미륭,미성,삼호3차 21평 10억 7,500만 신고가, 잘 산 값일까
노원 미미삼 21평이 10억 7,500만원에 팔리며 이 평형 최고가를 새로 썼습니다. 같은 10월 다른 거래들보다 높은 값인데, 매물 26건 중 이보다 낮은 호가는 13건입니다. 이 값을 시장이 받아 줄까요?
1. 21평 신고가, 10억 7,500만
미륭,미성,삼호3차 21평이 10억 7,500만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가예요.
계약은 2026년 10월 24일, 7층이었어요. 신고 절차를 마치고 2026년 11월 6일에 공개됐습니다.
직전 거래보다 4.4% 높습니다. 그런데 같은 10월의 다른 세 건은 10억 2,500만~10억 3,000만이었어요. 이 한 건만 위로 올라와 있습니다.
그래서 물어볼 건 하나예요. 시장이 이 값을 받아 줄까요? 당시 매물, 지금 매물, 옆 단지 순서로 따져 봤습니다.
2. 이 거래 뜯어보기
먼저 최근 거래를 줄 세워 봤어요.
| 계약일 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-24 | 7층 | 10억 7,500만 |
| 2026-10-12 | 6층 | 10억 3,000만 |
| 2026-10-07 | 12층 | 10억 2,500만 |
| 2026-10-02 | 14층 | 10억 3,000만 |
| 2026-09-12 | 14층 | 10억 4,000만 |
| 2026-08-31 | 2층 | 10억 6,000만 |
| 2025-10-18 | 5층 | 7억 9,000만 |
| 2025-10-13 | 5층 | 7억 5,000만 |
2026년 8월 31일 2층이 10억 6,000만에 팔렸어요. 저층이라고 늘 싸게 팔리는 건 아닙니다. 수리 상태 같은 조건에 따라 값이 갈려요.
8월 31일부터는 거래가 모두 10억 2,500만 이상이었어요. 10억 선 위에서 값이 자리를 잡았습니다.
1년 전 같은 시기엔 5층이 7억 5,000만~7억 9,000만이었어요. 분기 평균으로는 1년 새 33.9% 올랐습니다. 개별 거래끼리 견주면 오름폭은 그보다 큽니다.
2-1. 10월 24일 10억 7,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이에요. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 정해진 건 계약 직전인 2026년 10월 3일 무렵이에요.
그 시점 이 단지 21평의 호가 기록은 없습니다. 그래서 이번 실거래와 그랑빌 24평 매물을 나란히 놓았어요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 미륭,미성,삼호3차 21평 | 7층 · 이번 실거래(계약일 2026-10-24) | 10억 7,500만(실거래) |
| 그랑빌 24평 | 115동 14층 동향 · 역세권, 깨끗, 2027년 4월 입주협의 | 10억 9,000만 |
| 그랑빌 24평 | 121동 11층 남향 · 역세권, 로얄층, 방 3개, 입주가능, 트인 뷰 | 11억 8,000만 |
| 그랑빌 24평 | 101동 16층 남향 · 월세 안고 매매, 샤시 포함 올수리 | 12억 5,000만 |
비슷한 돈이면 그랑빌 24평 동향 14층을 볼 수 있었어요. 방이 3개고 평수도 넓습니다. 남향 로열층으로 가려면 11억 8,000만이 필요했고요.
그런데도 이 매수자는 21평을 골랐습니다. 넓은 공간보다 땅과 재건축을 산 거예요. 이 평형의 대지지분은 48.13㎡(약 14.6평)입니다.
단지 안에서 보면 얘기가 조금 달라요. 같은 10월 다른 세 건은 10억 2,500만~10억 3,000만이었습니다. 이번 매수자는 그보다 높은 쪽에서 샀어요. 집 상태가 특별히 좋았는지는 거래 기록만으론 알 수 없습니다.
2-2. 지금 매물로 다시 보면
2026년 11월 초 기준 21평 매물은 26건이에요. 이번 실거래와 나란히 놓아 봤습니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-24 · 7층 · 10억 7,500만 |
| 호가 범위 | 9억 9,000만~11억 |
| 실거래보다 낮은 호가 | 13건 / 26건 |
| 낮은 호가 중 저층 제외 | 10건 |
| KB시세(2026-11-02) | 9억 6,000만~10억 4,000만 · 평균 10억 1,000만 |
| 한국부동산원(2026-11-02) | 9억 8,000만~10억 5,000만 · 평균 10억 1,500만 |
매물 절반이 이번 실거래보다 낮게 나와 있어요. 저층을 빼도 10건입니다. 이번 값은 바닥이 아니라 위쪽이에요.
다만 낮은 쪽 중층 매물에는 공통점이 있어요. 대부분 세입자가 살고 있습니다. 10억 3,000만~10억 5,000만 중층 매물은 입주가 2027년 8월~2028년 9월이에요.
바로 들어갈 수 있는 낮은 매물은 1~2층입니다. 19동 1층 9억 9,000만, 23동 2층 10억 1,000만이 그래요.
중층 이상에 6개월 안 실입주가 되는 매물은 10억 6,000만부터예요. 18동 10층, 19동 8층, 23동 12층이 10억 6,000만입니다. 19동 9층 공실 매물은 10억 7,000만이고요.
실거주 기준으로 보면 이번 10억 7,500만은 이 밴드 바로 위입니다. 크게 웃돈을 얹은 거래는 아니에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 10억 1,000만원 | 23동 저층 남향으로 채광이 괜찮고, 올수리가 돼 있어 바로 들어와 살 수 있습니다. |
| 10억 3,000만원 | 23동 중간층 남향으로 올수리된 집이지만, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 세입자 거주 중입니다. |
| 10억 3,000만원 | 22동 저층 남향이라 볕이 잘 들고, 전체 수리가 돼 있어 입주에 바로 손댈 곳이 없습니다. |
| 9억 9,000만원최저가 | 19동 1층 남향으로 올수리돼 있어 깔끔하고, 저층이라 오르내리기 편합니다. |
| 10억 5,000만원 | 22동 중간층 남향으로 올수리된 집인데, 전세를 승계해야 해서 실입주는 당장 어렵고 세입자가 살고 있습니다. |
| 10억 6,000만원 | 18동 고층 남향이라 전망과 채광이 탁 트여 있고, 올수리돼 깨끗하지만 입주 일정은 확인이 필요합니다. |
| 10억 7,000만원 | 19동 중간층 남향으로 올수리된 공실이라, 바로 들어와 살기 좋습니다. |
| 10억 4,000만원 | 18동 중간층 남향으로 올수리돼 있으나, 세입자가 살고 있어 실입주 시점은 2028년 상반기쯤으로 확인이 필요합니다. |
2-3. 옆 단지와 평당가로 견주기
| 항목 | 미륭,미성,삼호3차 21평 | 그랑빌 24평 | 월계센트럴아이파크 25평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 5,031만원 | 4,720만원 | 4,574만원 |
| 준공 | 1986년(40년차) | 2002년(24년차) | 2020년(6년차) |
| 세대수 | 3,930세대 | 3,003세대 | 859세대 |
| 가까운 역 | 광운대(1호선) 약 0.5km | 석계(6호선) 약 0.5km | 월계(1호선) 약 0.3km |
| 6개월 변화(분기평균) | 11.9% | 23.4% | 8.1% |
| 11월 수집 매물 하단 | 9억 9,000만 · 19동 1층 남향 | 10억 6,000만 · 111동 1층 남향 | 11억 3,000만 · 103동 저층 남향 |
평당가는 미륭,미성,삼호3차가 가장 높아요. 40년 된 단지가 6년 된 월계센트럴아이파크보다 평당 값이 높습니다. 재건축 기대가 값에 얹혀 있다는 뜻이에요.
입지만 보면 미륭,미성,삼호3차와 그랑빌은 같은 블록이에요. 월계센트럴아이파크 쪽 블록보다 위로 평가받는 자리입니다.
6개월 오름폭은 그랑빌이 23.4%로 가장 컸어요. 다만 분기 평균이라 그 분기에 팔린 층·향에 따라 튈 수 있습니다. 참고 정도로만 보세요.
11억 안팎 예산이면 길이 갈립니다. 넓은 집이 먼저라면 그랑빌 24평이에요. 덜 낡은 집이 먼저라면 월계센트럴아이파크 25평입니다. 재건축 뒤 새 집을 노린다면 미륭,미성,삼호3차예요.
3. 이 거래, 어떻게 볼까
실거주라면 대출부터 따져 보세요. 대출은 KB시세를 기준으로 잡혀요. KB 상한이 10억 4,000만이라 이번 거래가보다 낮습니다. 그 차이는 현금으로 채워야 해요.
서울은 조정대상지역이자 투기과열지구예요. 무주택자 LTV는 40%이고, 15억 이하 주택은 최대 6억까지입니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.
투자라면 세 낀 중층 매물이 10억 3,000만~10억 5,000만에 있어요. 서울 아파트는 토지거래허가 대상이라 원칙은 실거주입니다. 세입자가 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 다만 집이 있는 사람이 한 채 더 사면 주택구입 목적 주담대가 막힙니다.
기다릴 신호는 정비구역 지정이에요. 피할 조건은 1층이고 수리 표시도 없는데 11억에 걸린 매물입니다. 그런 매물은 값의 이유부터 물어보세요.
4. 배경: 재건축은 어디까지 왔나
이 단지는 3,930세대, 1986년 준공이에요. 관련 보도에 따르면 정비계획 초안은 최고 50층, 약 6,103가구입니다.
| 단계 | 상태 | 비고 |
|---|---|---|
| 예비안전진단 | 완료(2021.11) | 현지조사 통과 |
| 정밀안전진단 | 완료(2023.06) | E등급, 재건축 확정 |
| 정비구역 지정 | 진행 중 | 2026.03.30~05.06 주민공람, 도시계획위원회 심의 단계 |
| 추진위원회 승인 | 확인 필요 | 보도마다 2026년 4월·6월로 엇갈림 |
| 조합설립 | 진행 중 | 동의율 75.8%, 인가 2027.10 예상(추정) |
| 사업시행인가 | 미정 | 2029.04 예상(추정) |
| 관리처분인가 | 미정 | 2030.08 예상(추정) |
| 착공·분양 | 미정 | 2034.07 예상(추정) |
| 준공 | 미정 | 2036.07 예상(추정) |
예상 일정은 리치고 AI의 추정이에요. 업계에선 관리처분까지 5년 이상 걸린다고 봅니다.
분담금은 보도된 추정치가 있어요. 기존 전용 50㎡ 소유주가 84㎡를 고르면 약 4억 2천만원입니다. 59㎡를 고르면 약 1억 5천만원이고요.
추정 비례율은 100.42%예요. 조합원 분양가는 59㎡ 9억 6,204만원, 84㎡ 12억 2,796만원입니다. 21평은 전용 15평형이에요. 정확한 분담금은 개별 감정가가 나와야 압니다.
새 84㎡를 노린다면 총비용은 매매가에 분담금을 더한 값이에요. 일부 분석은 조합원이 신축 84㎡를 주변 시세보다 최소 4억원 이상 낮은 14억원대에 확보한다고 봅니다. 완공 뒤 값을 받쳐 줄 같은 생활권 신축 자료는 아직 없어요. 그래서 천장은 이 분석 수준의 추정으로만 남겨 둡니다.
지금은 조합설립 전 단계예요. 이주까지 시간이 길어서 동·층·향이 아직 값에 그대로 작동합니다. 나중에 감정평가는 대지지분 위주라 층·향 차이가 줄어들 수 있어요.
5. 입지와 큰 흐름
광운대역(1호선)이 걸어서 7분이에요. 7호선 공릉역은 8분입니다. 배정 초등학교는 서울한천초로 도보 6분이에요.
고등학교는 대진고(노원구 24개교 중 5위), 염광고(9위)가 걸어서 25분 안팎이에요. 노원구 최상위 생활권은 중계동입니다. 월계동은 그보다 한 단계 아래로, 시장이 그렇게 평가해 왔어요.
약점도 분명해요. 세대당 주차가 0.52대로 부족합니다. 지하주차장이 없고 복도식 구조예요. 재건축까지 사는 동안은 이 불편을 안고 가야 합니다.
우리 실거래 데이터 기준 6개월 흐름은 노원구 +2.3%, 서울 +8.0%였어요. 이 단지는 노원구보다 2.1%p 높고, 서울보다 3.6%p 낮습니다. 구 안에선 앞서가지만 서울 흐름을 앞지른 건 아니에요.
관련 보도에 따르면 2026년 9월 신규 주담대 평균 금리는 연 4.88%였어요. 노원구 토지거래허가구역 지정이 2026년 12월 말 만료 예정이라는 보도도 있습니다. 연장 여부에 따라 세 낀 매물의 쓸모가 달라질 수 있어요.
정리하면 이번 거래는 구 흐름을 타고 값을 다시 매긴 거예요. 그래서 중층 실입주 10억 7,000만 선까지는 같은 흐름 안에 있습니다. 그 위는 집 상태로 값을 설명할 수 있을 때만이에요.