마곡수명산파크7단지 33평 11억 4,700만, 단지 최고가 경신

마곡수명산파크7단지 33평이 11억 4,700만원에 팔렸습니다. 이 단지 최고가입니다.

계약일은 2026년 9월 11일, 11층이에요. 신고가 끝나 이제 막 공개됐습니다.

직전 거래는 7월 10일 11억 1,000만원이었어요. 같은 11층끼리 두 달 만에 3,700만원이 붙었습니다.

1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

올해 이 단지 33평은 계단을 밟듯 올라왔습니다. 1월 9억 중후반, 4~5월 10억 안팎, 7월 11억 1,000만이었어요.

그리고 9월에 11억 4,700만원입니다. 한 번 튄 게 아니라 이어진 흐름의 끝자락이에요.

1년 전 같은 시기를 보세요. 2025년 9월 20일 10층이 8억 9,500만원이었습니다.

고층끼리만 놓고 보면 1년에 2억 5,200만원이 올랐어요. 분기평균 기준 +24.3%와 방향이 같습니다.

2. 그래서 잘 산 값일까

2-1. 계약 직전 매물과 복기

가격이 실제로 합의된 건 2026년 8월 21일 무렵입니다. 서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸리거든요.

그 시점에 이 단지와 대안 단지에 뭐가 나와 있었는지 보겠습니다.

당시 이 단지에 나와 있던 건 모두 저층이었습니다. 올수리·확장을 얹고도 11억~11억 4,000만이었어요.

이번에 팔린 건 11층입니다. 저층 올수리 매물 상단보다 700만원 더 주고 고층을 잡은 셈이에요.

같은 33평이라도 층·향·수리 여부로 값이 갈립니다. 저층 올수리 상단과 고층이 700만원 차이라면, 고층을 산 쪽이 값을 잘 맞춘 겁니다.

대안도 마땅치 않았어요. 강변한솔솔파크 32평은 12억 7,000만부터였고, 그중 둘은 세를 안고 있어 바로 들어갈 수 없었습니다.

등촌보람2차는 11억이었지만 31평입니다. 같은 돈으로 평수를 줄여야 했던 거죠.

2-2. 평당가로 보면 이 값의 자리

총액이 아니라 평당가로 봐야 자리가 보입니다. 이 단지 33평 평당가는 3,348만원이에요.

이 표의 뜻은 분명합니다. 1990년대 준공 단지들은 이미 넘어섰어요.

반대로 바로 옆 1·2단지와는 아직 평당 300만원대 차이가 남아 있습니다. 준공 연도는 오히려 7단지가 한 해 뒤예요.

1·2단지 33평 안팎 호가는 8월 21일 기준 12억 9,000만~15억 5,000만에 걸쳐 있었습니다. 같은 생활권, 비슷한 연차인데 이 격차가 남아 있다는 게 이번 거래의 의미예요.

3. 지금 나와 있는 매물은 3건뿐

이번 실거래가 왜 중요한지는 매물을 보면 더 분명합니다. 33평 매물은 3건이 전부예요.

세 건이 모두 11억원입니다. 층도 향도 컨디션도 다른데 호가가 같아요.

이건 호가가 실거래를 아직 못 따라왔다는 신호로 읽힙니다. 9월 11일 거래는 11억 4,700만이었으니까요.

그중 709동은 세를 안고 있습니다. 입주는 2027년 2월 하순이라 바로 들어갈 수 없어요.

실입주로 쓸 수 있는 건 707동 7층과 708동 1층입니다. 중층에 올수리인 707동이 층 조건까지 갖췄어요.

4. 이 거래를 어떻게 봐야 하나

5. 이 값을 받쳐주는 것들

단지는 2008년 준공, 643세대입니다. 33평이 248세대로 주력이에요.

주차는 세대당 1.1대로 양호한 편입니다. 용적률은 193%로 낮은 편이에요.

학교는 가깝습니다. 수명중학교가 도보 2분, 수명고등학교가 도보 4분이에요.

덕원중은 도보 10분에 시군구 5위, 덕원여고는 도보 8분에 3위입니다. 걸어서 닿는 거리에 상위권 학교가 있다는 뜻이죠.

입지는 내발산동입니다. 강서구 최상위 생활권인 마곡동보다는 한 단계 아래로 평가받아요.

대신 마곡 인프라를 그대로 씁니다. 업무단지 직주근접, 발산·마곡나루 상권, 서울식물원이 생활 반경 안에 있어요.

마곡지구 개발은 계속 진행 중입니다. 서울식물원 주변 특별계획구역, 발산역 인근 역세권 복합개발 지구단위계획 같은 사업들이에요.

이런 게 쌓이면 내발산동과 마곡동의 간격은 좁아집니다. 이 단지가 앞으로 채워갈 자리도 거기 있어요.

6. 시장 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 3개월 +4.1%입니다. 서울도 같은 +4.1%예요.

이 단지 33평은 6개월 +14.8%였습니다(분기평균 기준). 같은 예산대 유사군 평균이 6개월 +4.4%였으니 크게 앞선 움직임이에요.

지역이 같이 오른 키맞추기만으로는 설명이 안 됩니다. 이 단지가 앞서 끌었다고 보는 게 맞아요.

관련 지표에 따르면 2026년 8월 강서구 주택종합 매매가격은 전월 대비 1.10% 올랐습니다. 서울 전체(0.97%)보다 높았어요.

다만 순풍만 있는 건 아닙니다. 한국은행은 2026년 7월과 8월에 기준금리를 올려 연 3.00%가 됐어요.

스트레스 DSR 3단계로 대출 한도도 줄었습니다. 자금 조달은 전보다 빡빡해진 방향입니다.

7. 살 때 알아둘 규제

서울 전역은 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 동시에 아파트는 토지거래허가구역 대상이에요.

허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 갭투자는 원칙적으로 막혀 있어요.

다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료 시까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 709동 세안고 매물이 여기에 해당할 수 있어요.

실제 대출액은 LTV 한도와 DSR 한도 중 적은 쪽으로 정해집니다. LTV 계산의 담보가치는 KB시세를 씁니다.

2026년 9월 7일 기준 KB시세는 하한 10억 2,000만, 평균 10억 6,000만, 상한 11억 2,000만원입니다. 한국부동산원은 평균 10억 7,000만원으로 조금 다릅니다.

정리하면 이렇습니다. 9월 11일 11억 4,700만원은 단발이 아니라 이어진 재평가의 최신 지점이에요.

그런데 호가 3건은 아직 11억원에 머물러 있습니다. 실거래와 호가 사이에 벌어진 이 틈이, 지금 이 단지를 보는 이유입니다.