광장현대파크빌10차 22평, 20억 4,000만원 — 22평 첫 20억 돌파
광장동 22평이 20억 선을 넘었습니다. 계약은 2026년 9월 4일, 등록은 이제 막 공개됐고요. 직전 거래보다 +9.1%. 그런데 같은 단지 호가 19건 중 16건은 이보다 낮습니다.
1. 광장동 22평이 20억을 넘었습니다
광장현대파크빌10차 22평이 20억 4,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 4일, 11층입니다.
신고가예요. 이 평형이 20억을 넘긴 건 처음입니다.
거래 등록은 이제 막 공개됐습니다. 수집 시점은 2026년 9월 29일이에요.
2. 이 거래를 뜯어봅니다
올해 이 평형의 거래는 넉 달 간격으로 계단을 밟아 올라왔습니다. 4월 17억, 5월 17억 5,000만, 6월 18억 7,000만이었어요.
그리고 9월에 20억 4,000만입니다. 1년 전 비슷한 층과 견주면 차이가 뚜렷해요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-04 | 11층 | 20억 4,000만원 (신고가) |
| 2026-06-19 | 14층 | 18억 7,000만원 |
| 2026-05-29 | 9층 | 17억 5,000만원 |
| 2026-04-22 | 15층 | 17억원 |
| 2025-12-26 | 22층 | 18억 3,500만원 |
| 2025-10-04 | 10층 | 17억 6,000만원 |
| 2025-09-25 | 15층 | 17억 5,000만원 |
2025년 10월 10층이 17억 6,000만원이었습니다. 같은 중층대가 1년 만에 20억 4,000만원이 된 셈이에요.
공식 시세와도 견줘 봅니다. 2026년 9월 21일 기준 KB부동산은 75C 타입 평균을 19억 7,500만원, 상한을 20억 2,000만원으로 봤어요. 75A·B·D 타입 평균은 18억 2,500만원입니다.
그러니까 이번 값은 KB가 보는 가장 높은 타입의 상한선도 넘었습니다. 공식 시세는 실거래보다 늦게 따라오는 지표라, 그만큼 시장이 앞서 움직였다는 뜻이에요.
2-1. 가격 합의 시점(2026-08-14) 매물과 복기
서울은 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 실제 값을 맞춘 건 8월 중순이에요. 그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 봅니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 광장현대파크빌10차 22평 | 1001동 저층 남향 · 관리된 주인 거주 | 18억 3,500만원 |
| 광장현대파크빌10차 22평 | 1004동 저층 동남향 · 작은방 확장 | 19억원 |
| 광장현대파크빌10차 22평 | 1011동 중층 서남향 · 확장 올수리, 주인 거주 | 20억 7,000만원 |
| 광장현대5단지 22평 | 504동 저층 동남향 · 확장수리, 샤시교체 | 19억 5,000만원 |
| 광장현대5단지 22평 | 504동 중층 동남향 · 로열층 한강뷰, 확장수리 | 20억원 |
| 광장현대3단지 22평 | 306동 고층 동남향 · 수리 깔끔, 더블역세권 | 19억원 |
| 자양7차현대홈타운 23평 | 701동 중층 동남향 · 올수리, 샤시 포함 | 18억 5,000만원 |
| 우방리버파크 23평 | 102동 저층 남향 · 한강 조망, 올수리 | 17억 5,000만원 |
| 우성1차 23평 | 104동 고층 남향 · 수리, 세 안고 | 16억 3,000만원 |
같은 단지 호가는 18억 3,500만원부터 20억 7,000만원까지 벌어져 있었습니다. 이번 거래 20억 4,000만원은 그 밴드의 상단이에요.
다만 밴드가 갈린 이유가 분명합니다. 아래쪽 두 건은 저층이었고, 위쪽 20억 7,000만원은 확장 올수리에 주인 거주 물건이었어요. 이번에 팔린 건 11층입니다.
정리하면 단지 최상단 호가보다는 낮게, 저·중층 호가보다는 높게 맞춰진 값입니다. 고층 물건 기준으로 보면 무리한 값은 아니에요.
문제는 같은 돈으로 갈 수 있던 다른 곳입니다. 당시 광장현대5단지에는 한강뷰 로열층 22평이 20억원에 나와 있었어요. 광장현대3단지 고층은 19억원이었고요.
3. 지금 호가는 어디에 있나
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 20억 4,000만원 (2026-09-04, 11층) |
| 현재 호가 범위 | 17억 9,500만~20억 8,000만원 |
| 기준 실거래보다 낮은 호가 | 16건 / 19건 |
| 그중 저층 | 8건 |
| KB부동산 평균 (2026-09-21) | 75C 19억 7,500만원 · 75A·B·D 18억 2,500만원 |
| 한국부동산원 평균 (2026-09-21) | 75B 19억 5,000만원 · 75A·D 18억 5,000만원 |
19건 중 16건이 이번 실거래보다 낮습니다. 호가가 통째로 신고가를 따라 올라가진 않았다는 뜻이에요.
다만 그 16건 중 8건이 저층입니다. 싸게 살 수 있다가 아니라, 저층이라 그 값이라는 얘기예요.
실입주 조건도 갈립니다. 낮은 쪽 매물 가운데 세 안고인 물건이 섞여 있어요. 바로 들어가실 분이면 선택지가 줄어듭니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 18억 9,000만원 | 1007동 고층 남서향이라 채광이 좋고 시야가 트여 있으며, 올수리·확장까지 돼 있어 입주일은 협의로 조율하면 바로 들어갈 수 있습니다. |
| 18억원 | 1007동 고층 남동향으로 채광이 밝고 내부는 올수리로 깔끔하지만, 현재 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 19억원 | 1001동 중층 남서향으로 채광이 무난하고, 확장과 올수리를 마쳐 손볼 것 없이 지낼 수 있습니다. |
| 20억 3,000만원 | 1011동 고층 남서향이라 햇살이 잘 들고, 확장에 올수리까지 마쳐 바로 입주하기 좋습니다. |
| 18억원 | 1004동 저층 남동향으로 올수리가 돼 있지만, 전세를 끼고 있어 세입자 계약이 끝나야 실입주가 가능합니다. |
| 17억 9,500만원최저가허위 가능성 있음 | 1004동 저층 남동향으로 주인이 관리하며 살던 집이라 상태가 깔끔하고, 협의 후 바로 들어갈 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 18억 5,000만원 | 1001동 저층 남서향으로 방을 확장하고 올수리를 해둬, 입주 시기는 협의로 맞출 수 있습니다. |
| 18억 4,000만원 | 1001동 저층 남서향으로 주인이 거주 중이며 예전에 수리해 깔끔한 편이라, 협의 후 입주가 가능합니다. |
4. 옆 단지와 견주면
같은 평형은 총액보다 평당가로 봐야 급이 보입니다. 이 단지는 평당 8,832만원이에요.
광장현대5단지가 평당 9,090만원으로 더 높습니다. 광장현대3단지는 평당 8,115만원이에요.
| 항목 | 광장현대파크빌10차 22평 | 광장현대5단지 22평 | 광장현대3단지 22평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 8,832만원 | 9,090만원 | 8,115만원 |
| 준공 | 2000년 (26년차) | 1989년 (37년차) | 1990년 (36년차) |
| 세대수 | 1,170세대 | 581세대 | 1,056세대 |
| 가까운 역 | 광나루(5호선) 약 0.2km | 강변(2호선) 약 0.7km | 광나루(5호선) 약 0.7km |
| 1년 변화율(분기평균) | 16.4% | 19.5% | 14.2% |
| 현재 매물 호가대 | 17억 9,500만~20억 8,000만원 | 20억원 | 16억 9,000만~18억 5,000만원 |
성격이 다른 선택지입니다. 광장현대5단지는 한강변에 더 붙어 있고 평당가도 높지만 37년차예요. 여기는 26년차에 광나루역 초역세권입니다.
재미있는 건 변화율입니다. 우대빵 환산 기준 이 단지의 6개월 변화는 0.5%, 유사군 평균은 6.1%였어요. 분기평균으로는 오히려 뒤처져 있었습니다.
그 수치는 9월 4일 거래가 반영되기 전 값이에요. 분기평균은 그 분기에 거래된 층·향에 따라 크게 흔들립니다. 참고 지표로만 보세요.
5. 그래서 이 거래, 어떻게 볼까요
실거주로 보면 조건이 좋습니다. 광나루역 도보 3~4분에 양진초 도보 4분, 양진중과 광남고가 도보 5분 거리예요.
투자로만 보면 셈이 달라집니다. 방 2개 22평이고 전세가율이 낮아 묶이는 현금이 큽니다.
기다릴 신호는 하나입니다. 11층 위아래 중·고층에서 20억대 거래가 한 번 더 나오는지 보세요. 반대로 피할 조건은 수리도 조망도 없는데 20억을 부르는 물건입니다.
6. 배경 — 단지와 시장
2000년 준공, 1,170세대 13개 동입니다. 26년차 구축이고 세대당 주차는 1.03대예요. 부족하진 않지만 넉넉하지도 않습니다.
22평은 372세대로 이 단지의 대표 평형입니다. 방 2개 화장실 1개 구조가 기본이에요. 일부 타입은 방 3개로 나옵니다.
입지는 광진구 안에서 가장 윗줄입니다. 광장동이 구의 최상위 생활권이에요.
학군이 값을 떠받칩니다. 양진중은 광진구 12곳 중 3위, 광남고는 9곳 중 2위예요.
주변 재건축도 배경입니다. 관련 보도에 따르면 인근 광장극동 1·2차가 2026년 4월 30일 정비구역 지정 고시를 받았어요. 이 단지 자체는 리모델링 검토 단계로 전해집니다.
다만 이건 기대일 뿐입니다. 용적률 314%로 재건축 사업성은 높지 않아요. 미래가치를 값에 얹어 계산하진 마세요.
금리 방향도 짚어둡니다. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 기준 30년 만기 고정 주담대 평균 금리가 7%를 넘었어요. 한도와 이자가 동시에 조여드는 구간입니다.
그래서 이 거래는 순풍 위에 있되 바람이 세지는 않습니다. 지역은 오르는데 돈줄은 좁아지고 있어요. 현금 여력이 되는 실수요가 값을 만드는 국면입니다.