한신 32평 12억 9,500만 신고가, 13억 문턱에서 잘 산 값일까
동대문구 제기동 한신 32평이 25층 12억 9,500만원에 팔리며 신고가를 새로 썼습니다. 그런데 지난 6개월 이 단지는 동대문구 평균보다 덜 올랐어요. 이 값은 어떻게 봐야 할까요?
동대문구 제기동 한신 32평이 12억 9,500만원에 팔렸습니다. 25층 매물이고, 이 평형 신고가예요. 계약은 2026년 10월 28일이었어요. 신고 절차를 거쳐 11월 7일에 막 공개됐습니다.
직전 실거래보다 3.6% 높은 값이에요. 13억원 바로 아래에서 찍혔습니다. 이 값을 당시 매물과 이웃 단지 매물에 대 보겠습니다.
1. 12억 9,500만, 이 거래 뜯어보기
직전 거래는 7월 29일 17층 12억 5,000만원이었어요. 7월 8일 12층도 같은 값이었습니다. 이번엔 층도 높고 값도 한 칸 올라섰어요.
7월 29일 다음 거래가 이번 10월 28일 거래예요. 8월과 9월엔 32평 거래가 없었습니다. 석 달 만의 한 건이라 이것만으로 추세를 못박긴 어려워요.
25층이라는 점도 봐야 해요. 7월의 12억 5,000만원은 12층과 17층 값이었어요. 높은 층 몫이 일부 얹혔을 수 있습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-28 | 25층 | 12억 9,500만 |
| 2026-07-29 | 17층 | 12억 5,000만 |
| 2026-07-25 | 3층 | 11억 7,000만 |
| 2026-07-08 | 12층 | 12억 5,000만 |
| 2026-06-27 | 21층 | 12억 |
| 2026-06-27 | 11층 | 11억 9,000만 |
| 2025-10-15 | 24층 | 10억 |
| 2025-10-15 | 8층 | 10억 |
1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 15일엔 24층이 10억원에 팔렸어요. 비슷한 층이 1년 만에 12억 9,500만원이 됐습니다. 분기 평균으로 잡은 1년 변화율은 32.2%예요.
분기 평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 튈 수 있어요. 그래서 개별 거래와 함께 보시는 게 맞습니다.
10월 28일 12억 9,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정 뒤 허가를 거쳐 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 값을 실제로 맞춘 건 계약 직전인 10월 7일 무렵이에요. 그때 나와 있던 매물을 놓고 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 한신 32평 | 111동 저층 남향 · 입주 가능 | 12억 |
| 한신 32평 | 111동 중층 남향 · 정상 입주 | 13억 |
| 한신 32평 | 112동 저층 동남향 | 14억 5,000만 |
| 장안래미안2차 30평 | 216동 1층 남향 | 13억 |
| 장안래미안2차 30평 | 213동 18층 동향 · 트인 조망, 올확장, 입주 협의 | 13억 5,000만 |
| 장안래미안2차 30평 | 216동 중층 남향 · 올확장, 리모델링, 시스템에어컨 | 14억 5,000만 |
| 장안힐스테이트 32평 | 1008동 4층 동남향 · 중랑천 조망, 이사 날짜 협의 | 13억 3,000만 |
| 장안힐스테이트 32평 | 1007동 12층 동남향 · 올확장, 중랑천·용마산 조망 | 14억 2,000만 |
| 장안힐스테이트 32평 | 1010동 8층 남향 · 판상형 | 15억 |
당시 한신 32평 호가는 12억~14억 5,000만원에 걸쳐 있었어요. 가운데 13억원이 111동 중층 남향이었습니다. 이번 거래는 25층인데 그보다 낮은 12억 9,500만원에 정해졌어요. 당시 호가로 보면 잘 산 거래입니다.
밴드 하단 12억원은 저층 매물이었어요. 상단 14억 5,000만원도 저층이었는데, 수리나 조망 설명은 붙어 있지 않았습니다.
이웃 단지로 눈을 돌려 볼게요. 13억원으로 장안래미안2차를 사면 216동 1층 30평이었어요. 장안힐스테이트는 4층이 13억 3,000만원부터였습니다. 비슷한 돈이면 이웃 단지는 저층, 한신은 25층 32평이었어요.
대신 장안 쪽 높은 호가엔 올확장·리모델링이나 중랑천 조망이 붙어 있었어요. 층과 넓이를 볼지, 수리와 조망을 볼지에 따라 답이 갈립니다.
2. 지금 나온 매물과 견주면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 직전 실거래 | 12억 9,500만 (2026-10-28, 25층) |
| 호가 범위 | 12억~14억 5,000만 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 3건 / 10건 |
| 저층을 빼면 | 1건 |
| KB시세(2026-11-02) | 11억 1,000만~12억 7,500만 (평균 12억 500만) |
| 한국부동산원(2026-11-02) | 11억 2,000만~12억 5,000만 (평균 11억 8,500만) |
직전 실거래보다 낮은 매물은 10건 중 3건이에요. 그중 2건이 111동 저층 12억원입니다. 같은 조건을 싸게 사는 게 아니라, 저층이라 값이 낮은 거예요.
저층을 빼면 1건 남아요. 111동 중층 남향 12억 9,000만원입니다. 입주 가능일이 2027년 1월 29일이라 수집 시점에서 석 달 안쪽이에요. 실입주가 되는 매물입니다.
13억원 매물은 4건이에요. 그중 2건은 전세를 낀 매물입니다. 실거주라면 13억원 선택지는 즉시입주 2건으로 줄어요.
3. 비슷한 예산의 이웃 단지
| 항목 | 한신 32평 | 장안래미안2차 30평 | 장안힐스테이트 32평 |
|---|---|---|---|
| 세대수 | 1,070세대 | 1,786세대 | 859세대 |
| 준공 | 2004년 | 2007년 | 2007년 |
| 6개월 변화(분기 평균) | 13.2% | 12.6% | 6.1% |
| 1년 변화(분기 평균) | 32.2% | 27.9% | 15.2% |
| 배정 초등학교 | 서울홍파초 약 0.4km | 서울장평초 약 0.2km | 서울장평초 약 0.3km |
평당가는 장안래미안2차가 4,424만원, 한신이 4,060만원이에요. 시장이 장안래미안2차에 더 높은 값을 매기고 있습니다. 대신 30평이라, 같은 돈이면 한신 쪽 집이 조금 더 넓어요.
오름폭은 한신이 셋 중 가장 컸어요. 다만 분기 평균이라 그 분기에 어떤 층이 팔렸는지에 따라 달라질 수 있습니다.
2026년 11월 8일 수집 매물로 보면 이래요. 장안래미안2차 217동 고층 남향 올수리가 13억 5,000만원입니다. 장안힐스테이트 1008동 저층 남동향은 13억 3,000만원이에요. 한신에서 13억 5,000만원을 넘기면 이 매물들과 맞붙게 됩니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 12억 9,000만원 | 111동 중간층 남향이라 채광과 전망이 트여 있고, 역이 가까워 교통이 편리합니다. |
| 12억원최저가허위 가능성 있음 | 111동 저층 남향이라 조망이 안정적이고, 평형을 넓혀 옮기려는 분께 무난합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 12억원최저가 | 111동 저층 남향으로 역이 가까워 교통과 생활 인프라가 두루 편리합니다. |
| 13억원 | 111동 중간층 남향이라 채광과 조망이 좋고, 역까지 걸어서 가깝습니다. |
| 13억원 | 104동 중간층 남동향이고, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 입주 일정은 확인이 필요합니다. |
| 13억원 | 104동 중간층 남동향이라 조망과 채광이 좋고 내부도 깔끔하며, 바로 입주할 수 있습니다. |
| 13억원 | 102동 고층 남향이라 시야가 탁 트인 전망을 누릴 수 있지만, 세입자가 살고 있어 전세를 끼고 매수해야 합니다. |
| 13억 5,000만원 | 104동 고층 남동향이라 채광과 전망이 트여 있고, 바로 입주할 수 있습니다. |
4. 그래서 이 거래는
한 건짜리 거래라는 한계는 남아요. 25층 값이라 단지 전체 시세로 바로 옮기진 마세요.
5. 단지와 입지, 짧게
한신은 1,070세대 대단지예요. 2004년에 준공한 22년차 구축입니다. 주차는 세대당 1.26대로 양호한 편이에요.
고려대역(6호선)까지 약 0.3km, 걸어서 5분이에요. 배정 초등학교는 서울홍파초로 약 0.4km입니다. 중학교는 정화여중이 걸어서 7분이에요. 고등학교 후보 중 경희여고는 구 1위입니다.
자리만 보면 장안래미안2차·장안힐스테이트가 있는 장안 쪽이 더 높게 평가돼요. 구에서 가장 높이 평가받는 곳은 전농동 일대이고, 제기동은 그보다 상당히 아래입니다. 그래도 한신 단지값은 자리 평가보다 위에 있어요. 역 가까운 대단지라는 점이 얹힌 결과로 봅니다.
용적률은 300%예요. 재건축으로 값을 키우기엔 사업성이 낮은 편입니다. 앞으로도 사는 집으로서의 가치가 값을 끌고 갈 단지예요.
6. 큰 흐름 속의 한신
우리 실거래 데이터로 보면 동대문구는 6개월 +11.6%, 서울은 +8.0% 올랐어요. 같은 기간 한신은 구 평균을 8.0%p, 서울 평균을 4.4%p 밑돌았습니다. 시장보다 늦게 움직인 단지예요.
관련 보도에 따르면 2026년 10월 12일 기준 동대문구 주간 상승률은 서울의 약 2.3배였어요. 청량리 복합환승센터와 GTX-B 착공이 배경으로 꼽힙니다.
그래서 이번 신고가는 혼자 튄 값이 아니에요. 순풍 속에서 뒤처졌던 만큼을 따라잡는 움직임입니다. 흐름이 이어지면 13억원 위 거래가 나올 여지도 있어요.
정책은 실거주 쪽으로 기울고 있어요. 관련 보도에 따르면 2026년 세제개편안은 1세대 1주택 실거주자 종부세 공제를 14억원으로 올리는 방향입니다.
정리하면 이번 거래는 늦게 출발한 단지가 제 값을 찾아가는 장면이에요. 13억원이라는 숫자를 기준선으로 두고 매물을 보시면 됩니다.