종암SK 43평 13억 신고가, 이 값은 어디쯤일까

종암SK 43평이 13억에 팔렸습니다. 이 평형에서 처음 나온 값이에요.

계약일은 2026년 11월 1일, 22층입니다. 신고 절차가 끝나 11월 4일에 막 공개됐어요.

직전 거래는 9월 19일 13층 11억 9,500만원이었어요. 이번 거래는 그보다 8.8% 높습니다.

22층 13억, 무엇이 달랐나

먼저 층부터 보셔야 해요. 22층은 이 단지에서 높은 층입니다. 8월 18일 18층 거래는 12억이었어요. 높은 층끼리 놓고 봐도 1억이 더 붙었습니다.

4월 28일 24층은 10억 5,000만원이었어요. 같은 고층인데 반년 사이 2억 5,000만원이 벌어졌습니다. 5월 5일 3층 9억 9,000만원은 저층 거래라 따로 보셔야 해요.

다만 이번 신고가는 한 건입니다. 22층 집의 수리 상태도 공개되지 않았어요. 13억이 새 기준이 될지는 다음 고층 거래가 알려 줄 거예요.

공식 시세는 이 값을 아직 따라오지 못했어요. 11월 2일 기준 KB시세 평균은 11억 5,000만원, 상한은 12억원입니다. 한국부동산원 평균은 11억 4,000만원이에요. 13억은 두 기관 상한보다 1억 위에 있습니다.

당시 매물과 견줘 보기

11월 1일 13억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 합의된 건 10월 11일 무렵입니다. 그때 나와 있던 매물이 이 거래의 진짜 경쟁 상대예요.

단지 안에서 보면 무리한 값은 아니에요. 당시 102동 저층 올수리 집이 13억에 나와 있었습니다. 22층을 같은 값에 샀으니 층만 보면 괜찮은 거래예요. 수리 여부를 몰라 거기까지만 말할 수 있습니다.

옆 단지와 놓으면 위치가 더 잘 보여요. 래미안월곡 43평 20층은 14억 2,000만원부터였습니다. 삼선현대힐스테이트는 41평 10층이 13억이었어요. 같은 13억으로 한쪽은 41평 중층, 종암SK는 43평 고층이었습니다.

평당가로 보면 더 분명해요. 종암SK 평균은 평당 2,961만원입니다. 래미안월곡은 3,325만원, 삼선현대힐스테이트는 3,349만원이에요. 13억을 평으로 나눠도 두 단지 평당가엔 못 미칩니다.

그러니까 13억은 종암SK 안에선 높은 값이에요. 그래도 비슷한 예산대 단지들 가격대 안에 있습니다. 이번 거래는 그 간격을 조금 좁힌 거래예요.

분기 평균으로 보면 종암SK 6개월 상승률은 24.1%예요. 래미안월곡과 삼선현대힐스테이트는 각각 4.3%입니다. 다만 분기 평균은 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 크게 흔들려요. 출발 분기에 저층 거래가 섞이면 상승률이 부풀어 보입니다.

13억보다 낮은 매물은 몇 건일까

13억보다 낮은 매물은 6건 중 2건이에요. 저층을 빼면 1건만 남습니다. 낮은 호가의 상당 부분은 층 차이에서 나온다는 뜻이에요.

나머지 호가는 13억~13억 5,000만원에 몰려 있어요. 102동 22층 남서향은 샤시까지 고친 집이라 13억 5,000만원입니다. 103동 중층 동향도 샤시 포함 리모델링으로 같은 값이에요. 103동 5층 남동향 13억 8,000만원은 밴드 맨 위인데, 수리 정보가 없어 그 근거를 물어보셔야 해요.

단지와 입지는 짧게

종암SK는 1999년 준공, 27년차 구축이에요. 1,318세대 대단지이고 43평은 356세대입니다. 세대당 주차는 1.28대로 양호한 편이에요.

용적률은 369%입니다. 재건축 사업성을 기대하긴 어려운 숫자예요. 그래서 이 단지 값은 실거주 가치에서 나옵니다.

6호선 월곡역까지 걸어서 7분이에요. 배정 초등학교인 일신초는 도보 7분입니다. 사대부중은 도보 10분, 구내 18곳 중 8위예요. 사대부고는 도보 13분, 12곳 중 5위입니다.

종암SK가 앉은 블록은 주변에서 위쪽 입지예요. 그런데 평당가는 그 입지보다 낮게 매겨져 있습니다. 오래된 건물 몫만큼 빠진 값이에요.

래미안월곡은 반대예요. 입지만 보면 종암SK 블록보다 아래입니다. 그래도 평당가는 더 높아요. 20년차로 건물이 더 새것이라는 점이 값에 들어간 결과예요.

성북구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 길음동입니다. 래미안길음센터피스가 평당 4,918만원이에요. 2019년 준공 신축에 2,352세대 대단지입니다. 종암동과의 차이는 신축과 대단지를 시장이 그렇게 매긴 결과예요. 재건축 기대가 없는 만큼 이 차이가 쉽게 좁혀지진 않습니다.

시장 흐름과 규제

우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 6개월 새 6.7% 올랐어요. 서울 전체는 8.0%입니다. 이 단지는 구 평균보다 2.1%p 더 올랐어요. 서울 흐름과는 거의 나란히 움직였습니다.

혼자 튄 움직임은 아니라는 뜻이에요. 서울 전체가 오르는 흐름을 탄 거래입니다. 구 안에서는 조금 앞서 나간 쪽이고요.

규제도 보셔야 해요. 이 단지는 토지거래허가구역 아파트라 실거주 목적으로만 살 수 있습니다. 전세를 끼고 사는 투자 수요는 막혀 있어요. 나와 있는 6건은 모두 즉시입주로 표시돼 있습니다.

서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%예요. 15억 이하 주택은 최대 6억까지입니다. 집이 한 채라도 있으면 추가 매수에 주담대가 나오지 않아요. 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.

이 거래, 어떻게 볼까

기다릴 신호는 다음 고층 거래예요. 13억 근처로 또 나오면 이번 값이 새 기준으로 굳습니다. 12억대로 다시 나오면 이번 건은 한 번 튄 거래로 봐야 해요.

피할 조건도 있어요. 수리 정보 없이 밴드 위쪽에 나온 매물입니다. 층·향·수리 중 무엇이 값을 받치는지 확인하고 들어가세요.