래미안장위퍼스트하이 33평 15억 5,000만 신고가, 비싸게 산 걸까
10월 10일 계약된 27층 거래가 10월 21일 공개됐습니다. 직전보다 3.7% 높은 신고가인데, 같은 33평 매물 30건 중 10건은 이보다 호가가 낮습니다. 이 값을 어떻게 읽어야 할지 매물로 따져 봤습니다.
1. 27층에서 나온 15억 5,000만
래미안장위퍼스트하이 33평이 15억 5,000만원에 팔렸습니다. 27층 거래예요. 이 단지 33평 신고가입니다.
계약은 2026년 10월 10일이었어요. 신고를 거쳐 10월 21일 막 공개됐습니다.
오름세는 꽤 길었습니다. 2024년 4월 5일 시세는 10억 2,659만원이었어요. 2026년 10월 20일엔 15억 1,407만원이 됐습니다. 2년 반 사이 47% 올랐어요.
그래서 궁금한 건 하나예요. 이 값이 단지 전체에 통하는 값인지입니다. 당시 매물과 옆 단지 매물로 따져 보겠습니다.
2. 이 거래를 뜯어보면
직전 거래는 9월 10일 8층이었어요. 14억 9,500만원이었습니다. 이번 거래는 그보다 3.7% 높아요.
다만 층이 다릅니다. 고층끼리 보면 오름폭이 더 완만해요.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-10 | 27층 | 15억 5,000만 | 이번 거래 · 신고가 |
| 2026-09-10 | 8층 | 14억 9,500만 | 직전 거래 |
| 2026-08-27 | 6층 | 14억 7,400만 | |
| 2026-08-07 | 26층 | 15억 2,700만 | 이전 최고가 |
| 2026-08-04 | 11층 | 14억 4,000만 | |
| 2026-07-25 | 23층 | 15억 | |
| 2026-06-25 | 13층 | 14억 6,000만 | |
| 2026-05-07 | 24층 | 13억 6,000만 | |
| 2025-10-15 | 9층 | 11억 5,000만 | 약 1년 전 |
| 2025-10-09 | 10층 | 11억 1,700만 | 약 1년 전 |
표를 보면 층에 따라 두 줄로 갈립니다. 20층대 고층은 7월부터 15억원대에서 거래됐어요. 10층 안팎은 14억원대 중후반입니다.
이번 거래는 고층 줄을 한 칸 올린 값이에요. 8월 26층 15억 2,700만원을 넘어섰습니다. 혼자 동떨어진 값은 아닙니다.
1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월엔 9~10층이 11억원대였어요. 분기 평균으로는 1년 새 33.4% 올랐습니다. 분기 평균은 그 분기에 거래된 층에 따라 출렁이니 참고로만 보세요.
10월 10일 15억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 허가에 약 3주가 걸려요. 실제 값이 정해진 건 계약 직전, 9월 19일 무렵입니다. 그때 나와 있던 매물을 놓고 보겠습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 래미안장위퍼스트하이 33평 | 510동 15층 남향 · 올확장, 트인 조망 | 14억 5,000만 |
| 래미안장위퍼스트하이 33평 | 510동 저층 남향 · 확장, 단지 정원뷰, 즉시입주 | 15억 5,000만 |
| 래미안장위퍼스트하이 33평 | 505동 중층 남향 · 확장, 조망 | 16억 3,000만 |
| 래미안아트리치 34평 | 106동 5층 동남향 · 올확장, 세입자 거주 | 14억 1,000만 |
| 래미안아트리치 34평 | 105동 14층 서남향 · 올확장, 시스템에어컨 | 15억 3,000만 |
| 래미안아트리치 34평 | 110동 고층 서남향 · 올확장, 실입주 가능 | 16억 |
| 롯데캐슬클라시아 33평 | 114동 1층 남향 · 올확장, 입주 가능 | 18억 5,000만 |
| 롯데캐슬클라시아 33평 | 110동 1층 남향 · 4베이, 정원뷰 | 19억 |
| 롯데캐슬클라시아 33평 | 112동 고층 남향 · 올확장, 트인 전망 | 21억 |
| 길음뉴타운8단지래미안 33평 | 806동 중층 동남향 · 올확장, 트인 조망 | 14억 |
| 길음뉴타운8단지래미안 33평 | 810동 12층 동향 · 판상형, 올수리 | 15억 |
| 길음뉴타운8단지래미안 33평 | 816동 저층 동남향 · 역세권 동 | 17억 6,000만 |
| 꿈의숲아이파크 30평 | 705동 저층 서남향 · 풀옵션 | 15억 5,000만 |
| 꿈의숲아이파크 34평 | 716동 5층 서남향 · 확장, 팬트리 | 15억 9,000만 |
| 꿈의숲아이파크 34평 | 704동 중층 남향 | 17억 |
같은 단지 안에서 이 거래는 밴드 가운데쯤입니다. 당시 호가는 14억 5,000만원에서 16억 3,000만원이었어요.
27층이 저층 호가와 같은 값에 팔렸습니다. 15층 매물보다는 1억원 높았어요. 높은 층 조망에 값을 더 낸 거래이지, 비싸게 산 거래는 아닙니다.
래미안아트리치 34평은 14억 1,000만원부터 16억원까지였어요. 가장 낮은 매물은 세입자가 사는 집이었습니다. 실거주로 비교하면 14층 15억 3,000만원이 맞수예요.
평당가로 보면 자리가 더 또렷합니다. 래미안장위퍼스트하이 시세는 평당 4,588만원이에요. 롯데캐슬클라시아는 4,980만원이고요. 꿈의숲아이파크는 4,004만원, 길음뉴타운8단지래미안은 3,900만원입니다.
15억 5,000만원으론 롯데캐슬클라시아 1층에도 3억원이 모자라요. 꿈의숲아이파크 34평 5층 매물과는 비슷한 돈입니다. 평당가가 높은 단지 하단보단 아래, 낮은 단지 매물 밴드와 겹치는 자리예요.
3. 이 값보다 호가가 낮은 매물은 몇 개일까
10월 21일 기준 33평 매물은 30건입니다. 호가는 14억 3,000만원에서 16억 5,000만원까지예요.
| 항목 | 값 | 메모 |
|---|---|---|
| 33평 매물 | 30건 | 2026-10-21 기준 |
| 호가 범위 | 14억 3,000만원~16억 5,000만원 | 하단 510동 2층 · 상단 508동 중층 |
| 15억 5,000만보다 낮은 매물 | 10건 / 30건 | 기준: 10월 10일 27층 실거래 |
| 저층 빼면 | 5건 | 나머지 5건은 저층 |
| KB시세(10월 12일) | 평균 14억 6,000만원 | 하한 14억원~상한 15억원 |
| 한국부동산원(10월 12일) | 평균 14억 5,000만원 | 하한 14억원~상한 15억원 |
이번 거래보다 호가가 낮은 매물은 10건이에요. 그중 절반은 저층입니다. 저층을 빼면 5건만 남아요.
그래서 신고가보다 낮게 살 수 있다는 말은 반만 맞습니다. 낮은 호가 상당수는 저층이라서 낮은 거예요.
밴드 하단 14억 3,000만원은 510동 2층 남동향이에요. 확장·풀옵션이고, 입주일은 협의해야 합니다.
중층 남향은 15억원에 여럿 몰려 있어요. 503동·505동이고 대부분 즉시입주입니다. 503동 고층 15억원 매물은 2027년 1월 30일 입주라 6개월 안에 들어갈 수 있어요.
상단 16억원대는 중고층 남향에 확장된 집이 많아요. 그중 508동 16억원 매물은 세입자가 살고 있습니다. 입주가 2027년 6월 1일이라 실거주 수요에겐 선택지가 아니에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 14억 3,000만원최저가 | 510동 저층 남향으로 정남향이라 채광이 풍부하고, 확장에 붙박이·시스템에어컨 등 풀옵션까지 갖춰 짐만 들고 입주할 수 있으며 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 14억 8,000만원 | 508동 저층 남향으로 그동안 집주인이 살며 관리가 잘돼 있고, 확장과 올수리로 내부가 깔끔해 손볼 것 없이 바로 들어갈 수 있습니다. |
| 15억원 | 503동 중층 남향으로 전망이 트이고 햇살이 잘 들며, 붙박이·에어컨 등 옵션이 갖춰져 있어 바로 생활할 수 있습니다. |
| 15억원 | 505동 중층 남향으로 정남향이라 햇살이 가득 들고, 옵션이 구비돼 관리 상태가 좋아 실수요에 무난합니다. |
| 15억원 | 505동 중층 남향으로 전망이 트이고 일조량이 넉넉하며, 풀옵션이라 바로 쓸 수 있고 입주 날짜는 협의하면 됩니다. |
| 15억원 | 503동 고층 남향으로 정남향에 층이 높아 채광과 전망이 탁 트여 있고, 확장·풀옵션이라 바로 입주가 가능합니다. |
| 14억 5,000만원 | 510동 저층 남동향으로 아침 햇살이 잘 들고, 붙박이·시스템에어컨 등 옵션이 다양해 입주 일정은 협의로 맞출 수 있습니다. |
| 15억원 | 502동 중층 남서향으로 오후 채광이 좋고 전망이 트여 있으며, 중문·붙박이장 등 풀옵션을 갖춰 2026년 11월경 입주를 계획하면 됩니다. |
KB시세와 한국부동산원 시세는 아직 15억원 아래예요. 대출 담보가치는 이 공식 시세로 잡힙니다. 실거래가 올라도 대출이 같이 늘지는 않아요.
4. 이 거래, 어떻게 볼까
실거주와 투자, 답이 다릅니다
서울은 전역이 토지거래허가구역입니다. 아파트는 실거주 목적이어야 허가가 나요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주가 미뤄질 수 있습니다.
성북구는 조정대상지역이자 투기과열지구예요. 무주택자는 LTV 40%가 적용됩니다. 주택가격 15억 이하는 최대 6억, 15억 초과는 최대 4억까지예요.
1주택자가 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 안 됩니다. 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.
투자로 보면 문이 좁습니다. 갭투자가 막혀 있어 사려는 사람은 실거주자로 좁혀져요.
기다릴 신호는 중층 남향 15억원 안쪽 매물입니다. 피할 조건은 저층인데 수리·조망 근거 없이 15억 5,000만원 이상인 매물이에요.
5. 단지와 입지, 짧게
2020년에 준공한 6년차 준신축입니다. 1,562세대, 16개 동 대단지예요. 33평이 756세대로 가장 많고 방 3개, 욕실 2개입니다. 주차는 세대당 1.21대로 양호한 편이에요.
가까운 역은 1호선 광운대역이에요. 약 0.9km, 걸어서 14분입니다. 관련 보도에 따르면 도보권 지하철이 없어 버스 의존도가 높은 편이에요.
블록 입지는 인근에서 중간쯤입니다. 4호선 한성대입구역 가까운 삼선SK뷰 블록이 위예요. 래미안아트리치 블록은 그보다 아래입니다.
그런데 평당가는 셋 중 래미안장위퍼스트하이가 가장 높아요. 입지 위에 신축·대단지 값이 얹힌 상태입니다.
성북구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 길음동이에요. 장위동은 그보다 한 단계 아래입니다. 그래도 평당가는 래미안길음센터피스(4,604만원)와 거의 붙어 있어요.
관련 보도에 따르면 동북선 경전철이 2027년 개통 예정입니다. 장위뉴타운 다른 구역 정비도 이어지고 있어요. 교통이 붙으면 입지 차이는 좁혀질 여지가 있습니다.
학군: 초등은 가깝고, 중학교는 아쉬움
배정 초등학교는 서울장월초예요. 0.5km, 걸어서 7분입니다.
가장 가까운 중학교는 남대문중이에요. 걸어서 6분인데 구 18개교 중 18위입니다. 장위중은 21분 거리에 12위예요.
고등학교는 창문여고가 구 7개교 중 2위입니다. 석관고는 12개교 중 9위예요. 어린 자녀에겐 좋고, 중학교부터는 따져 보셔야 해요.
6. 큰 흐름에서 보면
관련 보도에 따르면 성북구 아파트값은 올해 15.21% 올랐어요. 서울 25개 구 중 가장 높습니다. 9월 한국부동산원 조사에서도 성북구가 1.61%로 오름폭 1위였어요.
우리 실거래 데이터로 보면 결이 조금 다릅니다. 33평 기준 6개월간 성북구는 6.4%, 서울은 7.4% 올랐어요. 이 단지는 구 평균보다 2.7%p, 서울보다 3.7%p 덜 올랐습니다.
분기 평균으로는 래미안아트리치·삼선SK뷰보다 앞섰어요. 그래도 구 전체보다 앞서 달린 건 아닙니다. 시장 순풍을 따라간 움직임이에요.
순풍은 맞습니다. 다만 혼자 튄 값이 아니라서, 이 신고가만 보고 서두를 이유는 크지 않아요. 중층 15억원 안쪽 매물을 기다릴 여유가 있습니다.