영등포아트자이 33평 16억 4,000만, 신고가인데 호가 하단이었다
13층이 16억 4,000만원에 팔리며 33평 최고가가 바뀌었습니다. 그런데 계약 직전 매물을 펼쳐 보면 다르게 읽힙니다. 이 값을 따라가도 될까요?
영등포아트자이 33평이 16억 4,000만원에 팔렸습니다. 13층 거래예요. 이 평형 최고가가 새로 바뀌었습니다.
계약은 2026년 10월 22일이었어요. 신고가 끝나 11월 6일 공개됐습니다.
1. 16억 4,000만, 어떤 거래였나
기존 최고가는 2월 11일 20층 16억 500만원이었어요. 이번 13층 거래가 그 기록을 넘었습니다. 6월 13일 4층 16억과 견주면 2.5% 높아요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-22 | 13층 | 16억 4,000만 |
| 2026-06-20 | 18층 | 15억 2,000만 |
| 2026-06-13 | 4층 | 16억 |
| 2026-05-02 | 16층 | 15억 7,000만 |
| 2026-02-11 | 20층 | 16억 500만 |
| 2026-01-30 | 23층 | 15억 9,000만 |
| 2025-10-15 | 20층 | 14억 |
| 2025-10-01 | 26층 | 14억 |
6월 20일 다음 거래가 10월 22일입니다. 넉 달 가까이 목록에 잡힌 거래가 없었어요. 그래서 이 한 건을 바로 추세로 보긴 이릅니다.
1년 전 같은 시기엔 고층이 14억이었어요. 2025년 10월 20층과 26층이 그 값에 팔렸습니다. 분기평균으로는 1년 14.2% 올랐어요. 개별 거래끼리 보면 오름폭이 더 큽니다.
우리 분기평균 데이터로는 6개월 -2.5%예요. 비슷한 예산대 단지들은 평균 0.0%였습니다. 다만 3분기엔 이 단지 거래가 없었어요. 그러니 이 숫자는 참고로만 보세요.
2. 계약 직전 매물로 다시 보기
2-1. 10월 22일 16억 4,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 전역이 토지거래허가구역입니다. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 값은 10월 1일 무렵 정해졌다고 보는 게 맞습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 영등포아트자이 33평 | 102동 저층 남향 · 판상형, 세입자 낀 매물 | 16억 3,000만 |
| 영등포아트자이 33평 | 103동 중층 남향 | 17억 5,000만 |
| 영등포아트자이 33평 | 103동 저층 남향 · 인테리어 된 집 | 23억 |
| 현대 30평 | 103동 저층 남향 · 2027년 2월 입주 | 15억 2,000만 |
| 현대 30평 | 101동 4층 동남향 · 샷시 포함 올수리 | 16억 5,000만 |
| 현대 30평 | 101동 중층 남향 · 즉시입주 | 16억 5,000만 |
| 한양 30평 | 2동 저층 남향 · 정비구역 지정 동의 진행 | 17억 |
| 한양 30평 | 2동 저층 남향 · 수리된 집 | 17억 |
같은 단지 하단은 16억 3,000만이었어요. 저층에 세입자가 낀 매물입니다. 중층 남향은 17억 5,000만에 나와 있었고요.
13층이 16억 4,000만에 팔렸습니다. 저층 세안고 매물과 거의 같은 값이에요. 층을 생각하면 당시 밴드 아래쪽에서 산 편입니다.
같은 돈이면 현대 30평도 후보였어요. 올수리나 즉시입주 매물이 16억 5,000만이었습니다. 한양 30평 저층은 17억이었고요. 둘 다 아트자이보다 면적이 작고 훨씬 오래됐습니다.
| 항목 | 영등포아트자이 33평 | 현대 30평 | 한양 30평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 5,207만원 | 5,307만원 | 5,440만원 |
| 준공 | 2014년 | 1994년 | 1986년 |
| 세대수 | 836세대 | 783세대 | 338세대 |
| 가까운 역 | 신도림(2호선) 약 0.8km | 영등포구청(5호선) 약 0.1km | 영등포구청(2호선) 약 0.3km |
| 계약 직전 호가 | 16억 3,000만~23억 | 15억 2,000만~16억 5,000만 | 17억 |
평당가는 현대와 한양이 조금 높습니다. 둘 다 준공 30년을 넘긴 단지예요. 역이 가깝고, 재건축 기대도 값에 얹혀 있습니다.
한양은 입지만 보면 셋 중 가장 위 블록이에요. 평당가가 그 입지보다 아래라 재건축 때 다시 매겨질 여지가 있습니다. 현대와 아트자이는 입지 위에 값이 조금 얹힌 상태예요.
인근 신축은 가격대가 한참 위입니다. 당산센트럴아이파크 32평은 평당 7,453만원이에요. 브라이튼여의도(주상복합) 35평은 평당 1억 1,428만원입니다. 아트자이와는 예산이 다른 후보예요.
3. 지금 호가와 견줘 보면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 16억 4,000만 (2026-10-22 · 13층) |
| 호가 범위 | 16억 1,000만~20억 |
| 16억 4,000만보다 낮은 매물 | 5건 / 20건 |
| 그중 저층 빼면 | 1건 |
| KB시세 (2026-10-26) | 14억 6,500만~16억 (평균 15억 5,000만) |
| 한국부동산원 (2026-10-26) | 14억 2,000만~16억 (평균 15억 1,000만) |
이 값보다 낮은 매물은 대부분 저층입니다. 그러니 싸게 살 수 있다기보다 저층이라 낮은 거예요.
저층이 아닌 한 건은 105동 고층 남향 16억 3,000만입니다. 입주가능일은 2027년 3월 15일이에요. 수집 시점에서 6개월 안이라 실입주가 됩니다.
밴드 맨 아래 16억 1,000만은 101동 저층이에요. 세입자가 있고 입주는 2027년 6월 초순입니다. 실거주가 급한 분에겐 선택지가 아니에요.
같은 16억 4,000만에 105동 21층 남향도 나와 있어요. 올수리에 즉시입주, 입주일은 협의하는 매물입니다. 13층 거래가 튄 값이 아니라는 방증이에요.
위쪽에는 17억 5,000만 고층 로얄동 매물들이 있어요. 가장 높은 20억은 저층 올수리 두 건입니다. 수리라는 이유는 있어요. 다만 그 값에 맞춘 실거래는 아직 없습니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 16억 2,000만원 | 105동 저층 남서향으로 올수리돼 바로 들어와 살 수 있고, 입주일은 협의할 수 있습니다. |
| 16억 3,000만원 | 105동 고층 남향이라 채광과 조망이 트여 있고, 집 상태가 좋아 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 16억 1,000만원최저가허위 가능성 있음 | 101동 저층 남향이지만 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고, 세입자 만기 이후에 들어갈 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 16억 3,000만원 | 103동 저층 남향으로 일조가 좋고 내부가 깔끔해, 입주일은 조율할 수 있습니다. |
| 16억 4,000만원 | 105동 고층 남향이라 전망이 탁 트여 있고 올수리돼 있어, 잔금 전 인테리어도 가능하며 바로 입주할 수 있습니다. |
| 17억원 | 103동 중층 남향으로 올수리에 옵션까지 갖춰져 있어 전망이 좋고 곧바로 들어와 살 수 있습니다. |
| 16억 3,990만원 | 101동 저층 남향이지만 전세를 승계하는 조건이라 실입주는 바로 어렵고, 세입자가 거주 중이라 27년 5월 이후 입주 협의가 가능합니다. |
| 16억 5,000만원 | 101동 고층 남향으로 조망이 트여 있고 내부 상태가 양호해, 입주일을 조정할 수 있습니다. |
4. 우대빵 판단
실거주라면 조건이 단순합니다. 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 의무가 미뤄질 수 있습니다.
대출은 한도가 먼저 걸립니다. 15억 초과~25억 이하 주택은 최대 4억이에요. 무주택자 LTV는 40%입니다. 1주택 이상이 추가로 사면 LTV 0%예요.
투자로 보면 자리가 좁습니다. 대출이 막히거나 작고, 실거주가 원칙이에요. 세 낀 매물로 시점을 미루는 방법만 남습니다.
5. 단지와 입지, 짧게
2014년 준공, 12년차 준신축입니다. 836세대 중형 단지예요. 주차는 세대당 1.42대로 넉넉한 편입니다.
신도림역(1·2호선)까지 걸어서 12분이에요. 영등포역은 13분, 문래역은 14분입니다. 역세권 거리로는 현대·한양보다 멀어요. 블록으로 보면 인근에서 중간쯤 입지입니다.
서울영등포초등학교가 걸어서 4분입니다. 중학교는 양화중이 구 4위, 대영중이 11위예요. 고등학교는 구 1위 장훈고가 걸어서 20분입니다.
관련 보도에 따르면 신안산선 도림사거리역이 2028년 개통 예정이에요. 도림1구역 공공재개발은 2,500세대 규모입니다. 도림동 133-1 일대도 1,600세대로 바뀔 계획이에요. 매물 설명마다 신안산선이 붙어 있습니다. 기대가 이미 호가에 꽤 들어갔다는 뜻이에요.
구에서 가장 높은 생활권은 여의도동입니다. 도림동은 그보다 상당히 아래예요. 시장이 한강 접근과 업무지구 거리를 그렇게 매긴 결과입니다. 새 역과 주변 재개발이 들어서면 격차가 좁혀질 여지는 있어요.
시장 흐름은 순풍이라 하긴 어렵습니다. 서울 전역이 규제지역이고 토지거래허가구역이에요. 16억대는 대출 한도 4억 구간에 묶입니다. 그래서 이 신고가는 대출보다 자기 돈으로 받친 값이에요. 추격보다 같은 값 안에서 층과 입주를 고르는 게 맞습니다.