4층에서 나온 신고가, 강남한양수자인 34평 22억 1,500만
강남한양수자인 34평이 22억 1,500만원에 팔리며 신고가를 새로 썼습니다. 그런데 2026년 10월 27일 기준 매물 8건 중 이 값보다 낮은 매물은 하나도 없습니다. 이 거래는 잘 산 값일까요?
1. 막 공개된 신고가
강남한양수자인 34평이 22억 1,500만원에 팔렸습니다. 이 단지 34평의 신고가예요.
계약일은 2026년 10월 5일입니다. 신고를 거쳐 10월 27일에 공개됐어요. 층은 4층입니다.
오른 폭만 보면 크지 않습니다. 직전 거래보다 3,500만원 높은 정도예요. 그런데 거래가 나온 자리가 특이합니다.
2. 이 거래 뜯어보기
이 단지 34평은 2026년 3월부터 한자리에 머물렀습니다. 21억 5,000만에서 21억 8,500만 사이였어요. 7개월 가까이 그 안에서만 거래됐습니다.
| 계약일 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-05 | 4층 | 22억 1,500만 |
| 2026-09-30 | 8층 | 21억 8,000만 |
| 2026-07-07 | 2층 | 21억 8,500만 |
| 2026-04-21 | 9층 | 21억 8,000만 |
| 2026-03-11 | 10층 | 21억 5,000만 |
| 2025-11-15 | 6층 | 20억 3,500만 |
| 2025-11-07 | 7층 | 20억 5,000만 |
| 2025-10-14 | 6층 | 18억 5,000만 |
이번 거래가 그 천장을 처음 넘었습니다. 그것도 9층·10층이 아니라 4층에서요.
4층이 고층보다 비싸게 팔린 이유는 공개 정보로는 알 수 없습니다. 이 거래는 동과 향이 공개되지 않았거든요. 수리 상태나 향이 좋았을 수 있습니다. 그러니 저층이라고 거품으로 볼 근거도 없어요.
1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 14일 6층이 18억 5,000만에 거래됐습니다. 분기평균 기준으로 1년 상승률은 32.4%예요. 다만 오른 대부분은 2025년 11월부터 2026년 3월 사이에 몰렸습니다.
2-1. 10월 5일 22억 1,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가를 거쳐 본계약까지 약 3주가 걸려요. 그래서 실제로 값을 맞춘 건 계약일보다 앞선 시점입니다. 그 시점인 2026년 9월 14일 매물을 놓고 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 강남한양수자인 34평 | 415동 고층 남향 · 내부 부분수리 | 21억 9,000만 |
| 강남한양수자인 34평 | 412동 중층 남향 · 공원뷰 | 23억 5,000만 |
| 강남한양수자인 34평 | 401동 중층 동남향 | 25억 |
| 논현두산위브2단지 32평 | 202동 중층 북동향 | 23억 |
| 논현두산위브2단지 32평 | 202동 저층 남향 · 확장, 강남구청역 도보 5분 | 23억 |
| 논현두산위브2단지 32평 | 201동 중층 남향 · 올수리, 거실확장 | 23억 5,000만 |
| 대치한신휴플러스 32평 | 101동 저층 남향 | 24억 |
| 대치한신휴플러스 32평 | 101동 5층 남향 · 확장, 선릉역 도보 7분 | 25억 |
| 세곡푸르지오 34평 | 215동 10층 서남향 · 인능산뷰 | 21억 |
| 래미안강남힐즈 36평 | 609동 중층 남향 · 트인 조망 | 23억 9,000만 |
단지 안에서 보면 호가 밴드 아래쪽에서 산 거래입니다. 23억 5,000만과 25억보다는 한참 아래예요.
다만 당시 가장 낮은 호가는 21억 9,000만이었습니다. 고층에 부분수리까지 된 매물이었어요. 이번 거래는 그보다 2,500만원 높게 체결됐습니다. 밴드 하단보다는 조금 위, 상단보다는 한참 아래라고 보면 됩니다.
다른 단지와 견주면 위치가 더 또렷해집니다. 이 돈으로는 논현두산위브2단지 32평 23억에 닿지 못했어요. 대치한신휴플러스 32평 24억과는 차이가 더 큽니다. 반대로 세곡푸르지오 34평 21억보다는 높았습니다.
2-2. 평당가로 본 이 값의 자리
총액보다 평당가로 보는 게 정확합니다. 평형이 단지마다 달라서요.
| 단지·평형 | 평당가 | 비고 |
|---|---|---|
| 대치한신휴플러스 32평 | 7,578만원 | 66세대 · 2005년 준공 |
| 논현두산위브2단지 32평 | 7,187만원 | 136세대 · 2004년 준공 |
| 개포더샵트리에 40평 | 7,153만원 | 강남한양수자인 대비 +11% |
| 논현신동아 31평 | 7,133만원 | 강남한양수자인 대비 +11% |
| 강남한양수자인 34평 | 6,696만원 | 1,304세대 · 2014년 준공 |
| 래미안강남힐즈 36평 | 5,670만원 | 강남한양수자인 대비 -12% |
| 세곡푸르지오 34평 | 5,346만원 | 강남한양수자인 대비 -17% |
강남한양수자인은 이 사다리 한가운데 있습니다. 위로는 논현·대치·개포 단지들이 있어요. 아래로는 같은 세곡·자곡 생활권 단지들이 있습니다.
이번 거래도 그 자리를 그대로 따릅니다. 평당가가 낮은 쪽 34평보다는 위에 섰어요. 평당가가 높은 쪽 32평보다는 아래에 머물렀습니다. 단지가 원래 서 있던 가격대 안에서 나온 거래라는 뜻이에요.
3. 지금 매물은 이 거래보다 위에 있다
2026년 10월 27일 기준으로 매물을 다시 봤습니다. 분위기가 꽤 달라졌어요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 최근 실거래 | 22억 1,500만 (2026-10-05 · 4층) |
| 현재 호가 범위 | 23억 4,000만원 ~ 25억원 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 0건 / 8건 |
| KB시세(2026-10-19) | 21억원 ~ 22억원 (평균 21억 5,000만원) |
| 한국부동산원 시세(2026-10-19) | 20억원 ~ 22억원 (평균 21억원) |
22억 1,500만보다 낮은 매물은 한 건도 없습니다. 가장 낮은 호가도 23억 4,000만원이에요. 실거래와 호가 사이에 1억 넘는 틈이 생겼습니다.
공식 시세도 실거래 쪽에 가깝습니다. KB시세 상한이 22억원이에요. 이번 거래는 그 상한을 살짝 넘은 값입니다.
| 동·층·향 | 특징 | 호가 | 입주 |
|---|---|---|---|
| 401동 고층 남서향 | 부분수리 | 23억 4,000만원 | 즉시입주 |
| 401동 9층 남향 | 수리·확장, 공원 전망 | 23억 5,000만원 | 즉시입주 |
| 402동 중층 남서향 | 확장, 4베이 | 23억 5,000만원 | 2027년 01월 하순 |
| 412동 중층 남향 | 올수리, 공원·탄천뷰 | 23억 5,000만원 | 20270330 |
| 412동 중층 남향 | 4베이, 공원뷰 | 23억 5,000만원 | 20271228 (세안고) |
| 417동 7층 남서향 | 세입자 거주 | 23억 5,000만원 | 20271215 (세안고) |
| 417동 3층 남향 | 리모델링, 공원숲 조망 | 24억원 | 즉시입주 |
| 401동 중층 남동향 | 공원 전면 뷰 | 25억원 | 즉시입주 |
호가는 23억 5,000만원에 몰려 있습니다. 8건 중 5건이 이 값이에요.
417동 3층 24억원은 밴드 위쪽입니다. 저층이지만 리모델링을 마쳤고 바로 들어갈 수 있어요. 401동 25억원은 맨 위입니다. 공원을 정면으로 보는 조망을 앞세운 매물이에요.
실거주라면 입주 시점도 따져 보셔야 합니다. 6개월 안에 들어갈 수 있는 매물은 8건 중 6건이에요. 412동과 417동의 23억 5,000만원 두 건은 2027년 12월까지 세입자가 있습니다.
비교 단지도 함께 보겠습니다. 논현두산위브2단지 32평은 23억원 매물이 있지만 2027년 10월까지 세입자가 있어요. 대치한신휴플러스 32평은 24억원부터 즉시입주 매물이 있습니다.
| 항목 | 강남한양수자인 34평 | 논현두산위브2단지 32평 | 대치한신휴플러스 32평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 6,696만원 | 7,187만원 | 7,578만원 |
| 가장 낮은 호가 | 23억 4,000만원 | 23억원 | 24억원 |
| 준공 | 2014년(12년차) | 2004년(22년차) | 2005년(21년차) |
| 세대수 | 1,304세대 | 136세대 | 66세대 |
| 역세권 | 역 도보권 아님 | 선정릉역 약 0.5km | 선릉역 약 0.4km |
| 6개월 변화(분기평균) | 1.6% | 5.1% | 14.3% |
성격이 다른 선택지입니다. 강남한양수자인은 연차가 젊은 대단지에 공원을 끼고 있어요. 두 단지는 역과 업무지구가 가깝지만 20년이 넘은 소단지입니다. 23억 중반이면 어느 쪽을 고를지 진짜 고민이 되는 가격대예요.
4. 이 거래를 어떻게 볼까
이 거래가 단지에 주는 신호는 이렇습니다. 22억대가 바닥으로 굳어지고 있어요. 다만 위로 더 갈 힘은 아직 호가에만 있습니다.
5. 배경: 입지와 시장 흐름
5-1. 입지는 공원과 젊은 연차가 힘
단지는 2014년 준공, 1,304세대 대단지입니다. 주차는 세대당 1.25대로 양호해요. 용적률은 150%입니다.
배정 초등학교는 서울율현초예요. 도보 7분, 약 0.5km 거리입니다. 중학교는 수서중·세곡중이 배정 가능하고 모두 도보 30분 가까이 걸려요.
지하철역은 도보권에 없습니다. 매물 정보로는 장지역(8호선)까지 도보 16분이에요. 대신 율현공원과 탄천을 끼고 있습니다. 그래서 매물마다 공원뷰를 앞세우죠.
블록 입지는 논현·대치 쪽보다 아래로 평가받습니다. 역과 학원가, 업무지구에서 거리가 있어서예요. 강남구에서 값이 가장 높은 압구정동과는 차이가 상당합니다. 평당가는 이 블록 입지에 비해서도 아래쪽에 매겨져 있어요.
강남 신축 대장은 가격대가 다릅니다. 아크로삼성은 평당 1억 4,750만원, 청담자이는 평당 1억 3,030만원이에요. 같은 강남구라도 예산이 다른 후보입니다.
격차가 좁혀질 여지는 교통에 있습니다. 관련 보도에 따르면 수서역세권 개발과 GTX-A, 수서~광주선이 거론돼요. 계획대로 되면 지금 약점인 역 접근성이 나아질 수 있습니다.
5-2. 시장은 식는 쪽, 이 단지는 그보다 더 조용했다
우리 실거래 데이터 기준으로 6개월 흐름을 봤습니다. 강남구는 +6.5%, 서울은 +7.4% 올랐어요. 이 단지는 +1.6%에 그쳤습니다. 구 평균보다 4.9%p, 서울보다 5.8%p 덜 올랐어요.
비슷한 가격대 단지들도 6개월 평균 12.6% 올랐습니다. 이 단지만 따라가지 못한 거예요. 다만 분기평균이라 거래된 층에 따라 크게 흔들릴 수 있습니다.
이유는 앞서 오른 시점에 있습니다. 이 단지는 2025년 말부터 2026년 초에 먼저 크게 올랐어요. 그 뒤로 숨을 고르는 동안 다른 단지들이 뒤따라 오른 겁니다.
공식 지표는 강남이 식는 쪽을 가리킵니다. 관련 보도에 따르면 한국부동산원 기준 강남구는 11주 연속 하락했어요. KB부동산 10월 발표에서도 강남구는 전월보다 0.33% 내렸습니다.
그래서 이번 신고가는 시장 바람을 탄 거래가 아닙니다. 먼저 오르고 쉬던 단지가 한 발 더 나간 거래예요. 바람이 약한 만큼 23억대 호가가 실거래로 이어질지는 지켜봐야 합니다. 매수를 서두르기보다 22억대 매물이 다시 나오는지 보는 쪽이 안전해요.