종암아이파크2차 23평 첫 10억, 반년 만의 거래는 제값일까

종암아이파크2차 23평이 10억원에 팔렸습니다. 이 평형에서 처음 나온 10억이에요.

계약일은 2026년 10월 24일, 10층입니다. 신고를 마치고 11월 4일에 공개됐어요.

직전 거래보다 19% 높습니다. 숫자만 보면 크게 뛴 거래예요. 그런데 계약 직전 매물을 펼쳐 보면 조금 다르게 읽힙니다.

1. 10억, 어떤 거래였나

+19%는 4월 27일 2층 8억 4,000만과 견준 숫자입니다. 저층과 비교하니 폭이 커 보여요.

같은 10층끼리 보면 다릅니다. 4월 11일 10층은 9억 2,000만이었어요. 이번 거래는 그보다 8,000만원 높습니다.

거래 간격도 봐야 합니다. 4월 27일 이후 10월 24일까지 잡힌 23평 거래가 없어요. 반년 만에 나온 한 건입니다.

1년 전 같은 시기엔 7억 후반대였어요. 분기 평균으로 잡은 1년 상승률은 11.0%입니다. 개별 거래로 이으면 폭이 그보다 큽니다. 분기 평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸는지에 따라 흔들려서예요.

10월 24일 10억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 값을 맞추고 허가를 받아 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 경쟁 매물은 10월 3일 무렵 나와 있던 것들입니다.

같은 단지 23평 호가는 세 건 다 10억 5,000만이었어요. 이번 거래는 그보다 5,000만원 낮은 자리에서 맞춰졌습니다. 당시 호가 기준으로는 낮게 산 편이에요.

같은 돈이면 다른 선택지도 있었습니다. 삼선현대힐스테이트 22평 저층이 9억 8,000만~9억 9,000만이었어요. 동신 25평은 고층 정남향이 9억 5,000만이었고요.

평당가로 보면 위치가 또렷해집니다. 삼선현대힐스테이트는 평당 4,606만, 동신은 3,617만이에요. 종암아이파크2차는 평당 4,440만으로 그 사이 가격대입니다. 이번 10억은 이 단지 평균시세보다 조금 낮게 찍혔어요.

2. 거래 뒤 매물은 어떻게 움직였나

11월 8일 기준 23평 매물은 4건입니다. 10억보다 낮은 호가는 한 건도 없어요.

가장 낮은 10억 매물은 세입자가 있어요. 입주가능일이 2027년 7월 하순이라 바로 들어가 살 수 없습니다.

6개월 안에 들어갈 수 있는 매물은 4건 중 2건입니다. 4층 10억 2,000만과 고층 남동향 11억이에요. 실거주로 보면 하단이 10억 2,000만인 셈입니다.

11억은 밴드 맨 위에 있어요. 남동향 고층에 올수리라 값이 갈리는 이유가 있습니다.

공식 시세는 아직 따라오지 못했어요. 11월 2일 KB시세는 23평 평균 9억 500만, 상한 9억 6,500만입니다. 한국부동산원은 평균 9억 1,000만이에요. 대출 한도는 거래가가 아니라 이 KB시세로 잡힙니다.

3. 옆 단지 매물과 견주면

10억 안팎에서 같이 보게 되는 단지는 둘입니다. 삼선현대힐스테이트와 동신이에요. 성격이 서로 다른 선택지입니다.

삼선현대힐스테이트는 역이 가깝고 연식이 짧아요. 그래서 평당가가 더 높습니다. 대신 22평에 377세대로 단지가 작아요.

그 단지 11월 매물은 9억 6,000만~11억에 걸쳐 있어요. 11억은 고층 남서향에 전망을 내세운 즉시입주 매물입니다. 9억 8,000만은 3층이지만 올수리·확장·샤시까지 된 집이고요.

동신은 평당가가 낮은 대신 25평으로 넓어요. 1998년 준공이라 연식은 가장 깁니다. 10억이면 8층 동향 올수리·확장 매물이 즉시입주로 나와 있어요.

같은 평형이라도 층·향·수리로 값이 크게 갈립니다. 그래서 총액보다 평당가로 단지를 보고, 매물은 조건으로 보셔야 해요.

4. 자리와 학군, 짧게

역은 조금 멀어요. 고려대역(6호선)까지 약 0.8km입니다. 대신 배정초인 서울숭례초가 0.3km, 도보 5분이에요.

중학교는 종암중(구내 10/18위)과 서울사대부설중(8/18위)이 가까워요. 고등학교는 서울사대부고(5/12위)와 성신여고(2/12위)가 걸어서 닿습니다.

입지만 떼어 보면 삼선현대힐스테이트 쪽 블록이 더 높게 평가돼요. 동신 쪽보다는 이 블록이 높습니다. 역 거리 차이가 그대로 반영된 결과예요.

이 단지 평당가는 블록 입지값보다 위에 있어요. 셋 중 그 폭이 가장 큽니다. 학군과 브랜드, 교통 기대가 값에 얹혀 있다는 뜻이에요.

관련 보도에 따르면 동북선 종암역이 2027년 11월 개통 예정입니다. 위치는 숭례초 일대로 알려졌어요. 개통되면 역 거리 약점이 줄어듭니다.

성북구에서 값이 가장 높게 매겨지는 생활권은 길음동 일대예요. 종암동은 그보다 가격대가 낮습니다. 길음역롯데캐슬트윈골드는 평당 5,620만이에요. 2024년 준공 신축이라 차이의 상당 부분은 연식입니다.

단지 자체는 782세대 중형이에요. 주차는 세대당 1.17대로 양호한 편입니다.

5. 시장 흐름 속 이 거래

우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 6개월 +6.7%예요. 서울은 +8.0%입니다. 시장은 오르는 쪽이에요.

이번 거래까지 넣으면 이 단지는 구 평균을 12.3%p 웃돕니다. 서울 평균보다도 11.0%p 높아요.

그런데 분기 평균으로 보면 달라요. 이 단지 6개월은 4.5%였어요. 비슷한 예산대 단지들은 평균 13.0% 올랐습니다.

그러니까 이렇게 읽힙니다. 주변이 먼저 오르는 동안 이 단지는 거래 없이 멈춰 있었어요. 10월 거래 한 건이 그 차이를 한 번에 메웠습니다.

규제는 그대로예요. 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역이고, 아파트는 토지거래허가 대상입니다. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 해서 투자 수요는 좁아요. 값을 받쳐 주는 쪽은 실거주 수요입니다.

6. 그래서 이 10억은

실거주라면 볼 매물은 사실상 둘이에요. 4층 10억 2,000만과 고층 남동향 11억입니다. 층과 향, 수리 상태 차이가 9,000만원 간격을 만들어요.

무주택자라면 대출은 LTV 40%가 기준이에요. 15억 이하 주택이라 최대 한도는 6억입니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.

세입자가 있는 매물은 일정을 맞춰 보셔야 해요. 토지거래허가 실거주 의무는 임대차가 끝날 때까지 미뤄질 수 있습니다. 하지만 대출 전입 기한과 세입자 만기가 어긋날 수 있어요.

투자로 보면 문이 좁습니다. 1주택 이상이면 서울에서 집을 더 살 때 주담대가 막혀 있어요. 갭으로 들어갈 수 있는 매물도 세입자 있는 두 건뿐입니다.

기다릴 신호는 다음 거래예요. 저층까지 10억 근처에서 이어지면 이 값이 자리 잡았다고 볼 수 있습니다. 피할 조건은 수리나 향 같은 이유 없이 11억 가까이 부르는 경우예요.