그런데 이번 거래는 옆 단지 매물과 같은 값에 성사됐어요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 9억 3,000만원 | 602동 저층 남동향으로 아침 햇살이 들고, 샤시까지 전체 올수리에 가전 옵션도 갖춰 바로 들어와 생활하기 편합니다. |
| 9억 3,000만원 | 615동 탑층 남서향이라 오후 햇빛이 잘 들고 복도에서 한강도 보이지만, 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵고 투자 목적에 맞습니다. |
| 9억 5,000만원 | 612동 고층 남서향으로 채광이 좋고 복도에서 한강 조망이 가능하며, 샤시 포함 올수리가 끝나 바로 입주할 수 있습니다. |
| 9억 4,000만원 | 609동 탑층 남동향으로 전망이 트여 있고 샤시까지 화이트톤으로 전체 수리를 마쳐, 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 9억 3,000만원 | 604동 저층 남동향이라 아침 햇살이 들고 지하철과 상가가 가까워 생활이 편리하며, 지금 바로 입주할 수 있습니다. |
| 9억 3,000만원 | 612동 저층 남서향으로 오후 햇빛이 잘 들고 한강 산책로가 가까워, 입주 시점은 협의로 조율할 수 있습니다. |
| 9억 5,000만원 | 609동 중층 남동향으로 전망이 트여 있고 샤시 포함 올수리가 돼 있으나, 전세를 낀 상태라 실입주보다는 투자에 적합합니다. |
| 9억 8,000만원 | 612동 고층 남향이라 하루 종일 볕이 잘 들고 샤시까지 전체 올수리에 가전 풀옵션을 갖춰, 입주일은 협의가 가능합니다. |
3. 이 거래가 단지에 주는 신호
집주인 입장에서 보면 의미가 분명합니다. 9월 8억 2,200만원 거래는 그때 한 번 낮게 찍힌 것이었어요. 저층이 9억에 거래되면서 이 단지의 바닥이 올라갔습니다. 남은 상승 여지는 실거래 상단 9억 5,000만원과 호가 상단 10억 사이에 있어요.
4. 재건축과 입지, 짧게
가양6단지는 1992년에 지어져 34년 차입니다. 재건축 연한을 넘겼어요. 용적률은 192%로 재건축하기에 유리한 수준입니다. 15평 대지지분은 26.678㎡(약 8.1평)예요.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 예비안전진단 | 완료(2023.04) |
| 정밀안전진단 | 모금 진행 중 |
| 정비구역지정 | 미정 |
| 조합설립 | 미정(추진위원회 단계) |
| 건축심의·사업시행인가 | 미정 |
| 관리처분·이주·착공·준공 | 미정 |
관련 보도에 따르면 가양지구는 노후계획도시 특별법 적용 대상에 들어갔습니다. 용적률을 최대 450%까지 높일 수 있다는 보도도 있어요. 소형 평형이 많고 대지지분이 작다는 점은 걸림돌로 꼽혀 왔습니다. 비례율과 분담금은 아직 나오지 않았어요. 사업 초기라 지금은 동, 층, 향이 값을 가르는 힘이 여전히 큽니다.
입지는 가양역 9호선 급행이 핵심입니다. 단지에서 걸어서 6~8분 거리예요. 한강 산책로와 마곡 업무단지가 가깝습니다. 보도에서는 CJ 공장 부지 개발도 호재로 꼽힙니다.
블록으로 보면 등촌 쪽보다 입지 평가가 높습니다. 강서구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 마곡동이에요. 가양동은 그보다 한 단계 아래로 평가받습니다. 재건축이 진행되면 그 차이가 좁혀질 여지가 있어요.
서울가양초는 걸어서 3분이면 갑니다. 고등학교는 마포고가 걸어서 10분, 구 내 5위권이에요. 같은 단지 19평(594세대)은 보도 기준 2026년 10월에 10억 8,000만원에 거래됐습니다.
5. 큰 흐름에서 보면
비슷한 가격대 강서구 단지들은 6개월 동안 평균 18.2% 올랐습니다. 가양6단지는 16.0%로 그보다 2.2%p 덜 올랐어요. 분기평균이라 거래된 층에 따라 수치가 튈 수 있습니다. 평당가가 가장 높은데 덜 올랐다는 건 아직 따라잡을 여지가 있다는 뜻으로 읽힙니다.
규제도 같이 보셔야 합니다. 서울 전역은 아파트 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 해요. 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%입니다. 15억 이하 주택은 대출 한도가 최대 6억원이고, 6개월 안에 전입해야 해요. 9억대인 이 평형은 실수요자가 접근할 수 있는 구간에 있습니다.
정리하면 이번 9억은 한 번 튄 거래가 아닙니다. 이 단지가 9억 아래로 내려가지 않는다는 걸 확인해 준 거래예요. 남은 건 9억 5,000만원 위를 언제 넘느냐입니다.