관악우성 43평 12억 4,500만, 6개월 만의 최고가 경신

관악우성 43평이 12억 4,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 12일, 23층이에요. 신고가 마무리돼 이제 막 공개됐습니다.

직전 실거래는 2026년 7월 10일 18층 10억 6,000만원이었어요. 한 달 만에 +17.5%입니다.

1. 이 거래, 진짜 신고가인가

먼저 짚을 게 있어요. 이 단지 43평의 올해 최고가는 이번 거래가 처음이 아닙니다.

2026년 2월 25일 17층이 12억 5,000만원에 팔렸어요. 이번 12억 4,500만원은 그보다 500만원 낮습니다. 연중 최고가 경신은 아니라는 뜻이죠.

표를 보면 올해 이 단지는 10억 6,000만~12억 5,000만 사이를 오갔어요. 같은 43평인데 폭이 2억 가까이 됩니다.

그래서 +17.5%라는 숫자만 보면 오해하기 쉽습니다. 직전 거래가 층이 낮거나 컨디션이 달랐을 수 있거든요. 이번 건은 23층 고층이고, 앞의 10억 6,000만은 18층이었습니다.

2. 계약 직전 매물과 견줘 보면

2-1. 12억 4,500만은 당시 어디쯤이었나

토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 실제 값이 합의된 건 2026년 7월 22일 무렵이에요. 그때 나와 있던 매물을 보시죠.

당시 같은 단지 23층 동향 호가가 12억 5,000만원이었어요. 체결가는 12억 4,500만원. 거의 호가 그대로 붙었습니다.

깎은 폭이 500만원뿐이에요. 매도자 우위 분위기에서 붙은 거래로 읽힙니다. 저층 11억 7,000만 매물이 있었지만 고층을 원한 매수자에겐 대체재가 아니었죠.

2-2. 이 돈이면 옆 단지는 뭘 샀나

같은 시점 신림동부센트레빌 40평은 9억 3,000만~10억 8,000만이었어요. 신림신도브래뉴 42평은 11억원 선이었고요.

평당가로 보면 급이 갈립니다. 관악우성이 평당 2,730만원, 신림신도브래뉴가 2,780만원, 신림동부센트레빌이 2,354만원이에요.

신림신도브래뉴는 평당가가 비슷한데 총액은 더 쌌습니다. 대신 세대수가 304세대로 작아요. 관악우성은 1,597세대 대단지고, 서울대입구역 2호선을 걸어서 씁니다.

예성그랑펠리체 41평은 현재 12억 3,000만원이에요. 평당가는 3,000만원으로 관악우성보다 높습니다. 2007년 준공이라 더 젊고 사당역이 가깝지만, 129세대 소단지죠.

3. 지금 나와 있는 매물은 어떤가

이 단지 43평 매물은 13건입니다. 호가는 12억원부터 14억 5,000만원까지예요.

밴드 하단 12억원 세 건은 모두 1~2층입니다. 올수리·샤시가 들어갔는데도 저층이라 하단에 있어요.

중층 이상은 12억 7,000만원부터 시작합니다. 104동 12층 남향이 그 자리예요.

그러니까 이번 23층 12억 4,500만원은 지금 호가 기준으로 보면 꽤 잘 산 값입니다. 같은 고층대는 이제 13억 넘는 호가에 있거든요.

4. 이 거래를 어떻게 볼까

덧붙일 게 하나 있어요. 이 단지 43평은 월 거래가 1~2건입니다. 그래서 한 건이 평균을 크게 흔들어요.

분기 평균으로 보면 6개월 -7.6%로 나옵니다. 하지만 개별 거래로 보면 1년 전 9억 4,700만원(2025-09-13)에서 지금 12억 중반이에요. 어느 쪽 숫자를 보느냐에 따라 그림이 정반대입니다.

5. 단지와 입지는 이렇습니다

2000년 준공, 1,597세대 8개 동입니다. 26년차 구축이고 43평은 410세대예요.

주차는 세대당 1.12대로 양호한 편입니다. 지하주차장이 있고 엘리베이터로 연결돼요.

2호선 서울대입구역이 걸어서 10~11분입니다. 강남 접근성이 이 단지의 핵심 드라이버예요.

학교는 가깝습니다. 서울봉천초가 도보 4분, 봉원중이 도보 3분이에요. 봉원중은 관악구 16개 중 6위입니다.

입지로 보면 봉천동 이 블록이 관악구 안에서 상위권입니다. 2호선 도보권에 학교가 붙어 있어서예요.

그런데 평당가는 블록 입지값보다 낮게 매겨져 있습니다. 구축이라 붙는 할인이죠. 입지 대비로는 아직 여유가 있다는 뜻이기도 합니다.

다만 재건축 기대는 걸기 어렵습니다. 용적률이 340%예요. 제3종일반주거 상한이 250%라 사업성이 나오기 힘든 구조입니다.

6. 큰 흐름 위에서 보면

우대빵 실거래 데이터 기준으로 관악구는 3개월 +0.6%입니다. 서울 전체는 같은 기간 +4.1%예요.

구 흐름은 서울 평균보다 잔잔했습니다. 그 안에서 이 단지 43평이 한 달 만에 +17.5%로 튄 거예요. 동조라기보다 개별 움직임입니다.

배경은 있습니다. 관련 보도에 따르면 대출 규제 강화 뒤 15억 이하 중저가 아파트로 수요가 몰렸고, 관악구가 서울 자치구 중 높은 상승률을 기록했다고 해요.

교통 호재도 언급됩니다. 서부선 경전철 착공이 임박했고 GTX-D 노선 계획도 이 인근을 지날 예정이라고 하죠. 다만 착공·개통 일정은 변수가 많으니 값에 미리 다 넣진 마세요.

규제도 짚고 갑니다. 서울 전역은 조정대상지역이자 투기과열지구이고 토지거래허가구역입니다. 허가를 받아야 하고 실거주 목적 매수가 원칙이라 갭투자는 막혀 있어요.

대출은 15억 이하라 한도 6억이 상한입니다. 무주택자 규제지역 LTV는 40%고, 6개월 안에 전입해야 해요. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 0%입니다.