삼선푸르지오 31평 11억 1,000만 신고가, +18%가 말해주지 않는 것
삼선푸르지오 31평이 10층 11억 1,000만원에 거래돼 신고가를 찍었습니다. 직전 거래 대비 +18.1%라는데, 비교 대상이 1층 거래였어요. 실제로는 얼마나 오른 걸까요?
1. 막 공개된 11억 1,000만원
삼선푸르지오 31평이 11억 1,000만원에 팔렸습니다. 10층 거래예요.
계약은 2026년 10월 28일이었어요. 신고를 마치고 2026년 11월 7일에 공개됐습니다.
이 단지 31평 최근 실거래 가운데 가장 높은 값이에요. 직전 거래보다 +18.1% 올랐다는 숫자도 함께 붙었습니다. 그런데 이 숫자는 그대로 믿으면 곤란해요.
2. 이 거래를 뜯어보면
+18.1%는 1층과 비교한 숫자예요
바로 앞 거래는 2026년 10월 5일 1층 9억 4,000만원이었어요. +18.1%는 이 1층 거래와 견준 값입니다. 10층과 1층을 나란히 놓으면 오름폭이 커 보일 수밖에 없어요.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-28 | 10층 | 11억 1,000만 | 이번 거래 · 신고가 |
| 2026-10-28 | 2층 | 10억 8,000만 | 같은 날 계약 |
| 2026-10-05 | 1층 | 9억 4,000만 | +18.1%의 비교 기준 |
| 2026-08-26 | 7층 | 11억 | - |
| 2026-08-25 | 4층 | 11억 250만 | - |
| 2026-06-02 | 4층 | 10억 6,000만 | - |
| 2026-05-26 | 11층 | 10억 6,500만 | - |
| 2025-11-22 | 11층 | 9억 4,500만 | 약 1년 전 같은 시기 |
비슷한 층끼리 보면 그림이 달라요. 8월에는 4층이 11억 250만원, 7층이 11억원에 팔렸어요. 이번 10층 11억 1,000만원은 그보다 조금 위입니다.
그러니까 한 번에 뛴 게 아니에요. 8월에 올라선 11억대를 한 칸 더 다진 거래예요.
1년 전과는 차이가 분명합니다. 2025년 11월 22일 11층이 9억 4,500만원이었어요. 분기평균으로는 1년 11.2% 올랐는데, 비슷한 층 개별 거래로 보면 오름폭이 더 커 보여요.
같은 날 2층도 10억 8,000만원에 팔렸어요. 저층도 10억 후반에서 거래된 거예요. 10월 5일 1층 9억 4,000만원이 오히려 흐름에서 떨어져 있습니다.
2026년 10월 28일 11억 1,000만원 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약 직전, 2026년 10월 7일 무렵 매물을 보고 정해졌어요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 삼선푸르지오 31평 | 120동 저층 동남향 · 로얄동 표기 | 10억 9,000만 |
| 삼선푸르지오 31평 | 116동 2층 서남향 · 필로티 · 올수리 | 11억 8,000만 |
| 삼선푸르지오 31평 | 122동 8층 서남향 · 올수리 · 올확장 | 12억 |
| 꿈의숲푸르지오 32평 | 115동 6층 남향 · 전세 승계 | 10억 3,500만 |
| 꿈의숲푸르지오 32평 | 111동 4층 남향 · 임대차 승계 · 올확장 | 11억 |
| 꿈의숲푸르지오 32평 | 113동 6층 남향 · 입주일 협의 | 12억 |
| 월곡래미안루나밸리 32평 | 111동 고층 남향 · 기본형 | 12억 3,000만 |
| 월곡래미안루나밸리 32평 | 111동 12층 남향 · 확장 · 올수리 | 14억 |
| 월곡래미안루나밸리 32평 | 106동 6층 남향 · 확장 · 올수리 | 14억 |
당시 삼선푸르지오 호가는 10억 9,000만~12억이었어요. 위쪽 두 건은 올수리 매물이었고요.
10층 11억 1,000만원은 그 밴드의 아래쪽에서 맺어졌어요. 중층 이상인데 하단 가까이에서 샀습니다. 당시 호가 대비 잘 산 편이에요.
같은 날 2층 10억 8,000만원은 당시 최저 호가보다도 낮아요. 저층 값이 반영된 거래로 보입니다.
같은 돈이면 다른 선택지도 있었어요. 꿈의숲푸르지오는 4층 올확장이 11억, 6층이 12억이었어요. 다만 11억 매물은 임대차를 승계해야 했습니다.
월곡래미안루나밸리는 호가가 12억 3,000만원부터 시작했어요. 11억 1,000만원으로는 닿지 않는 가격대였습니다.
그 뒤 호가는 어디에 있나
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 기준 실거래 | 10억 8,000만 | 2026-10-28 · 2층 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 13건 | 2026-11-08 수집 |
| 호가 범위 | 10억 9,000만~12억 8,000만 | 전체 13건 |
| KB 시세(31평) | 10억 500만~11억 | 평균 10억 7,500만 · 2026-11-02 |
| 한국부동산원 시세(31평) | 10억~11억 | 평균 10억 5,000만 · 2026-11-02 |
13건 가운데 10억 8,000만원보다 낮은 호가는 하나도 없어요. 호가는 이미 신고가 위쪽에 자리 잡았습니다.
매물은 11억 3,000만원 언저리에 많이 몰려 있어요. 104동·105동·122동에 걸쳐 층과 입주 시점이 제각각입니다.
밴드 위쪽은 이유가 뚜렷해요. 104동 1층 11억 7,000만원은 올수리·전체확장이라 1층인데도 위에 있어요. 103동 14층 12억 8,000만원은 고층에 샷시까지 바꾼 올리모델링이에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 11억 7,000만원 | 104동 저층 남서향으로 집주인이 살던 올수리·확장된 집이라 손볼 것 없이 바로 들어가 지내기 좋습니다. |
| 11억 3,000만원 | 104동 고층 남서향이라 채광과 전망이 트여 있고, 집주인이 거주 중이라 입주 시점은 협의가 필요합니다. |
| 11억 3,000만원 | 122동 저층 남서향에 확장돼 공간이 넓고, 집주인이 깔끔하게 관리하며 살아온 집입니다. |
| 11억 3,000만원 | 104동 중간층 남서향으로 채광이 무난하고, 일정을 맞추면 비교적 빠른 입주도 가능합니다. |
| 11억원 | 120동 1층 남향이라 햇빛이 잘 들지만, 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵고 세입자를 승계해야 합니다. |
| 10억 9,000만원최저가허위 가능성 있음 | 120동 저층 남동향으로 아침 볕이 잘 들고 단지 숲과 광장을 가까이 끼고 있어 생활 환경이 쾌적합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 11억 3,000만원 | 105동 중간층 남서향에 확장까지 돼 있고 엘리베이터 이용이 편한 입구 쪽 동이라 다니기 수월합니다. |
| 11억 5,000만원 | 122동 고층 남동향으로 거실까지 확장해 개방감이 좋고, 집주인이 살고 있어 입주는 협의가 필요합니다. |
실거주라면 입주 시점도 따져야 해요. 밴드 하단 10억 9,000만원(120동 저층)은 2027년 4월 30일 입주가능이에요. 수집일 기준 6개월 안이라 실입주가 됩니다.
11억원(120동 1층)은 세입자가 살고 있어요. 입주가능일이 2027년 12월 28일이라 바로 들어갈 수는 없습니다.
3. 비슷한 가격대 단지와 견주면
삼선푸르지오 31평 평당가는 3,560만원이에요. 꿈의숲푸르지오 32평은 3,565만원이고요. 시장이 매긴 값이 거의 같습니다.
| 항목 | 삼선푸르지오 31평 | 꿈의숲푸르지오 32평 | 월곡래미안루나밸리 32평 |
|---|---|---|---|
| 준공 · 세대수 | 2008년 · 864세대 | 2010년 · 714세대 | 2007년 · 787세대 |
| 가까운 역 | 창신(6호선) 약 0.5km | 미아사거리(4호선) 약 0.8km | 월곡(6호선) 약 0.3km |
| 배정초 | 서울삼선초 약 0.3km | 서울숭인초 약 0.2km | 서울일신초 약 0.2km |
| 계약 직전 호가(2026-10-07) | 10억 9,000만~12억 | 10억 3,500만~12억 | 12억 3,000만~14억 |
| 6개월 변화(분기평균) | 5.2% | 15.4% | -3.7% |
꿈의숲푸르지오는 6개월 15.4% 올랐어요. 삼선푸르지오는 5.2%였고요. 먼저 오른 쪽과 뒤따라 오르는 쪽의 차이로 보입니다.
월곡래미안루나밸리는 역이 가장 가까워요. 호가가 12억대부터라 예산이 다른 후보입니다.
분기평균은 그 분기에 팔린 층·향에 따라 크게 흔들려요. 참고로만 보세요.
인근 신축은 가격대가 아예 달라요. 길음역롯데캐슬트윈골드는 평당 5,620만원이에요. 롯데캐슬클라시아는 평당 5,212만원입니다.
삼선푸르지오는 신축의 반값대 이상 차이가 나요. 준공 18년차 구축이 받는 값이고, 그만큼 진입 문턱이 낮습니다.
4. 이 거래, 어떻게 볼까
실거주라면 지금 매물로도 고를 만해요. 입주 시점이 맞는 11억 초반 매물이 여럿 있습니다.
투자 목적이라면 문이 좁아요. 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다.
기다릴 신호는 하나예요. 중층 거래가 11억대에서 한두 건 더 나오면 이 값이 자리 잡은 겁니다.
피할 조건도 하나예요. 수리도 층도 내세울 게 없는데 12억대인 매물은 서두를 이유가 없어요.
5. 배경: 입지와 규제, 시장 흐름
입지
창신역(6호선)이 약 0.5km예요. 보문역(6호선·우이신설선), 한성대입구역(4호선)도 걸어서 닿습니다.
학교가 가까워요. 서울삼선초가 약 0.3km예요. 한성여고는 도보 2분, 한성여중은 도보 4분 거리입니다.
이 블록은 같은 동네 안에서 입지 평가가 높은 편이에요. 그런데 평당가는 입지 평가보다 낮게 매겨져 있어요. 입지 대비 값이 덜 반영된 상태입니다.
성북구에서 가장 높게 평가받는 곳은 길음동 생활권이에요. 신축 대단지가 모여 있는 곳이라 차이가 큽니다. 시장이 그렇게 평가한 결과예요.
관련 보도에 따르면 인근 삼선5구역 재개발이 진행돼 왔어요. 주변이 새 아파트로 바뀌면 이 격차가 좁혀질 여지가 있습니다. 창신역 쪽 길이 가파르다는 후기도 있으니 직접 걸어 보세요.
주차는 세대당 1.3대로 양호한 편이에요. 용적률은 230%라 재건축을 기대할 단지는 아닙니다.
규제
서울 전역은 투기과열지구이자 조정대상지역이에요. 토지거래허가구역이라 아파트는 실거주 목적으로 사야 합니다.
세입자가 있는 매물은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요. 120동 1층 세안고 매물이 여기에 해당합니다.
무주택자 LTV는 40%예요. 15억 이하 주택이라 대출 상한은 6억입니다. 담보가치는 KB 시세로 잡고, 6개월 안에 전입해야 해요.
1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 막혀요.
시장 흐름
우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 6개월 +6.7% 올랐어요. 서울은 +8.0%입니다.
이번 거래 하나로 계산하면 삼선푸르지오는 구 평균을 11.4%p 웃돌아요. 그런데 이 계산도 1층 거래가 기준이에요.
분기평균으로 보면 6개월 5.2%예요. 비슷한 가격대 단지 평균 7.9%보다 낮습니다.
시장을 거슬러 혼자 튄 거래는 아니에요. 오르는 흐름을 뒤따라 값을 맞춰 가는 쪽에 가깝습니다. 그래서 11억 초중반까지는 흐름에 맞는 값으로 봐요.