갱신청구권, 세입자의 주장은 어디까지 인정될까요?

이 집을 팔려고 부동산에 내놓았어요.
매수자가 실입주 할 수 있으니 이사준비 해주세요

지난번 계약갱신에 대한
보증금이랑 기간도 다 이야기 했잖아요.
저는 계약갱신을 하는걸로 생각했는데요?

그때 조건만 이야기했지
딱 정한 건 없었습니다.

임차인은 갱신청구권을
썼으니 계속 산다고 합니다.

이 상황에서 집을 팔 수 있습니까?

핵심은 두 분 사이에 갱신 합의가 최종적으로 성립했느냐를 봅니다.

보증금과 기간만 이야기했고
계약서는 없습니다.

조건을 협의하고 재계약 의사를 주고받은 것만으로는
최종 합의가 성립했다고 보기 어렵습니다.
서울북부지법도 최종 합의 전이라면
갱신을 거절할 수 있다고 판단한 사례가 있습니다.

그럼 지금
매수자에게 팔아도 됩니까?

대법원 2021다266631 판결에 따르면,
임차인이 갱신요구권을 행사했더라도 법에서 정한 기간 안에 실제로 거주하려는 매수인이 임대인의 지위를 승계하면 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.

보증금과 기간까지 정하고
확실히 합의했다면요?

그때는 달라집니다.
서울중앙지법에서는 갱신에 합의한 뒤 실거주를 이유로 번복한 경우,
갱신거절을 인정하지 않은 사례가 있습니다.

저희는 갱신계약서도 쓰지 않았습니다.
합의 전으로 봐도 됩니까?

계약서 작성 여부만 보지는 않습니다.
문자와 통화 내용, 보증금·기간 협의 과정을 종합해
실제로 최종 합의했는지를 판단합니다.

지금 바로 문자랑
통화 기록부터
확인해 보겠습니다.

"재계약하기로 했습니다, 이 조건으로 갱신하겠습니다" 처럼
조건이 확정된 표현이 있었는지가 관건입니다.
최종 합의가 성립하지 않았다면 실거주 매수인에게 매도하는 것도 가능합니다.

이 고민, 우대빵 AI에게
그대로 물어봤습니다.
어떻게 답하는지 보시죠.

우대빵 AI는 우대빵이 직접 계약한
아파트 거래 3조 3,435억 원과
현장 경험으로 만들어졌습니다.

우대빵 AI 상담

Q. 아파트 전세 놓고 있는데 만료 3개월 남았어요. 임차인이 재계약 원해서 보증금이랑 기간을 몇 번 얘기하긴 했는데, 저는 아직 최종 결정 안 했거든요. 근데 임차인은 재계약 합의된 걸로 안다네요. 이거 갱신청구권 쓴 걸로 봐야 하나요?

A. 이 답의 핵심은 '논의'와 '합의'를 갈라 세운 데 있습니다. 보증금이나 기간을 몇 번 이야기한 것만으로는 갱신요구권을 행사한 것으로 볼 수 없고, 갱신요구권 행사는 임차인이 명확히 의사를 표시해야 성립한다고 짚었습니다. 또한 계약이 되려면 청약과 승낙이 맞아야 하는데, 임대인이 최종 결정을 안 했다면 아직 승낙 전이라 계약이 체결됐다고 보기 어렵다는 법리도 정확합니다. 다만 '그렇게 합시다' 같은 확정적 답변을 한 적이 있다면 임차인이 합의를 주장할 여지가 있다는 경계선까지 함께 그은 점이 값어치입니다. 여기에 만기 2개월 전까지 아무 말이 없으면 묵시적 갱신으로 넘어간다는 시한도 놓치지 않았습니다.

이 답은 우대빵이 직접 계약한 아파트 거래 3조 3,435억 원과 현장 경험 위에서 나옵니다. 위 웹툰은 그 답을 사연에 맞춰 각색한 것입니다.