두산 21평 5억 3,800만 신고가, 같은 6층끼리 붙여 보니 +9.8%

노원구 상계동 두산 21평이 5억 3,800만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가예요.

계약은 2026년 9월 22일이었어요. 신고를 거쳐 10월 17일에 공개됐습니다. 직전 거래보다 9.8% 높습니다.

1. 같은 6층이 한 번 더 팔렸다

이 거래는 비교가 쉽습니다. 직전 거래도 6층이었거든요. 층이 같으니 층 차이로 생긴 값이 아닙니다.

8월 8일 6층은 4억 9,000만원이었어요. 9월 22일 6층은 5억 3,800만원입니다. 같은 층에서 한 번 더 올라섰습니다.

5월부터 계단처럼 올라왔습니다. 4억 4,500만, 4억 7,700만, 4억 8,700만, 4억 9,000만 순이에요. 이번 거래는 그 계단의 다음 칸입니다.

8월 4일 1층 4억 1,700만원은 흐름에서 떼어 보세요. 1층이라 값이 낮게 나왔습니다.

1년 전 거래와도 대 볼게요. 2025년 10월 18일 15층이 4억 2,500만원이었습니다. 분기평균으로는 1년 3.8%인데, 개별 거래로 보면 차이가 훨씬 큽니다. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 출렁이거든요.

2. 계약 직전 시장에서 이 값은 어디였나

9월 22일 5억 3,800만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 가격 합의부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 9월 1일 매물이 실제 경쟁 상대였습니다.

당시 두산 21평 호가는 5억 4,000만원이었어요. 샷시까지 손본 특올수리 집이었습니다. 이번 거래는 그보다 조금 아래에서 맺어졌어요.

옆 단지 20평 올수리도 같은 자리에 있었습니다. 은빛1단지 4층 서향이 5억 3,000만원. 은빛2단지 4층 남향이 5억 4,000만원이었어요.

그러니까 이 거래는 시장 밴드 한가운데입니다. 당시 호가 대비 무리하게 산 거래는 아닙니다. 그렇다고 싸게 잡은 거래도 아니에요.

평당가로 보면 두 단지 사이

평당가로 보면 두산은 둘 사이에 있습니다. 은빛1단지보다 높고 은빛2단지보다 낮아요.

역은 두산이 가장 가깝습니다. 세대수와 연식은 은빛 쪽이 유리해요. 성격이 다른 선택지입니다.

은빛1단지 호가 밴드가 넓은 건 이유가 있어요. 하단 4억 5,000만은 1층 서향 세안고입니다. 상단 5억 7,000만은 2층 남향 올수리예요. 향과 입주 조건이 다르면 값이 갈리는 게 정상입니다.

3. 신고가 뒤, 매물은 전부 그 위에

신고가보다 낮은 호가가 한 건도 없습니다. 매도자들이 이 값을 바닥으로 보고 있다는 뜻이에요.

매물 3건은 모두 101동 동향입니다. 13층이 5억 5,000만원으로 밴드 하단이에요. 수리 표기는 없고, 조망과 역 접근을 내세웁니다. 2층과 중층은 5억 6,000만원, 둘 다 올수리예요.

실거주 쪽 소식은 좋습니다. 세 건 모두 6개월 안에 들어갈 수 있어요. 2층은 즉시입주, 13층은 2026년 12월 하순입니다. 중층은 2027년 1월 22일로 입주일 협의가 필요해요.

4. 이 거래가 단지에 주는 신호

실거주라면 역 가까운 걸 가장 크게 보세요. 수락산역까지 걸어서 2~3분입니다. 이 장점에 값을 치른다면 두산이 맞아요.

투자라면 조건이 까다롭습니다. 서울 아파트는 허가 후 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주가 유예될 수 있습니다. 재건축 기대만 보고 들어가기엔 사업이 아직 초기예요.

기다릴 신호는 하나입니다. 5억 3,800만원 근처에서 거래가 한 번 더 찍히는지 보세요. 반대로 다음 거래가 4억원대 후반으로 돌아가면 한 번 튄 값으로 보는 게 맞아요.

5. 배경: 단지와 자리, 재건축

두산은 1994년에 지은 763세대 단지예요. 대표 평형이 21평이고 149세대입니다. 방 2개, 화장실 1개, 복도식 구조예요.

가장 큰 무기는 역입니다. 7호선 수락산역이 약 0.2km예요. 1호선 도봉역도 걸어서 11분입니다.

학교는 서울노일초가 도보 7분이에요. 노일중은 노원구 26곳 중 11위입니다. 고등학교는 수락고가 도보 9분이에요.

두산은 은빛1·2단지와 같은 블록에 있습니다. 상계동 안에서는 중간보다 아래로 평가받는 블록이에요. 노원구에서 가장 높게 매겨지는 중계동 생활권보다는 한 단계 아래입니다.

그런데 두산 평당가는 블록 입지값보다 조금 위에 있어요. 같은 블록에서도 역에 가장 붙어 있는 값이 얹힌 것으로 보입니다. 이 차이는 쉽게 사라지지 않는 성격이에요.

재건축 연한은 넘겼습니다. 용적률은 224%, 이 땅의 상한은 250%예요. 여유가 크지 않아 사업성은 따져 봐야 합니다. 21평 대지지분은 29.53㎡(약 8.9평)예요.

관련 보도에 따르면 아직 안전진단이나 조합 소식은 없습니다. 주변 상계동 일대는 재건축이 활발하다는 소식이 이어지고 있어요. 간접 효과는 있겠지만, 두산 자체 일정은 아직 비어 있습니다.

단점도 분명해요. 세대당 주차가 0.63대로 부족합니다. 지하주차장은 있지만 엘리베이터와 바로 이어지지 않아요.

대출 규칙도 짚어 둘게요. 서울 전역은 규제지역이라 무주택자 LTV가 40%입니다. 생애최초는 70%, 1주택자의 추가 매수는 0%예요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.