상계주공1단지 28평 8억 신고가, 매물 14건 중 그보다 싼 건 0건

상계주공1단지 28평이 8억에 팔렸습니다. 9층, 계약일은 10월 22일이에요. 이 단지 28평 실거래로는 신고가입니다.

신고가 끝나 11월 7일 막 공개됐습니다. 직전 거래보다 17.6% 높은 값이에요.

더 눈길이 가는 건 매물 쪽입니다. 11월에 수집한 28평 매물은 14건이었어요. 그중 8억보다 낮은 호가는 0건이었습니다. 파는 사람들이 이미 8억을 바닥으로 잡고 있다는 뜻이에요.

1. 8억 실거래 해부

그 전 거래는 4월 18일 6층 6억 8,000만이었습니다. 3월 3일 4층 거래는 6억 7,900만이었어요. 반년 넘게 6억 후반에 머물던 값이 한 번에 8억으로 올라섰습니다.

1년 전과 견주면 폭이 더 큽니다. 2025년 9월 26일 5층 거래가 6억 4,000만이었어요. 분기 평균으로 잡은 1년 상승률은 13.1%입니다. 개별 거래끼리 대면 그보다 훨씬 크게 올랐어요.

2025년 8월 8일 5억 6,300만은 2층 거래입니다. 저층이라 낮게 찍힌 값이에요. 흐름은 중층 거래끼리 보는 게 맞습니다.

이번 9층은 저층도 탑층도 아닌 중층입니다. 층 할인이 붙지 않는 자리예요. 그래서 이 8억은 중층 28평의 기준점으로 읽어도 됩니다.

2. 이 값, 시장과 견주면

2-1. 10월 22일 8억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 전역이 토지거래허가구역입니다. 약정 뒤 허가를 거쳐 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값 합의는 계약 직전, 10월 1일 무렵 매물을 보고 이뤄졌다고 봐야 합니다.

그 시점 이 단지 28평 호가 기록은 남아 있지 않습니다. 대신 같은 예산대 이웃 단지 매물은 남아 있어요.

8억은 상계중앙하이츠2차 25평 호가의 맨 위와 같은 돈이었습니다. 그 매물은 12층 남향 올수리에 거실 확장까지 된 집이었어요. 지하주차장이 엘리베이터로 이어지는 것도 강점이었습니다.

같은 돈으로 상계주공1단지에선 3평 넓은 28평을 샀습니다. 대신 1988년 준공 복도식이에요. 주차는 세대당 0.44대로 부족한 편입니다. 새 건물의 편의 대신 넓이와 재건축 땅을 고른 거래예요.

상계중앙하이츠1차 30평은 9억 5,000만에 나와 있었습니다. 이번 8억은 그보다 한참 아래였어요.

평당가로 보면 더 분명합니다. 상계주공1단지는 평당 2,891만원이에요. 상계중앙하이츠2차는 2,999만원, 1차는 2,966만원입니다. 8억 신고가를 찍고도 평당가는 두 단지보다 아래에 있어요.

2-2. 11월 매물 14건, 8억 아래는 0건

호가는 8억에서 8억 5,000만 사이에 몰려 있습니다. 8억짜리 매물은 1층, 15층 탑층, 그리고 세입자가 사는 6층이에요.

1층과 탑층은 원래 중층보다 호가가 낮게 붙습니다. 6층 8억 매물은 입주가 2027년 9월 20일이에요. 수집 시점에서 6개월이 넘게 남아 바로 들어가 살 수는 없습니다.

중층에서 바로 살 수 있는 매물은 8억 2,000만부터예요. 12층 남서향 올수리 매물입니다. 9층 남향 올수리는 8억 5,000만에 나와 있어요. 입주는 즉시 또는 2026년 12월 27일입니다.

그러니까 9층을 8억에 산 이번 거래는 11월 호가 사다리의 아래쪽에 있습니다. 잘 산 거래로 볼 만해요. 다만 그 집 수리 상태는 신고 자료에 없어 단정은 못 합니다.

공식 시세는 아직 이 값을 덜 따라왔습니다. KB시세 평균은 6억 8,000만이에요. 은행 대출 한도는 KB시세로 잡습니다. 그래서 이 차이가 자금 계획에 바로 걸려요.

2-3. 같은 예산, 다른 선택지

상계중앙하이츠 두 단지는 10년쯤 젊습니다. 노원역(4호선)도 가까워요. 상계주공1단지는 배정초가 걸어서 2분인 2,064세대 대단지입니다.

입지만 떼어 보면 상계주공1단지 블록이 중앙하이츠 블록보다 위에 있습니다. 그런데 평당가는 오히려 낮아요. 오래된 건물 값만큼 깎여 있다는 뜻입니다. 재건축이 진행되면 그 자리값까지 다시 매겨질 여지가 있어요.

중앙하이츠는 반대입니다. 입지보다 평당가가 높아요. 덜 낡은 건물과 생활 편의가 값에 얹혀 있는 거예요. 바로 살기 편한 집이냐, 땅과 미래를 사는 집이냐의 차이입니다.

3. 이 거래가 단지에 주는 신호

분기 평균으로는 이 단지가 이웃보다 늦었습니다. 비슷한 예산대 단지들의 6개월 평균 상승률은 6.7%였어요. 같은 기간 이 단지는 0.1%였습니다. 상계중앙하이츠2차는 13.9% 올랐어요.

8억은 그 간격을 한 번에 메운 거래입니다. 혼자 튄 값보다는 따라잡은 값에 가까워요.

같은 8억이면 상계중앙하이츠2차 25평 올수리 상단을 살 수 있었습니다. 넓이와 재건축 땅을 원하면 이쪽이에요. 바로 쓰기 편한 건물을 원하면 저쪽입니다. 평당가로는 상계주공1단지가 여전히 낮아 비싸게 샀다고 보긴 어려워요.

기다릴 신호는 다음 중층 거래입니다. 8억 안팎에서 한 건 더 나오면 기준선이 굳어요. 7억대 중층 거래가 다시 나오면 이번 값은 한 번 튄 것으로 봐야 합니다.

4. 배경: 재건축은 어디쯤 왔나

상계주공1단지는 2023년 1월 11일 안전진단을 마쳤습니다. 정비구역 지정 단계에 있다고 알려져 있어요. 계획은 최고 37층, 2,427세대로 다시 짓는 것입니다.

아직 조합도 없는 초기 단계입니다. 이 단계에선 동·층·향이 값에 그대로 작동해요. 이주까지 살 날이 길기 때문입니다. 사업이 늦어지면 그냥 아파트로 남는다는 점도 있어요. 9층 중층이라는 조건이 8억에 담긴 것도 그래서 자연스럽습니다.

용적률은 165%입니다. 200% 이하라 재건축 사업성에는 유리한 편이에요. 28평 대지지분은 50.79㎡입니다.

완공되면 어디까지 볼 수 있을까요. 같은 생활권 신축의 평당가가 기준이 됩니다. 포레나노원은 평당 3,798만원이에요. 태릉해링턴플레이스는 3,720만원입니다. 노원 생활권 신축들의 범위는 평당 3,188만~3,798만원이에요.

상계주공1단지는 평당 2,891만원입니다. 그 범위 아래라 오를 여지는 있어요. 다만 분담금이 아직 공개되지 않았습니다. 매매가에 분담금을 더한 총비용이 이 범위를 넘으면 여지는 사라져요. 언론 분석에선 상계동 재건축 단지의 분담금이 높게 잡힐 수 있다는 지적도 나옵니다.

자리는 좋은 편입니다. 중계역(7호선)이 약 0.5km예요. 배정초 서울상천초는 약 0.1km, 걸어서 2분입니다. 노원중(노원구 26개교 중 8위)과 신상중(7위)이 배정 가능 범위예요. 고등학교는 대진여고(24개교 중 1위)가 가깝습니다.

노원구에서 가장 높게 쳐주는 곳은 중계동 중계그린 일대입니다. 상계동은 그보다 한 단계 아래로 평가받아요. 학원가와 생활권 선호를 시장이 그렇게 매긴 결과입니다. 재건축이 끝나면 이 간격은 좁혀질 수 있어요.

5. 큰 흐름에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 6개월간 2.3% 올랐습니다. 서울은 8.0%였어요.

이 단지는 구 평균을 15.3%p 웃돌았습니다. 서울 평균보다도 9.6%p 높아요. 오르는 서울 흐름 위에서 늦었던 만큼 크게 따라붙은 움직임입니다.

관련 보도에 따르면 노원구는 거래가 줄면서도 값은 오르는 흐름이에요. 2026년 9월 신규 주담대 평균 금리는 연 4.88%까지 올랐습니다. 반대로 재건축 쪽은 임대주택 인수가 현실화, 이주비 대출 개선처럼 풀리는 방향이에요.

규제는 분명합니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로만 살 수 있어요. 세입자가 있는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 투자 수요가 들어오기 어려운 구조예요.

서울은 규제지역입니다. 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%예요. 1주택자의 추가 매수는 주택구입 목적 주담대가 원칙적으로 막혀 있습니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 보도에 따르면 DSR은 은행권 40%가 적용됩니다.

보도에 따르면 노원구 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 말 만료 예정입니다. 연장을 앞두고 제도 개선 의견이 제안된 상태라고 해요.

흐름은 순풍입니다. 그래서 8억은 근거 있는 값으로 봅니다. 남은 숙제는 같은 값의 중층 거래가 한 번 더 나오는지예요.