석계 두산 49평 12억 신고가, 무리한 값이었을까

1. 두산 49평, 12억 기록

성북구 석관동 두산 49평이 12억에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.

계약은 2026년 10월 3일, 7층이었어요. 신고 절차를 마치고 10월 14일 공개됐습니다.

직전 거래는 8월 4일 9층 11억 3,500만이었어요. 이번 거래는 그보다 5.7% 높습니다.

사흘 뒤인 10월 6일에는 3층이 11억 7,000만에 팔렸어요. 저층인데도 12억 바로 밑에서 거래됐습니다.

1-1. 거래 흐름 속의 12억

3월에는 9억 중후반에서 10억 선이었어요. 5~6월엔 중·고층이 11억 선에 올라섰고요. 10월 들어 12억에 닿았습니다.

1년 전 같은 3층끼리 보면 더 선명해요. 2025년 10월 10일 9억 7,000만이 2026년 10월 6일 11억 7,000만이 됐습니다.

6월 27일 10억 3,000만은 1층 거래예요. 층 때문에 낮게 잡힌 값이라, 흐름은 중층 이상 거래로 읽는 게 맞습니다.

공식 시세는 아직 이 값을 못 따라왔어요. 2026년 10월 12일 기준 KB시세 상한은 11억 8,000만입니다. 한국부동산원 상한은 11억 5,000만이에요.

은행은 KB시세로 담보를 봅니다. 12억에 사면 담보 평가가 거래가보다 낮게 나와요.

2. 계약 직전 매물과 맞춰 보니

2-1. 10월 3일 12억·10월 6일 11억 7,000만, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약 직전인 9월 중순에 정해졌다고 봐야 해요.

아래는 2026년 9월 15일에 나와 있던 매물입니다. 10월 3일 거래도 사흘 차이라 같은 매물판에서 값이 맞춰졌어요.

두산 49평 호가는 12억에서 시작했어요. 동남향 두 건이 12억이었습니다.

12억 거래는 그 밴드 맨 아래에서 체결됐어요. 호가를 올려 쫓아간 거래가 아닙니다.

11억 7,000만 3층 거래는 더 아래예요. 같은 3층이 12억에 나와 있었으니 호가보다 낮게 산 편입니다.

14억 5,000만은 밴드 상단이에요. 북동향이고 수리 정보도 없어서, 그 높이를 설명할 이유는 표에 안 보입니다.

2-2. 옆 단지 평당가에 놓아 보면

같은 시점 동일하이빌뉴시티(주상복합) 47평은 15억부터였어요. 이 단지 평당가는 2,667만으로 두산보다 15% 높습니다.

월곡두산위브 42평은 남향 올수리가 12억이었어요. 같은 12억으로 두산은 49평을 산 거예요.

그러니까 12억은 이 동네 40평대 시장에서 튀는 값이 아닙니다. 같은 돈으로 더 넓은 면적을 산 거래예요.

3. 공개 뒤 매물판

매물판은 한 칸 올라섰어요. 2026년 10월 18일 기준 5건이 걸려 있습니다.

직전 실거래보다 낮은 호가는 한 건도 없어요. 11억대에 다시 살 길은 매물판에선 안 보입니다.

가장 낮은 12억은 116동 저층이에요. 즉시입주로 표기됐지만 세입자가 살고 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.

바로 들어갈 수 있는 매물만 보면 하단은 13억이에요. 13억 세 건은 같은 값이지만 사는 게 다릅니다.

수리비를 아끼려면 112동 18층이에요. 당장 이사하려면 116동 16층이고요. 전망을 원하면 116동 19층입니다.

4. 같은 예산, 다른 선택지

12억 안팎이면 성북구에서 고를 수 있는 40평대가 몇 곳 있어요. 평당가와 조건을 나란히 놓아 봤습니다.

평당가로는 두산이 네 단지 중 가장 낮아요. 같은 돈으로 더 넓게 사는 선택지입니다.

돈암힐스테이트는 더 새 집이에요. 2007년 준공이고 평당가가 가장 높습니다. 대신 면적은 40평이에요.

코오롱은 연식과 평당가가 두산과 가장 가까워요. 43평에 437세대로 규모가 작습니다.

동일하이빌뉴시티(주상복합)는 예산이 다른 후보예요. 계약 직전 호가가 15억부터였으니까요.

1,998세대 대단지라는 점은 두산만의 몫이에요. 거래가 꾸준히 나와 시세가 잘 잡히고, 팔 때도 유리합니다. 주차는 세대당 1.09대로 양호한 편이에요.

5. 입지와 시장 흐름, 짧게

5-1. 석계역 앞 대단지

석계역(1·6호선)까지 걸어서 4분이에요. 태릉입구역(6·7호선)도 11분 거리입니다.

위치만 놓고 보면 인근에서 중상위 블록이에요. 돈암힐스테이트 블록보다 위, 코오롱 블록보다는 아래입니다.

그런데 평당가는 그 입지보다 낮게 매겨져 있어요. 28년 된 구축이라 깎인 몫입니다. 입지만 보면 아직 덜 반영된 값이에요.

성북구에서 가장 높게 치는 곳은 길음동 일대예요. 석관동은 그보다 한 단계 아래로 평가받습니다. 정비사업으로 새 아파트가 모인 생활권을 시장이 더 높게 매긴 결과예요.

학군이 값을 끌어올리는 단지는 아니에요. 석계초가 걸어서 8분입니다. 석관중은 구 18개교 중 15위, 석관고는 12개교 중 9위예요.

용적률은 277%예요. 재건축 기대를 얹기는 어려운 수준입니다. 이 값은 살기 좋은 대형 평형의 값으로 보는 게 맞아요.

5-2. 시장과 같은 방향

우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 6개월 +6.4%예요. 서울은 +7.4%입니다. 두산은 이 흐름과 거의 같이 움직였어요.

관련 보도에 따르면 성북구는 2026년 들어 서울 25개 구 중 상승률이 가장 높았어요. 길음·장위뉴타운 정비사업이 배경으로 꼽힙니다.

그러니까 이번 12억은 혼자 튄 값이 아니에요. 구 전체가 오르는 흐름 위에 있습니다.

변수는 돈을 빌리는 비용이에요. 관련 보도에 따르면 2026년 10월 16일 기준 시중은행 주담대 변동금리 상단이 연 6%를 넘었습니다.

규제도 그대로예요. 서울 전역은 규제지역이자 토지거래허가구역입니다. 무주택자 주담대 LTV는 40%, 15억 이하 주택은 최대 6억까지예요. 1주택자가 한 채 더 사면 주담대가 안 나옵니다(LTV 0%).

실거주 목적 매수가 원칙인 시장이에요. 이번 12억도 들어와 살 사람이 받친 값일 가능성이 큽니다.

6. 그래서 12억은

이 거래가 단지에 남긴 신호는 분명해요. 남은 매물 5건이 모두 11억 7,000만 위에 있습니다. 두산 49평의 기준선이 12억 근처로 올라왔어요.