석관동 두산 21평 9억 7,000만, 21층에서 신고가 다시 썼다

성북구 석관동 두산 21평이 9억 7,000만원에 팔렸습니다. 이 평형에서 처음 나온 값이에요.

계약은 2026년 10월 31일, 21층이었어요. 신고를 거쳐 11월 7일에 막 공개됐습니다.

사흘 앞선 10월 28일에도 10층이 9억 1,000만에 팔렸어요. 한 건만 튄 게 아니라 9억대 거래가 연달아 나온 겁니다.

1. 이번 거래, 어디가 눈에 띄나

올해 봄만 해도 이 평형은 7억대에 거래됐어요. 6월에 8억을 찍고, 10월에 9억대로 올라섰습니다.

6월 28일과 10월 28일 사이에는 거래가 없었어요. 넉 달 쉬었다가 나온 두 건이 모두 9억대입니다.

층 차이도 봐야 해요. 10층과 21층의 값 차이가 이번 상승폭의 대부분입니다. 같은 평형이라도 고층이 더 높게 매겨지는 건 자연스러운 일이에요.

1년 전 같은 시기 거래는 2025년 10월 12일 8층 6억 6,500만이었어요. 분기 평균으로 잡은 1년 상승률은 26.5%인데, 개별 거래끼리 대면 오름폭이 더 커 보입니다. 이번이 21층 고층 거래라서 그래요.

1-1. 10월 31일 9억 7,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값은 신고 계약일보다 약 3주 앞서 정해져요. 아래는 그 무렵인 10월 10일에 나와 있던 매물입니다.

당시 두산 21평 호가는 9억 2,000만~9억 8,000만이었어요. 저층 수리집이 아래, 21층 올수리집이 위에 있었습니다.

9억 7,000만 거래는 그 밴드 위쪽에 놓여요. 같은 21층 올수리 매물 호가보다는 조금 아래입니다. 고층값을 다 쳐 주되 호가를 그대로 받아 준 거래는 아니에요.

옆 단지와 대 보면 더 분명해요. 같은 시점 삼선현대힐스테이트 22평은 2~3층 서향이 9억 8,000만~9억 9,000만이었습니다. 이번 거래 값으로는 그 단지 저층에 닿지 못했어요. 대신 두산에서는 21층을 샀습니다.

1-2. 평당가로 본 이 값의 자리

총액보다 평당가로 보는 게 정확해요. 두산 21평은 평당 4,500만원입니다. 삼선현대힐스테이트 22평보다 조금 낮고, 동신 25평보다는 높아요.

9억 7,000만이면 선택지가 셋으로 갈려요. 두산 고층 21평, 삼선현대힐스테이트 저층 22평, 동신 25평입니다. 성격이 다른 후보들이에요.

삼선현대힐스테이트는 2009년 준공이라 연식이 짧아요. 동신은 같은 1998년 준공에 면적이 넓습니다. 두산은 1,998세대 대단지에 석계역 더블역세권이 강점이에요.

6개월 오름폭은 두산이 두 단지보다 작았어요. 분기 평균이라 그 분기에 어떤 층이 팔렸는지에 따라 흔들립니다. 참고로만 보세요.

2. 지금 사려면, 호가와 실거래부터

매물은 딱 1건이에요. 104동 4층 남동향, 샷시 포함 수리된 집입니다.

직전 실거래보다 호가가 낮긴 해요. 그런데 저층입니다. 싸게 살 기회라기보다 저층이라 낮은 값이에요.

이 집은 10월 10일엔 9억 2,000만에 나와 있었어요. 신고가가 나온 뒤 9억 5,000만으로 올라 있습니다. 매도자가 이번 거래를 바로 값에 반영한 거예요.

즉시입주로 표기돼 있고, 일정은 협의하자는 매물이에요. 실거주하려는 분에겐 걸리는 조건이 적습니다.

KB시세는 실거래보다 한참 아래에 있어요. 대출 한도는 KB시세로 잡힙니다. 9억 후반에 사면 그만큼 현금이 더 들어요.

3. 단지와 입지는 짧게

1998년 준공, 28년차 구축이에요. 25개 동 1,998세대 대단지입니다. 21평은 134세대뿐이고 복도식 구조예요.

석계역까지 걸어서 4분 안팎이에요. 1호선과 6호선을 함께 씁니다. 관련 보도에 따르면 성북구에서 드문 평지 단지예요.

주차는 세대당 1.09대로 양호한 수준이에요. 다만 지하주차장이 모든 동과 엘리베이터로 이어지진 않습니다.

배정 초등학교는 서울석계초등학교로 도보 8분이에요. 석관중은 구에서 18곳 중 15위, 석관고는 12곳 중 9위입니다. 학군을 보고 고르는 단지는 아니에요.

성북구에서 값이 가장 높게 매겨지는 생활권은 길음동이에요. 석관동은 그다음 쪽에 있습니다. 입지만 따지면 삼선현대힐스테이트 블록이 두산 블록보다 높게 평가돼요.

그런데 두산 평당가는 블록 입지 평가보다 위에 있어요. 대단지와 더블역세권이 값에 얹힌 겁니다. 시장이 그렇게 매긴 결과예요.

주변은 바뀌는 중이에요. 관련 보도에 따르면 석관1·2구역 모아타운과 석관4구역 재개발이 서울시 심의를 통과했습니다. 이 동네 전체의 값이 다시 매겨질 여지가 있어요.

두산 자체 재건축은 아직 먼 얘기예요. 용적률이 277%로 높은 편이라 사업성이 좋지 않습니다. 2022년쯤 리모델링 이야기가 나왔지만 움직임은 없다고 전해져요.

참고로 길음역롯데캐슬트윈골드 25평은 평당 5,620만이에요. 성북구 신축이 받는 값입니다. 두산은 정비사업이 아니라 지금 집의 값으로 보셔야 해요.

4. 시장 흐름 속 이 거래

우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 6개월 +6.7% 올랐어요. 서울은 +8.0%였습니다.

두산의 6개월 +6.6%는 성북구와 거의 같이 움직였어요. 서울 평균보다는 조금 낮습니다. 혼자 튄 게 아니라 흐름을 탄 상승이에요.

5. 결론: 이 값이면 사도 되나

이 거래가 단지에 주는 신호는 분명해요. 21평 고층이 10억 문턱 바로 아래까지 왔습니다. 매도자도 그 값을 따라 호가를 올리고 있어요.

실거주라면 따져 볼 만해요. 역세권 대단지를 9억대에 사는 선택지는 이 동네에 많지 않습니다. 수리된 저층 매물이 9억 중반이면 계약 직전 밴드 안의 값이에요.

10억 가까이 가면 비교부터 하세요. 그 돈이면 삼선현대힐스테이트 22평이나 동신 25평 올수리 매물이 손에 닿습니다. 연식과 넓이를 원하면 그쪽이 맞을 수 있어요.

투자 목적이라면 맞지 않아요. 허가구역이라 실거주가 전제입니다.

기다릴 신호는 하나예요. 다음 저·중층 거래가 9억 중반에서 나오는지 보세요. 피할 조건도 하나예요. 수리·조망 같은 이유 없이 저층이 9억 7,000만을 넘는 매물입니다.