명일GS 35평 15억 1,200만 신고가, 계약 직전 매물과 맞춰 보니

명일GS 35평이 15억 1,200만원에 팔렸습니다. 13층 거래이고, 이 단지 35평 신고가예요.

계약일은 2026년 10월 14일입니다. 공개는 10월 16일에 됐어요. 신고가 끝나 막 등록된 거래입니다.

직전 거래는 6월 11일 3층 14억 7,500만원이었어요. 그보다 2.5% 높습니다. 오른 폭이 크진 않아요. 대신 15억 선을 넘겼다는 점이 의미가 있습니다.

1. 이 거래, 어디쯤 놓여 있나

먼저 최근 거래를 줄 세워 봤습니다. 1년 전 같은 시기 거래도 함께 넣었어요.

5월의 9억, 9억 5,000만 거래는 직거래입니다. 중개 거래와 값이 너무 동떨어져요. 시세 흐름을 볼 땐 빼고 보세요.

흐름은 뚜렷합니다. 6월에는 3층이 14억 7,500만원에 팔렸어요. 이번엔 13층이 15억 1,200만원입니다. 저층 값이 먼저 올라왔고, 중층이 그 위를 덮었어요.

1년 전 같은 시기엔 11층, 21층이 모두 12억이었습니다. 개별 거래끼리 보면 3억원 넘게 올랐어요. 분기 평균으로 잡은 1년 상승률 16.6%보다 훨씬 큰 폭입니다. 분기 평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 많이 흔들려요.

길게 보면 오름세가 이어져 왔습니다. 시세는 2024년 4월 5일 9억 1,274만원이었어요. 2026년 10월 15일엔 15억 3,727만원입니다. 약 2년 반 동안 68% 올랐어요.

1-1. 10월 14일 15억 1,200만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 허가 절차가 있어요. 가격 합의는 신고 계약일보다 3주쯤 앞섭니다. 그래서 9월 23일 시점 매물과 견줘 봤어요.

같은 단지 35평 호가는 14억 6,000만~15억 8,000만원이었어요. 15억 1,200만원은 그 사이 중간쯤입니다.

같은 13층에 특올수리 매물이 15억 8,000만원에 나와 있었어요. 이번 거래는 그보다 6,800만원 낮습니다. 수리 상태를 모르니 단정은 어려워요. 그래도 당시 호가 상단을 따라간 거래는 아닙니다.

옆 단지와도 견줘 볼게요. 같은 돈이면 길동우성 32평 고층 올수리(14억 8,000만원)를 사고도 남았어요. 둔촌역청구 32평 고층 남향은 13억대였습니다.

다만 평형이 다릅니다. 명일GS는 35평, 두 단지는 31~32평이에요. 평당가로 보면 명일GS 4,392만원, 길동우성 4,225만원입니다. 평당으로는 차이가 크지 않아요. 세 평 넓은 집에 조금 더 낸 거래로 읽힙니다.

1-2. 지금 나온 매물과 견주면

11건 중 7건은 이 거래보다 높게 나와 있어요. 파는 쪽은 이미 15억대 중후반을 보고 있습니다.

낮은 4건도 속을 봐야 해요. 2건은 저층입니다. 저층이라 낮은 거예요.

남은 2건 중 14억 6,000만원은 101동 고층 남향입니다. 하지만 전세를 끼고 있어요. 입주는 2027년 10월 초순이라 바로 들어갈 수 없습니다.

실거주라면 선택지는 하나로 좁혀져요. 102동 중층 남향, 올수리·확장 매물 15억원입니다. 즉시입주이고, 이번 거래와 거의 같은 값이에요.

공식 시세와도 맞춰 봤어요. 이번 거래는 KB 상한 15억원을 살짝 넘습니다. 한국부동산원 범위(14억~15억 6,000만원) 안에는 들어와요.

세 단지 모두 5호선 역이 가깝습니다. 길동우성은 같은 32평대라도 호가가 13억 4,500만~14억 8,000만원이에요. 저층 남향 올수리가 아래쪽, 고층 동향 올수리·샤시 교체가 위쪽입니다. 층과 수리 상태로 값이 갈리는 게 그대로 보여요.

2. 이 거래가 단지에 주는 신호

우리 실거래 데이터로 보면 강동구는 6개월 새 12.1% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다. 명일GS는 분기 평균으로 2.0%에 그쳤어요.

단지가 구 흐름을 한참 밑돌았던 겁니다. 게다가 우리 데이터엔 7~9월 35평 거래가 잡히지 않았어요. 평균이 6월 값에 멈춰 있었던 거죠.

이번 거래는 뒤처졌던 값을 따라잡는 성격이 큽니다. 저층 14억 7,500만원 위에 중층 15억 1,200만원이 놓였어요. 층 차이를 생각하면 무리한 값은 아닙니다.

다만 아직 한 건입니다. 15억대가 굳었다고 말하긴 이릅니다. 다음 중개 거래가 15억 근처에서 나오는지 봐야 해요.

3. 배경: 입지와 학군

명일역(5호선)이 약 0.3km, 도보 5분이에요. 굽은다리역도 걸어서 7분입니다. 명일 전통시장이 가까워 생활이 편해요.

블록 자체는 길동우성·둔촌역청구 쪽보다 높게 평가받는 자리입니다. 그런데 평당가는 그 자리값에 한참 못 미쳐요. 27년 된 복도식 구축이라 깎인 몫으로 봅니다.

이 차이를 재건축으로 메우긴 어려워요. 관련 보도에 따르면 용적률이 380%라 사업성이 낮다는 평가입니다. 주차는 세대당 1.06대로 양호한 편이에요.

강동구 최상위 생활권은 고덕동입니다. 명일동은 그보다 한 단계 아래로 평가받아요. 고덕그라시움 평당가는 6,892만원, 올림픽파크포레온은 8,274만원입니다. 신축은 가격대가 다른 선택지예요.

격차가 좁혀질 여지는 있습니다. 보도에 따르면 9호선 연장선이 2028년 고덕역에 들어와요. 2026년 8월 28일엔 명일동 상업지역 용적률·높이 완화안이 수정 가결됐습니다.

배정초는 서울명원초로 도보 7분이에요. 성덕여중은 구 19개교 중 4위입니다. 명일여고(13개교 중 6위), 성덕고(7위)도 도보 6분이에요.

4. 배경: 시장 흐름과 규제

한국부동산원 9월 조사에 따르면 서울 아파트 상승폭은 7월 1.27%에서 9월 0.74%로 줄었어요. 강동구는 0.14%였습니다. 오름세가 이어지되 속도는 느려지는 중이에요.

금리도 부담입니다. 보도에 따르면 2026년 8월 은행 주담대 금리는 4.66%였어요. 대출로 값을 끌어올리긴 어려운 환경입니다.

이 단지는 서울 전역과 같이 토지거래허가구역입니다. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 해요. 전세 낀 매물은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.

정리하면 이번 거래는 큰 흐름을 늦게 탄 쪽입니다. 시장은 식어 가는데 혼자 튄 거래는 아니에요. 그래서 실거주라면 15억 안팎이 기준선입니다. 그 위는 이유가 있는 매물만 보세요.