문정래미안 33평 21억 3,000만 신고가, 호가보다 낮게 산 거래

문정래미안 33평이 21억 3,000만원에 팔렸습니다. 단지 33평 신고가예요.

계약일은 2026년 10월 13일, 12층입니다. 신고를 거쳐 2026년 10월 22일 공개됐어요.

그런데 계약 직전 매물을 펼쳐 보면 다른 그림이 나옵니다. 이 값은 당시 단지에 나온 가장 낮은 호가보다도 낮았거든요.

1. 9개월 만에 나온 신고가

직전 거래는 2026년 1월 8일 18층 19억 8,500만원이었어요. 최근 실거래 목록을 보면 그 뒤로 이 거래가 처음입니다.

1년 전 같은 시기와 견줘 보세요. 2025년 10월 20일 11층이 17억 9,000만원이었습니다. 비슷한 중층끼리 놓으면 1년 새 3억원 넘게 올랐어요.

단지의 6개월 변화율은 0.0%로 찍혀 있습니다. 오르지 않아서가 아니에요. 그 사이 거래가 없어 분기 평균이 1월 값에 멈춰 있었던 겁니다.

공식 시세는 아직 이 값을 못 따라왔어요. 2026년 10월 12일 기준 KB시세는 18억~20억 3,500만원입니다. 한국부동산원은 18억 5,000만~20억 5,000만원이고요.

이번 거래는 두 기관 상단을 모두 넘었습니다. 은행 대출은 KB시세로 담보를 잡아요. 그래서 실거래와 KB 사이 간격만큼 현금이 더 필요합니다.

2026년 10월 13일 21억 3,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 받아야 합니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 맞춰진 건 2026년 9월 22일 무렵입니다.

당시 단지 호가 하단은 21억 8,000만원이었습니다. 그것도 저층 동향이었어요. 12층이 그보다 낮은 값에 체결됐습니다.

그 하단 매물은 입주가 2027년 4월이었어요. 스냅샷 기준으로 6개월을 넘깁니다. 바로 들어가 살 집으로는 고르기 어려웠다는 뜻이에요.

옆 단지와 견줘도 같습니다. 코오롱 고층과 송파삼성래미안 8층이 21억 8,000만원대였어요. 이번 거래는 그 둘보다도 아래에서 맺어졌습니다.

2. 지금 매물로 다시 보면

실거래보다 낮은 매물은 딱 1건입니다. 123동 저층 동향 21억원, 올수리 매물이에요.

저층을 빼면 21억 3,000만원 아래 매물은 없습니다. 그러니까 지금 이 값에 중층 이상을 사기는 어렵다는 얘기예요.

호가는 22억~22억 7,000만원에 몰려 있습니다. 127동 고층 남향 올수리가 22억 5,000만원과 22억 7,000만원이에요. 같은 33평이라도 남향·고층·수리가 겹치면 이 대역에 섭니다.

22억원짜리 123동 저층 남동향은 설명에 세입자 거주가 적혀 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다. 131동 저층 남동향은 2027년 1월 1일 입주라 6개월 안에 들어갈 수 있고요.

최상단은 105동 고층 동남향 24억원입니다. 트인 조망을 내세운 매물이에요. 조망 근거가 확인되면 상단에 선 이유가 됩니다.

세 단지 평당가는 거의 붙어 있어요. 같은 가격대에서 성격이 다른 선택지입니다.

코오롱은 역이 가깝고 연차가 가장 오래됐어요. 문정래미안은 세대수와 연차, 초등학교 거리가 강점입니다. 송파삼성래미안은 그 중간쯤이에요.

현재 매물로도 견줘 보세요. 코오롱은 103동 저층 올수리 21억원, 105동 9층 올수리 22억원이 있어요. 송파삼성래미안은 101동 중층 21억 7,900만원, 104동 20층 올수리 22억 8,000만원이 있습니다.

세 단지 모두 21억~23억 대역입니다. 22억 5,000만원 안쪽이면 문정래미안 고층 남향 올수리를 고를 수 있어요. 역 거리가 우선이면 같은 돈으로 코오롱이 후보가 됩니다.

3. 이 거래를 어떻게 볼까

이 거래가 단지에 주는 신호는 바닥입니다. 12층이 21억원대 초반에 팔렸어요. 이제 중층 이상은 그 아래로 내려오기 어렵다는 기준선이 생겼습니다.

피할 조건도 분명해요. 수리도 조망도 없는데 23억원 넘게 부르는 매물입니다. 그건 이번 거래가 만든 기준선과 거리가 멉니다.

4. 단지와 입지, 짧게

문정래미안은 1,696세대 대단지입니다. 2004년 준공, 22년차 구축이에요. 세대당 주차는 1.92대로 강남 신축보다도 넉넉합니다.

약점은 역 거리예요. 경찰병원역·문정역·개롱역 모두 걸어서 11~14분입니다. 세 노선을 다 쓸 수 있지만 역 앞 단지는 아닙니다.

학군은 강점이에요. 서울문정초가 도보 3분입니다. 중학교는 문정중(구 13/29위), 송파중(구 10/29위)에 배정될 수 있어요.

입지만 보면 이 블록은 송파 안에서 중위권입니다. 코오롱·송파삼성래미안 블록이 위치로는 더 위예요. 문정래미안은 대단지·주차·학교 덕에 입지보다 조금 높게 값이 매겨져 있습니다.

송파 최상위 생활권은 잠실동입니다. 리센츠 33평이 평당 1억 243만원, 잠실르엘 30평이 평당 1억 2,101만원이에요. 문정래미안 평당 6,851만원과는 가격대가 다릅니다.

그 차이는 한강 접근과 역세권, 상권에서 나와요. 시장이 오래 그렇게 평가해 왔습니다. 짧은 기간에 좁혀질 간격은 아닙니다.

용적률은 292%로 재건축 사업성은 낮은 편이에요. 언론 보도에 따르면 단지는 리모델링을 추진해 왔습니다. 2021년 주민 카페에서 동의율 70% 이상이 나왔다는 내용이에요. 현재 진행 단계는 확인된 자료가 없어 값에 얹어 보긴 이릅니다.

5. 큰 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터로 보면 송파구 33평은 6개월 새 13.2% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다.

문정래미안 6개월 수치는 구 평균을 5.9%p 밑돌았습니다. 서울 평균과는 거의 같이 움직였고요. 거래가 멈춘 동안 구 흐름에서 뒤처져 보였던 겁니다.

이번 신고가는 그 간격을 메운 움직임으로 읽혀요. 혼자 튄 게 아니라 시장 순풍을 늦게 탄 쪽입니다. 유사 단지 6개월 평균도 -0.1%로 단지와 거의 같은 자리예요.

규제는 매수 방식을 좁힙니다. 서울 전역 아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

대출도 빡빡해요. 15억 초과 25억 이하 주택은 주담대 한도가 4억원입니다. 무주택자 LTV는 40%이고, 유주택자 추가 매수는 주담대가 막혀 있어요.

정리하면 이렇습니다. 흐름은 순풍이고, 이번 값은 그 흐름 안에 있어요. 남은 건 내 예산으로 22억원대 매물 중 어떤 조건을 고르느냐입니다.