6층이 22억 9,000만에 팔렸다 — 삼익그린맨션2차 37평, 최고가를 다시 쓴 거래

명일동 삼익그린맨션2차 37평이 22억 9,000만원에 팔렸습니다. 이 평형의 최고가예요. 최고가를 쓴 건 6층입니다.

계약일은 2026년 10월 14일입니다. 거래 내역은 10월 22일에 막 공개됐어요.

직전 거래보다 1.8% 높습니다. 크게 뛴 값은 아니에요. 다만 지금 나온 매물 15건 중 이보다 호가가 낮은 건 1건뿐입니다.

1. 22억 9,000만, 이 거래를 뜯어보면

최근 거래를 날짜순으로 놓아 봤습니다. 목록은 최근 거래 위주로 추린 것이라 전수는 아니에요.

2026년 들어 거래는 22억 3,000만~22억 9,000만 사이에 머물렀어요. 열 달 동안 값이 거의 그 자리에 있었습니다. 이번 거래는 그 윗선을 살짝 넘긴 값이에요.

층도 볼 만합니다. 앞선 최고가 22억 8,000만은 11층이었어요. 이번엔 6층이 그 값을 넘었습니다. 층 웃돈보다 단지 값 자체가 조금 올라선 쪽으로 읽힙니다. 한 건이라 단정하긴 이릅니다.

1년 전과도 견줘 봤습니다. 분기 평균으로는 1년에 9.8% 올랐다고 나와요. 그런데 같은 6층은 2025년 10월 1일 하루에 20억 9,900만과 22억 5,000만 두 건이 있었습니다. 어느 거래를 기준으로 삼느냐에 따라 1년 상승폭이 크게 달라져요.

2. 매물과 견줘 본 이 값

10월 14일 22억 9,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 가격을 맞춘 뒤 허가를 받고 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제로 값을 정한 건 9월 23일 무렵입니다. 그 시점에 같은 예산대에 나와 있던 매물이에요.

같은 돈으로는 래미안솔베뉴 32평 저층이 있었어요. 2019년에 지은 아파트지만 면적은 더 작습니다.

고덕그라시움 34평은 가장 낮은 호가부터 이 예산을 넘었어요. 그마저 세입자가 2027년 12월까지 사는 집이었습니다.

22억대에 방 4개짜리 37평을 찾으면 고를 곳이 많지 않았어요. 넓은 집을 원하는 수요는 이 단지로 모일 수밖에 없습니다. 이번 값도 그 수요가 만든 값으로 볼 수 있어요.

평당가로 보면 이 거래의 자리가 보여요. 같은 구축인 신동아 39평보다 조금 위입니다. 래미안솔베뉴·고덕그라시움과는 가격대가 다릅니다. 신축 두 곳은 연식만큼 값이 더 얹혀 있어요.

6개월 변화율은 분기 평균이라 그 분기에 팔린 층·향에 따라 크게 흔들려요. 참고로만 보세요.

지금 나온 매물로 보면

이번 거래보다 호가가 낮은 매물은 1건이에요. 508동 고층 22억 2,000만입니다. 저층이라서 낮은 게 아닙니다.

이 집은 입주 가능일이 2027년 10월 19일로 적혀 있어요. 수집 시점에서 6개월이 훨씬 넘게 남았습니다. 바로 들어가 살려는 사람에겐 고를 수 없는 매물이에요.

즉시 입주가 되는 매물 중 가장 낮은 호가는 22억 9,000만입니다. 이번 거래와 같은 값이에요. 그 위로 23억원 매물이 줄지어 있습니다. 실입주 기준으로 보면 이번 거래는 매물 바닥 값과 같아요.

호가는 위로 25억까지 있습니다. 24억~25억은 608동 매물이고 모두 올수리를 내세워요. 같은 남향 37평이 2억 넘게 벌어진 건 동과 수리 상태 차이입니다.

508동에도 올수리 23억원 매물이 있어요. 수리만으로는 24억 이상을 다 설명하기 어렵습니다. 매물 설명엔 '지분이 큰 동'이라는 말도 있지만, 대지지분 자료로 확인되진 않았어요.

3. 판단: 뒤처졌던 값이 따라붙기 시작

실거주라면 기준은 단순해요. 37평 방 4개가 필요한 가족에게 맞는 집입니다. 서울고명초가 도보 3분이에요. 대신 주차는 세대당 0.95대로 부족하고 지하주차장이 없습니다.

재건축을 보고 산다면 아직 비어 있는 숫자가 많아요. 분담금과 사업 일정이 나오지 않았습니다. 그래서 지금 값엔 기대가 앞서 반영돼 있다고 보셔야 해요.

기다릴 신호는 공식 사업 단계와 분담금 추정치 공개입니다. 피할 조건은 수리 말고는 근거가 안 보이는데 24억을 넘는 호가예요.

4. 재건축, 지금 어디쯤인가

1983년에 지은 43년차 단지예요. 용적률은 171%로 낮은 편이라 사업성 면에서 유리합니다. 2,400세대 대단지이기도 하고요.

다만 공식 단계와 날짜는 확인된 게 없어요. 매물 설명엔 '조합설립됨', '사업승인 준비 중' 같은 말이 보입니다. 중개 광고 문구라 일정의 근거로 쓰긴 어려워요.

감정평가 전이라면 동·층·향과 수리 상태는 아직 사는 동안의 값입니다. 재건축 감정가는 대지지분 중심이에요. 그래서 지금 붙은 층·향 웃돈은 나중에 감정가에선 줄어들 수 있습니다.

서울은 투기과열지구라 재건축 조합원 지위 양도가 제한될 수 있어요. 매물마다 '승계 가능'이라고 적혀 있어도 계약 전에 조합에 확인하세요.

완공 뒤 비교할 상대는 같은 생활권 신축입니다. 고덕그라시움 34평은 평당 6,892만이에요. 올림픽파크포레온 34평은 평당 8,274만입니다.

이 단지는 지금 값만으로 평당 6,190만이에요. 신축 시세 범위의 아래쪽 끝에 이미 거의 닿아 있습니다. 여기에 분담금이 더해져요. 매매가와 분담금을 합친 값이 고덕그라시움 평당가 아래에 머물면 오를 여지가 남습니다. 그 위라면 올림픽파크포레온 쪽 값까지 가야 남아요. 분담금이 나오기 전엔 이 여지를 숫자로 확정할 수 없습니다.

5. 입지와 시장 흐름

명일역(5호선)이 약 0.4km예요. 배정 초등학교인 서울고명초는 약 0.2km입니다. 명일중은 도보 9분이고 강동구 19개 중학교 중 1위예요.

이 블록은 신동아가 있는 고덕역 쪽 블록보다 조금 위로 평가받아요. 래미안솔베뉴와는 같은 블록입니다. 래미안솔베뉴 평당가가 훨씬 높은 건 신축 값이 얹혔기 때문이에요.

이 단지 평당가는 블록 입지값과 거의 붙어 있어요. 재건축 기대가 아주 조금만 얹힌 상태입니다. 강동구에서 시장이 가장 높게 매기는 곳은 고덕동 일대예요. 명일동은 그보다 한 단계 아래 가격대입니다. 재건축이 끝나면 이 간격이 좁혀질 여지가 있어요.

우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 6개월에 12.1% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다. 같은 기간 이 단지는 구 평균을 10.3%p, 서울 평균을 5.6%p 밑돌았어요.

관련 보도에 따르면 서울 아파트값은 10월 12일 기준 88주 연속 올랐습니다. 시장은 오르는데 이 단지만 늦게 따라온 거예요.

이번 최고가는 그 간격을 메우기 시작한 첫 거래일 수 있습니다. 그래서 22억 9,000만~23억 선의 실입주 매물은 흐름에 맞는 값으로 봐요. 한 건이라 다음 거래가 같은 선에서 이어지는지 함께 보셔야 합니다.