롯데캐슬골드파크1차 35평 12억 9,500만, 직전보다 +13.6%의 정체
금천구 독산동 롯데캐슬골드파크1차 35평에서 12억 9,500만원 거래가 막 공개됐습니다. 직전 실거래보다 1억 5,500만원 높은 값인데, 이 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유가 있습니다.
1. 12억 9,500만원, 5층에서 나온 값
롯데캐슬골드파크1차 35평이 12억 9,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 8일, 5층입니다.
신고가 끝나 2026년 9월 17일에 막 공개됐어요. 직전 실거래보다 +13.6%입니다.
숫자만 보면 한 달 만에 1억 5,500만원이 뛴 셈이죠. 그런데 이 비교는 층이 다릅니다.
2. +13.6%의 정체는 층 차이입니다
직전 거래는 2026년 8월 20일 1층 11억 4,000만원이었어요. 1층과 5층을 맞붙인 변화율입니다.
같은 달 27층은 12억 8,000만원에 팔렸습니다. 이번 5층 12억 9,500만원과 거의 같은 값이죠.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-08 | 5층 | 12억 9,500만원 |
| 2026-08-20 | 1층 | 11억 4,000만원 |
| 2026-08-19 | 27층 | 12억 8,000만원 |
| 2026-07-02 | 9층 | 12억 6,000만원 |
| 2026-06-14 | 6층 | 12억 9,000만원 |
| 2026-05-23 | 19층 | 13억원 |
| 2026-05-09 | 17층 | 12억 6,000만원 |
표를 보면 층별로 값이 두 층으로 갈립니다. 1~2층은 11억 4,000만원대예요. 5층 위로는 12억 중후반에서 13억 사이입니다.
2026년 6월 14일 6층이 12억 9,000만원이었어요. 석 달 뒤 5층이 12억 9,500만원입니다. 저층대만 놓고 보면 사실상 제자리입니다.
2026-09-08 12억 9,500만 거래, 가격 합의 시점 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 정해진 건 계약일보다 앞섭니다. 2026년 8월 18일 시장을 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 롯데캐슬골드파크1차 35평 | 102동 5층 남향 · 에어컨·인테리어, 주인 거주 | 12억 5,000만원 |
| 롯데캐슬골드파크1차 34평 | 102동 저층 남향 · 올인테리어, 주인 거주 | 13억 5,000만원 |
| 롯데캐슬골드파크1차 34평 | 105동 중층 남향 · 로얄동 로얄층, 내부상태 최상 | 15억원 |
| 금천롯데캐슬골드파크3차 36평 | 306동 저층 남향 · 입주 협의, 전실 에어컨 | 12억 5,000만원 |
| 금천롯데캐슬골드파크3차 36평 | 306동 중층 남향 · 일조·전망 좋은 동 | 14억원 |
| 롯데캐슬골드파크2차(주상복합) 35평 | 202동 고층 서남향 · 이사 협의, 사계절 뷰 | 12억원 |
| 롯데캐슬골드파크2차(주상복합) 35평 | 201동 40층 남향 · 전실 에어컨·중문, 실입주 | 13억원 |
같은 단지 5층 호가가 12억 5,000만원이었습니다. 실제 거래는 12억 9,500만원이었어요.
그러니 당시 호가 밴드에서 싸게 산 거래는 아닙니다. 다만 동과 내부 컨디션이 같다는 보장은 없습니다. 같은 5층이라도 동이 다르면 값이 갈립니다.
같은 돈이면 다른 선택지도 있었어요. 2차 201동 40층 남향이 13억원이었습니다. 3차 306동 저층은 12억 5,000만원이었고요.
정리하면 밴드 한가운데서 성사된 거래입니다. 횡재도 아니고 무리한 값도 아니에요.
3. 지금 호가는 실거래보다 위에 있습니다
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 최근 실거래 | 12억 9,500만원 (2026-09-08 · 5층) |
| 현재 호가 범위 | 13억 5,000만원 ~ 14억 5,000만원 |
| 직전 실거래보다 싼 매물 | 0건 / 6건 |
| KB부동산 일반가(2026-09-07) | 12억 4,250만원 (상한 13억 1,000만원) |
| 한국부동산원 평균(2026-09-07) | 12억 2,500만원 (상한 13억원) |
나와 있는 6건 중 실거래보다 낮은 호가는 없습니다. 가장 낮은 호가도 13억 5,000만원이에요. 실거래와 5,500만원 차이가 납니다.
공식 시세는 더 아래에 있습니다. KB 일반가가 12억 4,250만원이고 상한이 13억 1,000만원이에요. 대출 한도는 KB시세로 잡히니 이 격차를 감안하셔야 합니다.
| 동·층·향 | 컨디션 | 입주 | 호가 |
|---|---|---|---|
| 104동 저층 남향 | 올수리+풀옵션, 안양천 트인뷰 | 2027년 05월 하순 (세안고) | 13억 5,000만원 |
| 106동 저층 남향 | 시스템에어컨, 일조 좋음 | 즉시입주 / 입주일 협의 | 13억 5,000만원 |
| 105동 중층 남향 | 올수리, 내부상태 최상 | 2027년 03월 하순 (세안고) | 14억원 |
| 110동 중층 남향 | 협의입주 관리매물 | 20270702 (세안고) | 14억원 |
| 106동 26층 남향 | 막힘없는 뷰, 주인 거주 | 즉시입주 | 14억원 |
| 106동 고층 남향 | 조망·채광 우수, 시스템에어컨 | 2027년 07월 중순 (세안고) | 14억 5,000만원 |
호가가 갈리는 이유는 층과 컨디션입니다. 저층 두 건이 13억 5,000만원으로 밴드 하단이에요. 조망이 열린 106동 고층이 상단입니다.
실거주로 보면 선택지가 더 좁아집니다. 6건 중 네 건이 2027년까지 세를 안고 있어요. 수집 시점 기준으로 바로 들어갈 수 있는 건 106동 26층 14억원입니다. 106동 저층 13억 5,000만원은 즉시입주로 적혀 있지만 설명이 입주일 협의라, 일정 확인이 필요합니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 13억 5,000만원최저가 | 104동 저층 남향으로 안양천이 트여 채광이 괜찮고 올수리에 가전까지 갖춰졌지만, 전세를 낀 물건이라 2027년 5월 하순 세입자가 나간 뒤라야 실입주가 가능합니다. |
| 13억 5,000만원최저가 | 106동 저층 남향이라 햇볕이 잘 들고, 입주 시점은 협의할 수 있어 실수요자가 들어가기 무난합니다. |
| 14억원 | 105동 중층 남향으로 안쪽까지 손봐둔 올수리 상태라 깔끔하지만, 전세가 껴 있어 2027년 3월 하순 세입자가 빠진 다음에야 들어갈 수 있습니다. |
| 14억원 | 110동 중층 남향으로 관리가 되어온 물건이나, 전세를 안고 있어 당장 실입주는 어렵고 입주 시점은 확인이 필요합니다. |
| 14억원 | 106동 고층 남향이라 채광과 전망이 시원하게 트여 있고 현재 주인이 살고 있어 입주 일정은 협의로 조율할 수 있습니다. |
| 14억 5,000만원 | 106동 고층 남향으로 햇볕과 조망이 뛰어나지만, 전세가 껴 있어 2027년 7월 중순 이후라야 실입주가 가능합니다. |
4. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까
기다릴 신호는 하나입니다. 고층에서 13억원대 거래가 다시 찍히는지 보세요. 그게 나오면 현재 호가가 근거를 얻습니다.
피할 조건도 분명합니다. 수리도 조망도 없는데 14억원을 부르는 매물이에요. 같은 돈이면 3차 고층 올수리 매물이 14억원에 나와 있습니다.
5. 배경 — 단지와 시장
1차는 2016년 준공 10년차 준신축입니다. 1,743세대 11개 동이고 주차는 세대당 1.3대예요. 대단지치고 넉넉한 편입니다.
1호선 금천구청역이 도보 6분 거리입니다. 서울금나래초는 도보 4분이에요.
중학교는 안천중이 금천구 9곳 중 2위, 고등학교는 문일고가 6곳 중 2위입니다. 다만 중고등학교는 초등학교보다 거리가 있습니다.
독산동은 금천구 안에서 가장 상위 생활권입니다. 1차의 평당가는 이 자리의 입지값 위에 얹혀 있어요. 브랜드와 대단지 프리미엄이 붙은 상태로 읽힙니다.
주변 호재도 있습니다. 관련 보도에 따르면 독산1·2·3구역이 신속통합기획으로 재개발을 추진 중이고, 신안산선 신독산역도 개통이 예정돼 있습니다. 다만 일정은 사업 단계마다 달라질 수 있어요.
거시는 어떨까요. 우리 실거래 데이터 기준 금천구는 3개월 -0.3%로 주춤합니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.
이 단지는 6개월 +9.6%로 유사군을 크게 앞섰습니다. 구 흐름을 탄 게 아니라 단지가 앞서 나간 모양이에요. 대단지라 수요가 먼저 몰리는 자리이긴 합니다.
다만 순풍은 아닙니다. 기준금리가 오르면서 주담대 금리도 올라가는 중이고, DSR 규제도 그대로예요. 호가를 따라 올라가기보다 실거래가 따라붙는지를 보는 편이 낫습니다.