하계 장미 21평 7억 9,000만 신고가, 비싸게 산 걸까
9월 18일 계약된 9층 거래가 10월 16일 공개됐습니다. 직전보다 4.9% 높은 신고가인데, 매물 7건 중 이 값보다 호가가 낮은 매물이 3건 있습니다. 이 거래는 어떻게 읽어야 할까요?
하계동 장미 21평이 7억 9,000만원에 팔렸습니다. 9층 매물이에요. 계약은 2026년 9월 18일이었습니다. 거래는 10월 16일에 막 공개됐어요.
직전 거래보다 4.9% 높은 값입니다. 이 평형의 신고가이기도 해요.
그런데 이 값보다 호가가 낮은 매물이 3건 있습니다. 이 거래를 어떻게 봐야 할지 숫자로 따라가 볼게요.
1. 9월 18일 7억 9,000만, 무엇이 새로운가
직전 거래는 9월 12일 6층 7억 5,300만원이었어요. 그 앞의 가장 높은 값은 7억 7,500만원이었습니다. 이번 거래가 그 선을 넘겼어요.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 2026-09-18 | 9층 | 7억 9,000만 | 이번 거래 · 신고가 |
| 2026-09-12 | 6층 | 7억 5,300만 | 직전 거래 |
| 2026-09-11 | 10층 | 7억 7,500만 | 종전 최고와 같은 값 |
| 2026-08-25 | 10층 | 6억 | 같은 시기 거래보다 크게 낮음 |
| 2026-08-24 | 4층 | 7억 7,500만 | 종전 최고와 같은 값 |
| 2025-10-17 | 7층 | 6억 | 약 1년 전 |
| 2025-10-02 | 11층 | 6억 4,700만 | 약 1년 전 |
8월 25일 10층 6억원 거래는 따로 봐야 합니다. 바로 전날 4층이 7억 7,500만원에 팔렸거든요. 사정이 있는 거래일 수 있어요. 그래서 시세 근거로는 쓰지 않았습니다.
1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 2일 11층은 6억 4,700만원이었어요. 분기 평균으로는 1년 새 25.4% 올랐습니다. 개별 거래로 보면 어느 거래와 견주느냐에 따라 폭이 달라져요.
2. 이 값, 시장에서 어디쯤인가
9월 18일 7억 9,000만 실거래, 10월 수집 매물과 견주기
이 단지는 계약 직전 시점의 매물 기록이 없습니다. 그래서 2026년 10월에 수집한 매물과 견줬어요.
| 항목 | 값 | 메모 |
|---|---|---|
| 이번 실거래 | 7억 9,000만 | 2026-09-18 · 9층 |
| 21평 호가 범위 | 7억 8,000만~8억 2,000만 | 매물 7건 |
| 이번 거래보다 낮은 호가 | 3건 / 7건 | 저층 빼도 3건 |
| 그중 6개월 안 실입주 가능 | 2건 | 604동 10층은 세안고 |
| KB 시세 | 6억 8,500만~7억 7,000만 | 평균 7억 3,500만 |
| 한국부동산원 시세 | 6억 8,000만~7억 7,000만 | 평균 7억 2,500만 |
이번 거래보다 낮은 3건은 모두 7억 8,000만원이에요. 저층은 하나도 없습니다. 저층이라 호가가 낮은 게 아니라는 뜻이에요.
다만 3건 중 604동 10층은 세입자가 사는 매물입니다. 입주가능일이 2027년 7월 13일이에요. 바로 실거주할 수 있는 건 615동과 601동 두 건입니다.
KB와 한국부동산원 시세 상한은 둘 다 7억 7,000만원이에요. 이번 거래는 공식 시세보다 한발 앞서 있습니다. 대출 담보가치는 거래가가 아니라 KB 시세로 잡혀요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 입주 | 호가 |
|---|---|---|---|
| 장미 21평 | 615동 13층 남향 · 공원 조망 언급 | 입주가능(20261230) | 7억 8,000만원 |
| 장미 21평 | 601동 8층 남향 · 역에서 가장 가까운 동 | 입주가능(20261220) | 7억 8,000만원 |
| 장미 21평 | 604동 10층 동향 · 올수리 | 세안고(20270713) | 7억 8,000만원 |
| 장미 21평 | 613동 1층 남향 · 올수리 | 입주가능(즉시입주) | 7억 9,500만원 |
| 장미 21평 | 607동 10층 남향 · 올수리 | 입주가능(20270120) | 8억원 |
| 장미 21평 | 601동 4층 남향 · 올수리 | 세안고(20280130) | 8억 1,000만원 |
| 장미 21평 | 606동 8층 남향 | 입주가능(즉시입주) | 8억 2,000만원 |
| 상계주공4단지 20평 | 417동 14층 남향 | 세안고(20270909) | 6억 1,000만원 |
| 상계주공4단지 20평 | 416동 1층 남향 · 올수리 | 세안고(즉시입주) | 6억 8,000만원 |
| 상계주공4단지 20평 | 408동 12층 남향 · 올수리 | 입주가능(즉시입주) | 7억 5,000만원 |
| 상계중앙하이츠2차 25평 | 206동 1층 남향 · 올수리 | 입주가능(즉시입주) | 7억 3,000만원 |
| 상계중앙하이츠2차 25평 | 206동 4층 동향 | 입주가능(즉시입주) | 7억 8,000만원 |
| 상계중앙하이츠2차 25평 | 206동 12층 남향 · 올수리 | 입주가능(20270215) | 7억 9,000만원 |
장미 호가는 7억 8,000만~8억 2,000만원 사이에 있어요. 밴드 하단 3건은 수리 언급이 없거나 세입자가 있는 매물입니다. 7억 9,500만원부터는 올수리이거나 즉시 입주가 되는 매물이에요. 같은 21평도 층·향·수리·입주 조건에 따라 값이 갈리는 게 정상입니다.
9층 7억 9,000만원은 이 밴드의 가운데쯤이에요. 수리 여부는 거래 기록에 없습니다. 그래도 호가 흐름과 크게 어긋나지 않는 값이에요.
같은 돈이면 옆 단지에선 무엇을 살 수 있을까요. 상계주공4단지 20평은 12층 남향 올수리 즉시입주 매물이 7억 5,000만원이에요. 상계중앙하이츠2차 25평은 12층 남향 올수리가 7억 9,000만원입니다. 총액은 비슷해도 평형과 연식이 다른 선택지예요. 상계주공4단지 416동 1층은 즉시입주로 적혀 있지만 세입자가 살고 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.
평당가로 본 장미의 자리
| 단지·평 | 준공 | 평당가 |
|---|---|---|
| 미륭,미성,삼호3차 23평 | 1986년 | 4,149만원 |
| 장미 21평 | 1989년 | 3,716만원 |
| 상계주공4단지 20평 | 1988년 | 3,366만원 |
| 삼호4차 24평 | 1987년 | 3,289만원 |
| 상계중앙하이츠2차 25평 | 1998년 | 2,986만원 |
| 상계주공6단지 24평 | 1988년 | 2,871만원 |
장미 21평은 평당 3,716만원입니다. 미륭,미성,삼호3차 23평보다는 17% 낮아요. 삼호4차 24평보다는 높고, 상계주공4단지 20평보다도 높습니다. 이번 거래도 이 사이에 놓인 값이에요.
입지만 떼어 보면 이야기가 조금 달라요. 장미 블록은 상계주공4단지 블록보다 입지 평가가 낮습니다. 상계중앙하이츠2차 블록과는 비슷하고요. 그런데 평당가는 장미가 가장 높아요. 입지 위에 재건축 기대가 얹혀 있다는 뜻입니다.
| 항목 | 장미 21평 | 상계주공4단지 20평 | 상계중앙하이츠2차 25평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 3,716만원 | 3,366만원 | 2,986만원 |
| 준공 | 1989년(37년차) | 1988년(38년차) | 1998년(28년차) |
| 세대수 | 1,880세대 | 2,136세대 | 795세대 |
| 가까운 역 | 하계(7호선) 약 0.3km | 노원(7호선) 약 0.5km | 노원(4호선) 약 0.4km |
| 배정 초등학교 | 서울중현초 약 0.1km | 서울상수초 약 0.2km | 서울상계초 약 0.5km |
| 블록 입지 | 중간 | 셋 중 가장 좋음 | 장미와 비슷 |
| 6개월 변화(분기평균) | 15.7% | 18.1% | 13.9% |
6개월 변화율은 분기 평균이에요. 그 분기에 팔린 층·향에 따라 크게 튈 수 있어 참고로만 보세요. 장미는 15.7%, 유사 단지 평균은 16.0%였습니다. 장미 혼자 앞서간 게 아니라 이 가격대가 함께 오른 거예요.
3. 판단: 이 거래가 단지에 주는 신호
투자로 보면 사정이 다릅니다. 서울 전역은 아파트 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 세입자가 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 604동처럼 세 낀 매물이 여기에 해당해요.
대출도 따져 보셔야 해요. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%입니다. 1주택자가 한 채 더 사면 주택구입 목적 대출이 막혀요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.
기다릴 신호는 두 가지예요. 7억 8,000만원 이상 거래가 이어지는지, 정비구역 지정 고시가 나오는지입니다. 피할 조건은 하나예요. 수리도 입주 이점도 없는데 8억원을 넘는 호가입니다.
4. 배경: 재건축·입지·시장
재건축은 추진위 단계
장미는 1989년 준공, 1,880세대 대단지예요. 용적률이 192%로 낮아 재건축 사업성엔 유리한 편입니다.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 안전진단 | 완료(2023.02) |
| 조합설립추진위원회 | 승인(2026.05) · 고시(2026.06) |
| 정비구역 지정 | 예정 — 2026년 내 목표, 신속통합기획 2차 자문 중 |
| 조합설립 | 예정 — 2027년 상반기 인가 목표 |
| 건축심의 | 미정 |
| 사업시행인가 | 미정 — 추정 2031.04 |
| 관리처분 | 미정 — 추정 2032.08 |
| 이주·착공·준공 | 미정 |
관련 보도에 따르면 추진위는 동의율 72% 이상을 확보했어요. 최고 59층, 약 2,650세대 구상이 나와 있습니다. 비례율·분담금은 아직 공개되지 않았어요.
아직 조합 설립 전입니다. 이주까지 시간이 길게 남아 동·층·향이 사는 동안의 가치로 그대로 작동해요. 호가가 층·향·수리로 갈리는 게 이 단계에선 자연스럽습니다. 투기과열지구라 조합 설립 뒤에는 조합원 지위 양도가 제한될 수 있어요.
입지: 하계역과 바로 앞 초등학교
7호선 하계역까지 약 0.3km예요. 배정 초등학교 서울중현초는 약 0.1km, 도보 2분입니다. 중학교는 중평중(노원구 26개교 중 5위)과 한천중(16위) 배정이 가능해요. 고등학교는 대진고(24개교 중 5위)와 혜성여고(6위)가 가깝습니다.
관련 보도에 따르면 동북선이 개통되면 두 노선을 쓰는 역세권이 됩니다. 노원구 최상위 생활권은 중계동이고, 하계동은 그보다 한 단계 아래로 평가받아요. 시장이 그렇게 매긴 결과입니다. 재건축과 동북선이 이 차이를 좁힐 여지는 있어요.
시장 흐름 속 장미
우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 6개월 +2.5%, 서울은 +7.4%예요. 장미는 같은 기준에서 노원구를 2.4%p 웃돌았습니다. 서울 평균보다는 2.5%p 밑돌았어요. 구 안에선 앞섰지만 서울 전체보다는 덜 올랐습니다.
관련 보도에 따르면 2026년 9월 노원구 아파트값은 KB 기준 2.32% 올라 서울 자치구 중 가장 높았어요. 반대로 주담대 변동금리 상단이 6%대를 넘었다는 보도도 있습니다. 순풍과 역풍이 함께 부는 자리예요.
그래서 이번 신고가는 혼자 튄 값이 아니에요. 지역 흐름을 탄 거래로 봅니다. 금리 부담이 커지는 만큼, 7억 8,000만원 위에서 거래가 이어지는지 보고 들어가도 늦지 않아요.