DMC한양 26평 9억 7,000만 신고가, 남은 호가는 모두 그 위
DMC한양 26평이 4층에서 9억 7,000만원에 팔렸습니다. 직전보다 10.2% 높은 신고가인데, 남은 매물 두 건은 모두 이 값보다 위에 있어요. 이 값에 근거가 있는지 계약 직전 매물로 따져 봤습니다.
1. 4층에서 나온 신고가
DMC한양 26평이 9억 7,000만원에 팔렸습니다. 4층 거래예요. 이 평형에서 가장 높은 값입니다.
계약일은 2026년 11월 1일이에요. 공개는 11월 7일이었습니다. 막 등록된 거래예요.
직전 거래는 8월 12일 15층 8억 8,000만원이었어요. 9월과 10월에는 거래가 잡히지 않았습니다. 두 달 넘게 쉬고 나온 거래가 신고가였어요.
1-1. 최근 거래 흐름
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-11-01 | 4층 | 9억 7,000만 | 신고가 |
| 2026-08-12 | 15층 | 8억 8,000만 | 직전 거래 |
| 2026-07-24 | 9층 | 9억 2,000만 | |
| 2026-07-23 | 5층 | 9억 500만 | |
| 2026-07-16 | 12층 | 9억 3,500만 | 이전 최고가 |
| 2026-06-29 | 5층 | 8억 6,000만 | |
| 2025-11-29 | 5층 | 7억 2,800만 | 약 1년 전 |
| 2025-11-08 | 6층 | 7억 4,000만 | 약 1년 전 |
7월엔 9억 원대 초중반 거래가 이어졌어요. 이전 최고는 7월 16일 12층 9억 3,500만원이었습니다. 이번엔 4층이 그 기록을 넘었어요.
보통 저층은 고층보다 낮게 거래돼요. 이번엔 층만으로는 설명이 안 됩니다. 4층 집의 수리 상태는 공개 자료에 없어요.
1년 전 같은 시기엔 7억 원대 초중반이었어요. 분기평균으로 잰 1년 변화는 40.0%입니다. 분기평균은 거래된 층에 따라 튈 수 있어요. 개별 거래로 봐도 오른 폭이 큰 건 같습니다.
2. 이 값, 잘 산 걸까
2-1. 실거래와 호가, 공식 시세 견주기
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 신규 실거래 | 9억 7,000만 | 2026-11-01 · 4층 |
| 직전 실거래 | 8억 8,000만 | 2026-08-12 · 15층 |
| 우대빵 평균시세 | 9억 7,250만 | 평당 3,740만원 |
| KB시세 | 평균 9억 500만 | 8억 5,500만~9억 4,250만 · 2026-11-02 |
| 한국부동산원 시세 | 평균 9억원 | 8억 5,000만~9억 5,000만 · 2026-11-02 |
| 호가 범위 | 10억 5,000만~10억 8,000만 | 2026-11-07 수집 |
| 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 2건 | 기준: 9억 7,000만 |
이번 거래는 우대빵 평균시세와 거의 같은 자리예요. 공식 시세 상한보다는 위에 있습니다. 공식 시세는 실거래를 늦게 따라와요.
남은 매물 두 건은 모두 이 거래보다 높게 나와 있어요. 이 값 아래로 살 수 있는 매물은 없습니다.
두 건 다 6동 남서향이고 즉시입주예요. 10억 5,000만원은 저층이지만 수리와 확장이 돼 있습니다. 10억 8,000만원은 밴드 상단이에요. 고층에 올수리가 된 집입니다.
대출 담보가치는 KB시세로 잡혀요. 실거래보다 낮게 평가되니 자기 돈이 그만큼 더 들어갑니다.
2-2. 11월 1일 9억 7,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 가격은 계약 직전, 10월 11일 무렵에 맞춰졌다고 봐야 해요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| DMC한양 26평 | 4층 · 이번 실거래 | 9억 7,000만(실거래) |
| 힐스테이트서대문포레스트 24평 | 101동 저층 남향 · 시스템에어컨, 세 끼고 매수 가능 | 10억 5,000만 |
| 힐스테이트서대문포레스트 24평 | 101동 중층 서남향 · 시티뷰, 이사 협의 | 11억 |
| 힐스테이트서대문포레스트 29평 | 106동 고층 남향 · 고층 파노라마뷰 | 13억 1,000만 |
| 홍제삼성래미안 25평 | 103동 3층 동남향 · 내부 깨끗, 녹지 조망 | 9억 5,000만 |
| 홍제삼성래미안 25평 | 103동 9층 북서향 · 확장 올수리, 산 조망 | 10억 5,000만 |
| 홍제삼성래미안 25평 | 103동 7층 남향 · 수리, 산 조망, 입주 협의 | 10억 7,000만 |
이 시점 DMC한양 26평 자체 호가 자료는 없어요. 그래서 이웃 단지 매물과 견줍니다.
9억 7,000만원이면 홍제삼성래미안 25평 3층 매물에 닿았어요. 같은 동 9층과 7층은 10억 원대였습니다. 힐스테이트서대문포레스트 24평은 가장 낮은 매물이 10억 5,000만원이었어요.
평당가로 보면 자리가 더 분명해요. DMC한양 26평은 평당 3,740만원입니다. 홍제삼성래미안 25평은 4,066만원이에요. 힐스테이트서대문포레스트 24평은 4,476만원입니다. 세 단지 중 평당가가 가장 낮은 자리예요.
그래서 이 거래가 넘치게 산 값은 아닙니다. 이웃 단지 매물 아래쪽과 비슷한 돈이에요. 여기에 재건축이라는 다른 이유가 붙어 있습니다.
10월 15일 보도에 따르면 서대문구가 재정비촉진계획 결정안을 공고했어요. 주민 공람은 10월 21일까지였습니다. 가격을 맞춘 시점과 거의 겹쳐요. 이 소식이 값에 얹혔을 가능성이 있습니다.
2-3. 이웃보다 앞서 오른 값
최근 6개월 분기평균으로 DMC한양은 15.3% 올랐어요. 비슷한 예산대 단지들 평균은 6.7%였습니다. 힐스테이트서대문포레스트는 5.8%, 홍제삼성래미안은 3.8%예요.
동네가 같이 오른 것보다 이 단지가 먼저 뛴 쪽입니다. 분기평균은 거래된 층에 따라 흔들려요. 방향을 보는 참고로만 쓰세요.
3. 같은 돈, 다른 선택지
11월 7일 수집 기준으로 보면 10억 5,000만원에서 세 단지 매물이 모여요. 같은 돈으로 무엇을 사느냐가 갈립니다.
| 항목 | DMC한양 26평 | 힐스테이트서대문포레스트 24평 | 홍제삼성래미안 25평 |
|---|---|---|---|
| 준공 | 1987년(39년차) | 2023년(3년차) | 2001년(25년차) |
| 세대수 | 660세대 | 623세대 | 474세대 |
| 평당가 | 3,740만 | 4,476만 | 4,066만 |
| 6개월 변화(분기평균) | 15.3% | 5.8% | 3.8% |
| 호가(2026-11-07 수집) | 10억 5,000만~10억 8,000만 | 10억 5,000만~11억 | 9억 9,000만~10억 7,000만 |
| 역 | 디지털미디어시티 약 0.7km | — | 무악재(3호선) 약 0.4km |
| 배정초 | 서울북가좌초 약 0.2km | 서울응암초 약 0.4km | 서울안산초 약 0.1km |
지금 새 집에서 살고 싶다면 힐스테이트서대문포레스트예요. 108동 저층 남향이 10억 5,000만원에 즉시입주로 나와 있습니다.
3호선 역 가까운 생활을 원하면 홍제삼성래미안이에요. 103동 9층 북서향 올수리 매물이 10억 5,000만원입니다. 9억 9,000만원 매물은 세입자가 2028년 2월까지 살아요. 실거주로 사려면 대상이 아닙니다.
오래 기다려 새 아파트를 받으려면 DMC한양이에요. 같은 돈에 지금 집은 가장 오래됐습니다. 대신 재건축 뒤 값이 다시 매겨질 몫을 삽니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 10억 5,000만원최저가 | 6동 저층 남서향으로 오후 햇살이 잘 들고, 확장과 올수리가 돼 있어 바로 들어와 살 수 있습니다. |
| 10억 8,000만원 | 6동 고층 남서향이라 채광과 전망이 트여 있고, 올수리가 돼 있어 곧바로 입주할 수 있습니다. |
4. 재건축 시계는 어디쯤
DMC한양은 서대문구에서 처음 재건축을 추진하는 단지로 알려져 있어요. 조합 없이 신탁 방식으로 갑니다. 사업 시행 예정자는 한국토지신탁이에요.
보도에 따르면 최고 36층, 977세대로 다시 짓는 계획입니다. 임대 135세대가 포함돼요. 지금 용적률은 223%이고, 법적 상한 360%를 적용할 계획이에요.
| 단계 | 상태 | 시기 |
|---|---|---|
| 안전진단 | 완료 | 2023.02 |
| 신탁사 선정 | 완료(한국토지신탁) | 2023.04 |
| 정비구역 지정 | 진행 중 | 2027.09 예상(추정) |
| 사업시행인가 | 예정 | 2031.04 예상(추정) |
| 관리처분인가 | 예정 | 2032.08 예상(추정) |
| 이주·철거 | 예정 | 2033.09 철거신고 예상(추정) |
| 착공·분양 | 예정 | 2036.07 예상(추정) |
| 준공 | 예정 | 2038.07 예상(추정) |
아직 초기 단계예요. 이주까지 긴 시간이 남았습니다. 그래서 지금은 층·향·수리 상태가 여전히 값에 들어가요. 앞으로 오래 살 집이기 때문입니다.
보도로 알려진 추정 비례율은 99.84%예요. 추정 권리자 분양가는 59㎡ 10억5,331만3,000원입니다. 84㎡는 14억7,756만9,000원이에요. 59㎡를 신청하면 1,000만 원가량 돌려받을 가능성도 언급됐습니다. 개별 감정가가 나와야 확정돼요.
완공 뒤 견줄 곳은 서대문푸르지오센트럴파크예요. 2023년 준공 신축이고 평당 5,299만원입니다. DMC한양 26평은 지금 평당 3,740만원이에요. 분담금이 보도 수준이라면 총비용도 그 신축 평당가보다 한참 아래입니다. 이 차이가 재건축이 끝났을 때 노려볼 폭이에요.
5. 자리와 학교
디지털미디어시티역까지 걸어서 10분이에요. 6호선, 경의선, 공항철도가 지납니다. 증산역도 걸어서 13분이에요.
서울북가좌초는 걸어서 4분입니다. 가재울중은 2분이고, 구 14개교 중 4위예요. 가재울고는 3분 거리이고 7개교 중 7위입니다.
이 블록은 비교 단지들보다 자리값을 높게 받는 곳이에요. 그런데 단지 평당가는 자리값에 못 미칩니다. 건물이 오래돼서 빠진 몫이에요. 재건축이 되면 그 몫이 다시 매겨질 여지가 있습니다.
서대문구에서 가장 높게 평가받는 곳은 북아현동 일대예요. 북가좌동은 그보다 상당히 아래에 있습니다. 시장이 그렇게 매긴 결과예요. 지하주차장이 없고 복도식이라는 점도 알고 가세요.
6. 서울 흐름 속에서
우리 실거래 데이터 기준으로 서대문구는 6개월 7.1% 올랐어요. 서울은 8.0%입니다. DMC한양은 구 평균보다 3.1%p, 서울보다 2.2%p 더 올랐어요. 흐름을 타면서 조금 앞서 간 움직임입니다.
관련 보도에 따르면 한국부동산원 기준 11월 첫째 주 서울은 0.07% 올랐어요. 91주 연속 상승이지만 오름폭은 3주째 줄었습니다. 서대문구는 0.31%로 강북 상승을 이끌었어요.
서울 전역은 규제지역이에요. 무주택자 주담대 LTV는 40%입니다. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 대출이 원칙적으로 막혀요. 15억 이하 주택은 최대 6억까지고, 6개월 안에 전입해야 합니다.
아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 유예될 수 있습니다. 투자 수요가 들어오기 어려운 구조예요.
보도에 따르면 8월 3일 세제 개편안은 장기보유공제를 거주기간 중심으로 바꿉니다. 오래 살수록 유리해지는 방향이에요. 재건축을 기다리며 사는 사람에게 맞는 흐름입니다.
7. 이 거래가 말해 주는 것
다만 아직 한 건의 거래예요. 다음 거래가 9억 후반에 붙어야 추세라 말할 수 있습니다.
실거주라면 두 매물 모두 즉시입주예요. 오래 살며 재건축을 기다릴 수 있으면 맞는 집입니다. 지하주차장 없는 구축 생활을 오래 못 버티면 피하세요.
투자 목적이라면 실거주 의무가 먼저 걸려요. 유주택자는 대출도 막힙니다. 기다릴 신호는 정비구역 지정 결과예요. 민간 예측으로는 2027년 9월입니다.