거여4단지 21평 13억 5,000만 최고가, 고층치고 잘 산 값일까
송파 거여4단지 21평 11층이 13억 5,000만원에 팔리며 최고가를 다시 썼습니다. 계약 직전 같은 단지 남향 매물은 15억이었는데, 이 값은 그 사이 어디쯤일까요?
거여4단지 21평이 13억 5,000만원에 팔렸습니다. 21평 최고가예요.
계약은 2026년 10월 17일, 11층입니다. 신고가 끝나 2026년 11월 14일에 막 공개됐어요.
직전 거래보다 3.8% 높습니다. 그런데 계약 직전 같은 단지 남향 매물은 15억원이었어요. 이 값이 비싸게 산 건지 잘 산 건지, 그때 나와 있던 매물과 견줘 봤습니다.
1. 이 거래, 어디서 나온 값인가
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-17 | 11층 | 13억 5,000만 | 최고가 |
| 2026-10-08 | 2층 | 13억 | |
| 2026-07-11 | 12층 | 13억 2,000만 | 직전 고층 거래 |
| 2026-06-09 | 1층 | 12억 | |
| 2026-06-03 | 7층 | 11억 8,000만 | |
| 2026-05-07 | 3층 | 11억 7,500만 | |
| 2025-10-11 | 12층 | 8억 9,200만 | 약 1년 전 |
직전 고층 거래는 7월 11일 12층 13억 2,000만원이었어요. 석 달 뒤 비슷한 층이 3,000만원 높게 팔렸습니다.
10월 8일엔 2층도 13억원에 거래됐어요. 저층까지 13억대에 올라선 겁니다. 그래서 이번 거래는 혼자 튄 값이 아니에요.
1년 전과 비교하면 차이가 큽니다. 2025년 10월 11일 12층은 8억 9,200만원이었어요. 큰 오름은 이미 상반기에 있었고, 이번 거래는 그 끝에서 한 걸음 더 간 값입니다.
2. 그때 매물과 견줘 보면
10월 17일 13억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐 계약합니다. 그래서 실제 값은 신고 계약일보다 약 3주 앞서 정해져요. 아래는 그 시점, 2026년 9월 26일에 나와 있던 매물입니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 거여4단지 21평 | 401동 저층 서향 · 내부수리, 전망 트임 | 13억 3,000만 |
| 거여4단지 21평 | 405동 중층 남향 · 최근 올수리, 녹지 쪽 | 15억 |
| 거여4단지 21평 | 402동 중층 남향 · 공원·학교 가까움 | 15억 |
| 거여1단지 21평 | 106동 중층 서남향 · 부분수리 | 12억 5,000만 |
| 거여1단지 21평 | 101동 11층 동향 · 샷시 외 올수리 | 13억 2,000만 |
| 거여1단지 21평 | 103동 저층 서향 · 샷시 포함 올수리 | 14억 |
| 거여5단지 24평 | 505동 13층 남향 · 전망 | 13억 6,000만 |
| 거여5단지 24평 | 505동 9층 남향 | 14억 5,000만 |
| 거여5단지 24평 | 501동 1층 동향 | 15억 |
11층이 13억 5,000만원에 팔렸어요. 같은 단지 저층 서향 매물보다 2,000만원 높은 값입니다. 남향 중층 올수리 매물보다는 1억 5,000만원 낮아요.
고층을 저층에 가까운 값에 산 거래입니다. 다만 이 거래의 동·향·수리 상태는 공개되지 않았어요. 서향이었다면 남향 매물과 값이 갈리는 게 자연스럽습니다.
옆 단지도 봐야 합니다. 거여1단지 101동 11층 동향은 13억 2,000만원이었어요. 같은 층에서 3,000만원 낮은 값입니다.
거여5단지 505동 13층 남향 24평은 13억 6,000만원이었어요. 1,000만원을 더 내면 3평 넓은 남향 고층이 있었습니다. 같은 예산이면 고를 수 있는 길이 셋이었던 거예요.
평당가로 보면 어디쯤인가
| 항목 | 거여4단지 21평 | 거여1단지 21평 | 거여5단지 24평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 6,430만 | 6,090만 | 5,731만 |
| 세대수 | 546세대 | 1,004세대 | 605세대 |
| 거여역(5호선) | 약 0.4km | 약 0.2km | 약 0.5km |
| 서울거원초 | 약 0.2km | 약 0.4km | 약 0.2km |
| 6개월 변화(분기평균, 참고) | 30.7% | 16.2% | 32.5% |
| 계약 직전 비슷한 값 매물 | 401동 저층 서향 13억 3,000만 | 101동 11층 동향 13억 2,000만 | 505동 13층 남향 13억 6,000만 |
평당가는 거여4단지가 셋 중 가장 높아요. 이번 13억 5,000만원도 21평 평균시세 13억 5,031만원과 거의 같은 값입니다. 단지 평균 수준을 그대로 낸 거래예요.
역은 거여1단지가 더 가깝고 세대수도 많습니다. 그래도 시장은 거여4단지에 평당 값을 더 쳐주고 있어요. 리모델링 진행 기대가 얹힌 결과로 보는 게 자연스럽습니다.
세 단지 모두 함께 올랐어요. 동네 전체가 같이 오른 흐름 위에서, 거여4단지가 조금 앞서 간 모양입니다. 다만 6개월 변화율은 분기평균이라, 그 분기에 어느 층이 팔렸느냐에 따라 크게 흔들려요.
지금 매물 8건, 13억 5,000만보다 낮은 건 몇 건
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-17 · 11층 · 13억 5,000만 |
| 21평 호가 범위 | 13억 2,500만 ~ 15억 |
| 기준보다 낮은 호가 | 2건 / 8건 |
| 저층 빼면 | 0건 |
| KB시세 | 12억 ~ 13억 (평균 12억 5,000만) |
| 한국부동산원 시세 | 12억 ~ 13억 2,000만 (평균 12억 6,000만) |
13억 5,000만원보다 낮은 매물은 2건이에요. 둘 다 401동 저층 서향입니다. 저층이라 호가가 낮은 거지, 같은 조건을 싸게 살 수 있는 건 아니에요.
고층 매물은 401동 9층 남서향 14억원부터 시작합니다. 남향은 402동 고층 14억 5,000만원, 중층 15억원 두 건이에요. 11층을 13억 5,000만원에 다시 사기는 어려운 매물 구성입니다.
실입주는 대부분 수월해요. 8건 모두 수집일 기준 6개월 안에 들어갈 수 있습니다. 401동 4층 13억 3,000만원 매물은 2027년 2월 15일부터 입주예요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 13억 3,000만원 | 401동 저층 서향으로 거여역과 가깝고 올수리까지 돼 있어 입주 시기만 맞으면 바로 들어와 살 수 있습니다 |
| 13억 2,500만원최저가허위 가능성 있음 | 401동 저층 서향으로 별다른 하자 없이 지금 바로 입주할 수 있어 신혼부부가 들어오기에 무난합니다 · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 14억 5,000만원 | 402동 남향 고층이라 채광과 전망이 트여 있고 올수리가 끝나 바로 들어와 살 수 있습니다 |
| 13억 5,000만원 | 401동 저층 서향이고 리모델링을 마쳐 깔끔하게 정리된 상태로 바로 입주가 가능합니다 |
| 15억원 | 405동 중층 남향으로 녹지를 끼고 있어 채광이 좋고 최근 특올수리까지 돼 당장 들어올 수 있습니다 |
| 13억 5,000만원 | 401동 저층 서향이고 수리가 예쁘게 돼 있어 집 상태를 보기 좋으며 입주 시기만 맞추면 됩니다 |
| 14억원 | 401동 고층 남서향이라 전망이 시원하게 트여 있고 지금 바로 입주할 수 있습니다 |
| 15억원 | 402동 중층 남향으로 역과 학교가 가깝고 현재 리모델링이 진행 중이라 마무리 후 깔끔하게 들어올 수 있습니다 |
KB시세도 눈여겨보세요. KB 상한이 13억원이라 이번 실거래보다 낮습니다. 주담대 LTV는 KB시세로 매기니까, 호가가 높을수록 자기 돈이 더 들어가요.
3. 이 거래가 말해 주는 것
서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자 없는 집을 전세 끼고 사는 방식은 막혀 있습니다.
대출도 따져 보셔야 해요. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%입니다. 15억 이하 주택은 최대 6억원까지고, 집이 이미 한 채 있으면 구입 목적 주담대가 안 나와요.
4. 배경: 리모델링, 입지, 시장 흐름
관련 보도에 따르면 거여4단지는 재건축이 아니라 리모델링을 추진 중이에요. 546세대가 608세대 안팎으로 늘고, 늘어난 집은 일반분양할 계획입니다.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 조합설립 인가 | 완료(2022.12) |
| 시공사 선정(포스코이앤씨) | 완료(2023.06) |
| 서울시 도시건축공동위 사전자문 | 통과(2025.06) |
| 교통영향평가 | 진행 중(보도 기준) |
| 건축심의 신청 | 2026년 상반기 예정으로 보도, 결과 미확인 |
| 이주 | 2027년 목표 |
| 착공·준공 | 미정 |
아직 이주 전 단계예요. 그래서 동·층·향이 값에 그대로 작동합니다. 남향 고층 매물이 높게 붙는 것도 이 때문이에요.
입지는 생활 편의 쪽이 강합니다. 5호선 거여역이 약 0.4km예요. 서울거원초는 약 0.2km, 거원중은 약 0.3km, 덕수고는 약 0.5km입니다.
평당가는 이 블록 입지값보다 높아요. 입지 위에 리모델링 기대가 얹힌 상태입니다. 송파구 가장 비싼 생활권인 잠실동과는 가격대가 꽤 다른 동네예요.
시장 흐름은 우리 실거래 데이터 기준으로 봤어요. 송파구는 6개월 +8.5%, 서울은 +8.0%입니다. 같은 기준에서 거여4단지는 송파구 평균을 4.7%p 밑돌았어요.
최근 3개월만 보면 송파구 +2.3%, 서울 +4.1%예요. 거여4단지의 큰 오름은 상반기에 몰려 있었습니다. 하반기엔 시장보다 느린 걸음으로 가고 있어요.
관련 보도에 따르면 2026년 10월 시중은행 주담대 변동금리 상단이 6%대를 넘었어요. 돈 빌리기는 더 빡빡해지는 쪽입니다. 순풍이 약해지는 시점이라, 값을 쫓기보다 조건 맞는 매물을 고르는 게 낫습니다.
정리하면 이번 13억 5,000만원은 고층을 단지 평균값에 산 거래예요. 다음 남향 실거래가 나오면 15억 호가가 맞는지도 드러납니다.