신내6단지시영 24평 8억 2,000만, 4층에서 나온 신고가
중랑구 신내6단지시영 24평이 4층에서 8억 2,000만원 신고가를 냈습니다. 직전 거래보다 10.8% 높은 값인데, 계약 직전 나와 있던 매물과 견주면 이 거래는 어떻게 보일까요?
신내6단지시영 24평이 8억 2,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 역대 최고가예요. 층은 4층입니다.
계약은 2026년 10월 12일이었어요. 거래 내역은 2026년 10월 21일에 공개됐습니다. 막 등록된 따끈한 거래예요.
1. 이 실거래, 무엇이 다른가
직전 거래는 2026년 9월 14일 11층 7억 4,000만원이었습니다. 이번 거래는 그보다 10.8% 높아요. 그전 최고가는 7억 9,000만원이었습니다.
저층에서 신고가가 나오는 건 드문 일입니다. 같은 9월 14일에도 11층과 12층이 5,000만원 차이로 팔렸어요. 이 단지는 층만으로 값이 갈리지 않습니다.
이번 4층 집의 수리 상태는 알려지지 않았습니다. 그래서 이 값의 이유를 하나로 못 박긴 어려워요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-12 | 4층 | 8억 2,000만 |
| 2026-09-14 | 12층 | 7억 9,000만 |
| 2026-09-14 | 11층 | 7억 4,000만 |
| 2026-08-19 | 12층 | 7억 5,700만 |
| 2026-07-27 | 5층 | 7억 9,000만 |
| 2026-07-25 | 7층 | 6억 8,500만 |
| 2026-06-26 | 3층 | 6억 9,000만 |
| 2026-04-27 | 9층 | 6억 6,000만 |
| 2025-10-19 | 11층 | 6억 1,000만 |
| 2025-10-13 | 5층 | 5억 9,000만 |
| 2025-10-11 | 4층 | 5억 8,800만 |
봄에는 6억대 거래가 이어졌어요. 7월 말부터 7억 후반이 나왔습니다. 이번 거래로 처음 8억대에 올라섰고요.
분기평균으로 잡은 1년 변화율은 26.9%입니다. 같은 4층끼리 견주면 1년 새 2억 넘게 올랐어요. 개별 거래로 보면 오름폭이 더 큽니다.
2. 당시 매물과 견준 이 값
2-1. 10월 12일 8억 2,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역이라 허가 절차가 끼어요. 그래서 가격 합의는 계약일보다 3주쯤 앞섭니다. 계약 직전인 2026년 9월 21일 매물과 견줬습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 신내6단지시영 24평 | 605동 1층 동남향 · 샷시 포함 올수리, 세 낀 매물 | 7억 |
| 신내6단지시영 24평 | 605동 9층 동남향 · 수리, 정상입주 | 8억 5,000만 |
| 신내6단지시영 24평 | 613동 7층 서남향 · 샷시 포함 올수리, 정상입주, 전망 | 9억 |
| 중랑숲시티프라디움 24평 | 202동 3층 남향 · 고급 인테리어, 12월 실입주 | 8억 8,000만 |
| 중랑숲시티프라디움 24평 | 202동 3층 남향 · 풀옵션, 12월 실입주 | 8억 8,000만 |
| 중랑숲시티프라디움 24평 | 201동 19층 남향 · 트인 조망 | 9억 5,000만 |
| 경남아너스빌 24평 | 106동 고층 남향 · 채광 | 8억 1,000만 |
| 경남아너스빌 24평 | 106동 저층 남향 · 거실·작은방·주방 확장 | 9억 |
| 경남아너스빌 24평 | 104동 고층 남향 · 트인 전망 | 9억 2,000만 |
같은 단지에서 바로 들어갈 수 있는 집은 8억 5,000만원, 9억원이었어요. 둘 다 9층 이상에 수리된 집입니다. 이번 거래는 그보다 낮게 합의됐어요.
7억원 매물은 1층에 세가 낀 집이었습니다. 조건이 달라 같은 선에 놓기 어려워요. 당시 정상입주 호가 기준으로는 낮게 산 편입니다.
옆 단지로 넓히면 위치가 또렷해집니다. 8억 2,000만원은 경남아너스빌 고층 8억 1,000만원과 비슷해요. 중랑숲시티프라디움 24평에는 6,000만원이 모자랐고요.
2-2. 10월 21일 매물로 본 이 값
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 이번 실거래 | 8억 2,000만 (2026-10-12, 4층) |
| 매물 호가 범위 | 6억 9,000만~8억 5,000만 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 3건 / 11건 |
| 바로 입주되는 매물 중 가장 낮은 호가 | 8억 2,000만 |
| KB시세(2026-10-12) | 7억 1,000만~7억 9,000만 (평균 7억 6,500만) |
| 한국부동산원 시세(2026-10-12) | 7억~7억 7,000만 (평균 7억 3,500만) |
8억 2,000만원보다 낮은 호가 3건은 모두 세를 안고 있습니다. 두 건은 1층이고 입주는 2027년 이후예요. 실거주할 사람에게는 고르기 어려운 매물입니다.
바로 입주되는 매물은 8억 2,000만원부터 시작해요. 613동 남서향 두 집이 그 자리입니다. 실거주 기준 시세가 이번 거래가와 같은 선에 붙었어요.
8억 5,000만원 매물에는 올수리 집이 많습니다. 수리 값이 얹혀 밴드 위쪽에 있어요. 612동 9층은 수리 표기 없이 같은 값인데, 로열동·로열층을 내세웁니다.
이번 거래가는 KB시세 상한보다 높습니다. 대출 담보가치는 KB시세로 잡혀요. 거래가만큼 대출이 나오지 않는다는 점은 계산에 넣으셔야 합니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 8억 5,000만원 | 607동 고층 남동향이라 채광과 전망이 트이고 샤시까지 바꿔 올수리된 집인데, 전세가 껴 있어 당장 실입주는 어렵고 입주 일정은 확인이 필요합니다. |
| 8억 5,000만원 | 611동 중층 남서향이라 오후 햇살이 잘 들고 올수리돼 깨끗하며, 11월 중순 이후 바로 입주할 수 있습니다. |
| 8억원 | 607동 고층 남동향이라 봉화산역이 가깝고 전망이 좋은 자리인데, 전세를 낀 상태라 실입주 시점은 확인이 필요합니다. |
| 8억 5,000만원 | 611동 중층 남서향에 난방까지 손본 올수리 집으로, 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 7억원 | 605동 1층 남동향이고 샤시 교체 포함 올수리된 집인데, 세입자가 살고 있어 지금 바로 들어가긴 어렵습니다. |
| 8억 2,000만원 | 613동 중층 남서향이라 전망이 예쁘고 봉화산역이 가까워, 빠르게 입주할 수 있습니다. |
| 8억 2,000만원 | 613동 중층 남서향으로 봉화산 조망이 나오는 자리이며, 즉시 입주가 가능합니다. |
| 8억 5,000만원 | 611동 중층 남서향이라 햇살이 잘 들고 샤시까지 바꾼 올수리 집인데, 당분간 전세가 껴 있어 실입주 시점은 확인이 필요합니다. |
3. 단지 혼자 오른 걸까
중랑구 24평 비슷한 예산대가 함께 올랐습니다. 분기평균 6개월 변화로 중랑숲시티프라디움 26.6%, 경남아너스빌 4.5%예요. 신내6단지시영은 18.9%입니다.
유사단지 평균보다 4.5%p 앞섰어요. 동네 전체가 오른 데에 이 단지 몫이 조금 더 얹힌 모양입니다. 다만 분기평균은 그 분기 거래 층에 따라 크게 튈 수 있어요.
| 항목 | 신내6단지시영 | 중랑숲시티프라디움 | 경남아너스빌 |
|---|---|---|---|
| 24평 평당가 | 3,274만원 | 3,827만원 | 3,447만원 |
| 준공 | 1996년 | 2022년 | 2006년 |
| 세대수 | 1,609세대 | 403세대 | 386세대 |
| 가까운 역 | 봉화산(6호선) 약 0.2km | 양원(경의선) 약 0.1km | 용마산(7호선) 약 0.6km |
| 6개월 변화(분기평균) | 18.9% | 26.6% | 4.5% |
| 2026-09-21 24평 호가 하단 | 7억 | 8억 8,000만 | 8억 1,000만 |
4. 이 거래를 어떻게 볼까
실거주라면 정상입주 8억 2,000만원 매물이 기준입니다. 8억 5,000만원은 올수리처럼 이유가 붙을 때만 받아들일 값이에요.
투자라면 셈이 다릅니다. 서울 아파트는 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.
기다릴 신호는 다음 중층 이상 거래가 8억대를 지키는지예요. 피할 조건은 수리도 입주 조건도 없이 8억 5,000만원인 매물입니다.
5. 배경: 자리와 재건축, 그리고 시장
5-1. 입지
봉화산역(6호선)까지 약 0.2km입니다. 배정초인 서울봉화초는 도보 3분 거리예요. 중학교는 원묵중(구 14곳 중 1위), 고등학교는 원묵고(10곳 중 2위)가 가깝습니다.
블록 입지만 보면 경남아너스빌, 중랑숲시티프라디움 쪽이 위에 있어요. 그런데 신내6단지시영 값은 자기 블록 입지보다 높게 붙었습니다. 재건축 기대가 얹힌 상태로 읽혀요.
중랑구 최상위 생활권은 중화동 한신 일대입니다. 신내동은 그보다 한 단계 아래로 평가받고 있어요. 재건축이 진행되면 이 차이가 좁혀질 여지는 있습니다.
5-2. 재건축은 아직 첫 단계
1996년 준공이라 재건축 연한을 채웠습니다. 용적률은 187%로 낮은 편이에요. 이 평형 대지지분은 40.861㎡(약 12.4평)입니다.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 안전진단 | 정밀안전진단 신청 완료(관련 보도, 날짜 확인 안 됨) |
| 정비구역 지정 | 미정 |
| 조합설립 | 미정 |
| 건축심의 | 미정 |
| 사업시행인가 | 미정 |
| 관리처분 | 미정 |
| 이주·철거 | 미정 |
| 착공 | 미정 |
| 준공 | 미정 |
관련 보도에 따르면 정밀안전진단 신청까지 왔습니다. 그 뒤 단계는 일정이 나온 게 없어요. 아직 지금 집의 동·층·향이 값을 가르는 시기입니다.
완공 뒤 기준점은 리버센SK뷰롯데캐슬 24평 평당 4,598만원입니다. 지금 평당가 3,274만원과는 거리가 있어요. 분담금이 공개되지 않아 총비용으로 견주긴 이릅니다.
5-3. 시장 흐름
우리 실거래 데이터로 6개월 변화는 중랑구 +2.7%, 서울 +7.4%입니다. 신내6단지시영은 구 평균을 8.1%p, 서울 평균을 3.4%p 웃돌았어요.
관련 보도에 따르면 한국부동산원 7월 넷째 주 통계에서 중랑구 상승률이 서울 자치구 중 가장 높았습니다. 15억 넘는 집의 대출 한도가 줄며 중저가로 수요가 옮겨 갔다는 분석도 나와요.
보도에선 금리 추가 인상 가능성도 열려 있다고 봅니다. 순풍을 탄 건 맞아요. 그래서 다음 거래 몇 건이 이 값을 따라오는지가 중요합니다.